深圳小产权房的前世今生，全是你想知道的故事！先说说，什么是小小产权_什么是小产权房

先说说，什么是小产权房！据百度百科和大众认知，小产权房就是建在村集体土地上的房子，只有在乡下才有产权。这是一个小产权的产房！这种说法，不全面，甚至有些笼统！

那么究竟什么是小产权房呢？直截了当地说，没有取得独立完整产权市场商品房红本的，都是小产

权房。土地性质不同的分类，如宅基地的是农民房，集体土地的是村委房，地上的是军产房，而这种小产权只属于房地产市场交易！

深圳小产权房的历史渊源。

谈到小产权房的起源，南岭村绝对无法绕开！由于深圳的小产权房正从南岭村萌芽成长！

南岭村那时贫困落后，人称“鸭屎围”，全村134户近600口人。整个村子有四个生产队，人均年收入不到100元，而整个村子的固定资产总值不到7000元。食物靠卖，生活靠救济，生产靠贷款，在温饱还不能解决的时候，全村至少有一半人冒险逃到香港去谋生。逃亡的村民中也包括当时南岭村张掌门人的夫人，张掌门还是靠着村里唯一的拖拉机把她追回来！在太太的苦恼下，张掌门决定带着儿子一起摆脱贫困！

一九七九年三月，广东省委通过宝安县委的《关于发展边疆经济的若干规定》(十三条)，允许边疆农村的农民经营小河鲜、草皮、稻草，包括猪、禽、鱼、果蔬等等，与香港人做生意。收益60%归个人，40%归国家！纸底下到深圳基层，整个深圳河沸腾！

从此，整个深圳市迅速掀起了全面进军香港、活捉经济的热潮。四处奔波种菜、挖鱼塘...大量蔬菜、鲜鱼运往香港，短短两年，深圳边境村的农民首先富裕起来。

张掌门在南岭村也同样抓住了这样的机会，带领村民们上山种菜、养鸡、养鱼等，也成了第一批致富的人！

一九七二年冬天，南岭村收到国家征收的四百三十万元土地补偿款后，有人建议将其分光。而且张掌门作为一分钱都能赚得最多的人，组织党员群众进行了认真的讨论，认为农村要彻底摆脱贫困，归根结底还是要靠集体的力量，靠团体的力量。个人只有共同富裕才能真正富裕起来，集体富裕才能长久。放弃眼前的一些个人小利益，追求集体和个人的长期利益。张掌门在统一思想的基础上，率先把原来属于自己的那部分补偿款划给了集体。这一举措带动了村民，大家把这笔钱集中起来，用来发展集体生产，为南岭村后来的腾飞奠定了坚实的基础。

用这笔征地补偿款，南岭村自建了工业区，自行招商；随着港商渡江，又有了手套厂、鞋厂、塑花厂‘三来一补’工厂，南岭村正逐步走向繁荣。

在上世纪80年代初，南岭村的商业街、图书馆等已十分繁华。

1986年，南岭村在宝安县发展商品经济联谊会上荣获集体特等奖，县里则奖励南岭村一辆小货房。

上世纪80年代末，南岭村为招揽外国客商，购买了一台宝马，成为当时深圳第一个拥有的村！

1.1.小产房的产生原因。

富有的村民开始盖新房了，当时没有政府的指导和统一规划，农村建设仍处于自然发展状态。到深圳投资建设的外商和外来人口越来越多，村民们也开始大量建造厂房和农房，主要用于出租。起初，受深圳经济发展水平及周边村民自身经济条件的限制，自发建房主要集中在罗湖中心区及周边等重点发展地区，随着深圳经济发展速度的加快，村民建房呈现出扩张的趋势。

根据深圳的历史记录，从1980到1985年仅仅5年间，深圳的外来人口就达到了40多万。人口的猛增，预示着住房的旺盛需求！在深圳，首批小产权房交易已经无从考究，这个阶段主要是以宅基地的交易为主！不论是先富起来的深圳农民，还是外国资本(特别是港商)，都看到了巨大的商机，纷纷买地、建楼，甚至干部职工也参与其中。在此期间，市政府也出台了多项规章制度，但效果不大。

这个就是小产权房的初始状态，准确点应该叫出租屋！

此后随着住房制度改革和房地产业的正式发展，衍生出了小产权房、集资房、军产房和村委房！

深圳小产权房的分类划分。

2.1.农舍。

上面已经介绍过农民房的开发，在这里就不再重复了！

2.集资房。

官方对集资房的说法是1989年出台的《深圳经济特区居屋发展规划》中所规定的“三次轨道”住房供需模式！在不影响城市总体规划的前提下，允许企业自筹自建住房，但不得突破已取得土地使用权的边界。自建房屋自筹资金，所建房屋只能供本单位职工居住。但是后来因为深圳房地产和高房价，集资房成了刚需的首选！

集体土地上的工业和商业用地以及集体非农建设用地均属集体土地(《深圳经济特区合作建房暂行规定》第十三条)

2.3.军产房。

由于1985年特殊的历史背景，允许军队办商业，包括房地产；根据《中国人民解放军房地产管理条例》1990版，可以办空余房产，空余房屋可以出售，军队土地可以有偿转让，可以合作，可以与当地交换，可以合资建房。军地归军委，总部管！财产所有权证书由各基地各级营房部管理！

尽管军队在1998年全面停办商业，但仍保留了一部分有偿服务，虽然房地产已不再开发，仍保留房地产租赁服务，与此同时，军产房的销售也正式开张，虽然销售对象明确规定是军人，但实际上...

直到2016年《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》出台后，军产房才正式停止。由于该通知有3年左右的缓冲期，所以在2016-2018年间仍有零星的军产房可以签发证书并进行转让！

在理论上，军产房用地全部属于军队营房用地，但实际上，由于客观利益的原因，少数原为当地村民或外来人员在部队事业单位早期购买的土地，并与部队机构合作建房(有些还发放了军产证，或军区后勤盖章或其他感觉与部队有关的证明)

4.村委统建楼。

在深圳，真正有统建楼一说的是1990年代后期龙岗区最早推行的“统建上楼”工程。它旨在解决农村快速城市化过程中农民随意建造和抢建私人住宅所造成的土地浪费问题。该项目的主体是龙岗区政府和国土分局，龙岗区政府和国土分局对该村镇进行详细规划，统一安排，统一建设。说实在的，就像新农村里所有的新式民宅一样，整齐划一！

为进一步响应节约集约用地，加快农民城市化进程的要求，2005年深圳出台了《关于深圳市城中村(旧村)改造暂行规定的实施意见》、《深圳市原村民非商品住宅建设暂行办法》等一系列配套文件，正式全面推行村委统一建房，并给予部分资金支持！

深圳首批统建楼是2006年在平湖街道办的简头岭统建楼，小区分AB两栋，10层，带电梯空中花园。这里是龙岗区第一座社区综合大楼！8年后，大量的统建楼拔地而起，其中龙岗和沙井最为引人注目！

村集体统一建设用地房屋用地面积占95%，属于四类居住用地，到后期还出现了一些边角绿化地、工商业用地等，这完成了利益驱动，给钱就给盖见证章！

三是深圳小产权房的前景。

这里的市场行情和环境，从大的方向来看，深圳小产权房的未来，大致如下：

3.1、由于没有增量，村委住宅统建楼和集资房价格将越来越高，最终确定为真正的住宅，将来是否会有将此类住宅转为保障类住房的政策，还未得知。但是从2018年出台的《关于深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障的租购并举的住房供应和保障体系的意见》(征求意见稿)来看，还是有这个几率！

3.2、随着城市更新步伐的不断加快，城中村农民住房可以转变为红本住宅商品房。甚至在综合整治村庄范围内，由于环境升级配套完善，导致租金过高。因此目前市场在租的小产权房大多是以回迁村民原有的农民房为主，经过改型，重新装修后出售的农民房居多。还有少数是因为旧改地区的拆迁。

尽管小产权房已经没有增量，但住宅市场的紧张和高房价，仍然是深圳的一大难题。房屋需求的大缺口，有需求就会有供应，小产权房现次衍变出一个新的类别---大红本房。这间大红本房实际上就是前面介绍过的集资房。大红本房将是未来十年小产权房的最新形式。

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