强宏观调控下股权投资资本金找寻出口产品，深圳小产权房还能走多远？

“我今年初买的小产权房产品价格早已翻番了。”深圳一位小产权房持有者胡一波（化名）接受21世纪经济报道记者采访时，显得很平静。她自称不是房价投机性者，买小产权房绝非所致投机性需求，而是股权投资。

深圳二手货房基本产品价格出台后，买卖双方陷入僵持，二手货房消费市场买卖速冻。

这被称为深圳史上最严厉的房价宏观调控政策，将许多股权投资性需求的购房者带入僵局，一位股权投资人用经营方式贷在宝安区买回了两套10多万元/万平方米的货品房后，Kendujhar面临深圳严打经营方式贷、二手货房基本产品价格为8多万元/万平方米的新局面。

货品房投机性的入口被堵住后，近日深圳消费市场部分大资金流入小产权房。

与北京、上海一样，深圳一手房摇号中签率概率偏低，在中介机构业务经理的推动下，股权投资人们看上深圳小产权房。据不完全统计，深圳小产权房涨幅早已高达50%。有业内人士和辩护律师分析指出，深圳小产权房买卖，存有无法过户、一房多卖、业主反悔、不配合签约、买卖信息不透明、时间周期长等重大潜在信用风险。尽管如此，深圳近期小产权房消费市场越来越火。

炒房逻辑

大学毕业就扎根深圳、拥有多年炒房经验的胡一波，此番坚定看空房价。他认为金融收紧、宏观调控常态化背景下，短线炒房早已没有空间，今后根本无法长期持有房产才会有获利空间。他所在的炒房圈子，一般从银行借贷的炒房资本金最多能坚持一两年；政策信用风险改变后，许多股权投资客莱马尔县的就要大降价甩卖房子。“前段时间许多股权投资客拿经营方式贷陈学殷，现在除非严打，炒房客现金流不行，就要抛售。”

去年初，胡一波把换房的两套房子出售，在宝安更偏远的新区买进两套换房新房后，手中还有300万现金。于是，他定金买进了两套小产权房。他测算过，小产权房纸制股权投资三四百万，每月有租金收入，收益比理财产品还高；等到以后卖的时候就套现了，惟一的信用风险在于没有房DF93。

从事辩护律师职业的胡一波，身边不少同行，也买了小产权房换房。胡一波认为，深圳二手货房基本产品价格，对买主，或者说接盘者来说，最大的影响是银行贷款。意味著买主要把基本产品价格之外多出来的部分房款提前付清，资本金压力凸显。因此，小产权房成为了这部分买主圣索弗的选择。

胡一波指出中介机构炒因素很大，近段时间深圳二手货房成交胶着、一手房摇号难，中介机构要开拓业务，根本无法向买主推荐公寓和小产权房。“消费市场中什么人都有，各种类型的选择也就层出不穷了。”胡一波认为，买回小产权房的人也是所致许多原因的，绝非中介机构忽悠就会立即去买，在付出定金之前，每个人心中单厢有自己的标准。

据了解，不限牌、不占购房名额的深圳小产权房，近八成购房者都是股权投资客，有的是股权投资客甚至“血拼“。今年初至今，一些地区的小产权房涨了一倍，年涨幅超过50%。

胡一波买回的小产权房，距离自己的新房不远，房工艺制品新房产品价格3折左右，现阶段基差早已达到4-5折，与一二手货房基差呈现同样的规律。

资本金谋求出口产品

小产权房买卖在深圳早已有之。

2011年，深圳限牌。陈小保姆在2012年购入罗湖区两套80多万平方米的小产权房，当时该套房源是征地房。意味著除非迁离房建好，陈小保姆就可以领到手两套正儿八经的征地房了。2018年的时候，陈小保姆领到了迁离房，彼时房价早已涨到7万多元/万平方米；2019年，陈小保姆顺利领到“小DF93”。

正如多名小产权房买主所言，因为买不起货品房，根本无法分流到小产权房领域。而且前提是换房，就当作纸制股权投资，不用考量一手房的供房力；惟一的考量是小孩读书问题。

有中介机构业务经理透露，随着小产权房买卖越来越多，买主也会慎重考量，因为除非承建的开发商建楼手续不齐全，就有信用风险。这些小产权房的持有者，也不是完全不考量信用风险，他们多是圣索弗，另外工作不稳定，惟一考量信用风险就是会不会征地。

实际上，在相关部门表述中并不承认“小产权房”，只有“违法建筑物”。

之所以如此，是因为这些小产权房存有违反合法工程建设备案流程，未进行正规用地与建筑物规划许可证以及工程建设施工许可证备案等情况，甚至有的是小产权房存有违规占用建筑物红线等现象，该类建筑物多出现在各个城中村。

深圳消费市场中小产权房也分股权投资等级，越快征地变现、有私立学校房资源的越容易出手；全国各地宏观调控，房价也出现了一些不一样的资本金流入。

资本金谋求出口产品，助推了这一轮小产权房暴涨。比如，小产权房涨到了市面产品价格10万块，除非有征地风声传出，则可以卖到15多万元/万平方米。据了解，现阶段位于核心区域的天河城，五金南一带的福田村，由于海岸城承包征地，片区内的小产权房叫价12多万元/万平方米左右。

值得一提的是，在深圳，许多股权投资人对居民的房子和小产权房是没有辨识的。居民盖的一种小产权房，由乡政府出资工程建设，属于乡政府的资产，这种小产权房的消费市场活跃度很低。主要原因在于一不带文凭，二存有不补偿信用风险。

现阶段消费市场上销售火爆的小产权房，都具有开发主体确认清晰、已完成TNUMBERHC协定或者2-3年之内会完成征地协定、有文凭等特征。对股权投资客而言，可以用房产套出经营方式贷买小产权房，且不上征信。但现在深圳各家银行普遍都在根据银保监会和央行的要求开始大力排查经营方式贷，小产权房炒还能火多久？