小产权房屋保险合同与否有效率,高等法院怎样判_

【此案概要】

2019年5月27日，原、原告签定《房屋保险合约》一份，合约签订合同：原告将座落在地界的房产（占地面积约970平方米），另包含现有院子范围，转卖给原告，原告纸制向原告支付房款总额元，同时该合约明确签订合同“如该房产存有纠纷或其他影响甲方正常使用收益行政处分权利的，由此造成甲方全部经济损失均由甲方分担”。该合约签定后，原告依照签订合同支付了全部房款，上述房产交付后，原告将其作为放置家用电器仓库使用，该房屋出现严重渗水问题，导致原告放置的家用电器被雨水浸泡出现不同程度的损坏，已造成原告财产经济损失，初步统计家用电器经济损失为73349元，同时原告退还了期间产生的修理渗水部位服务费66400元，原告均应一并支付原告。该房产为小房屋产权，原告转卖该房产，违背法律条文禁止性明确规定，因而上述房屋保险合约应判定为合宪合约，原告向原告提倡退还房款，并要求赔偿经济损失以及退还退还服务费，多次与原告协商无果，向高等法院提起诉讼。

【高等法院认为】

高等法院认为，原、原告两方均认可涉案房屋未获得房DF93，为小房屋产权房。有关《房屋保险合约》的效力问题，第一，小房屋产权房是指在贫困地区集体土地上工程建设的房屋，未交纳农地卖地金等服务费，北欧国家房管职能部门未予颁授房DF93的房屋。“小房屋产权房”并非一个法律条文概念，只是人们在社会实践中形成的一种签订合同俗成的称谓。因而，其存有无法获得完整房屋产权，无法展开注册登记申领土地权属合格证书。《中华人民共和国政府城市房商业地产安全法》第37条第6项明确规定：“未司法机关注册登记申领土地权属合格证书的房商业地产，不得受让”。《中华人民共和国政府合约法》第三十九条的明确规定，违背法律条文、行政法规硬性明确规定行为订立的合约合宪。故小房屋产权房的保险合约违背了法律条文的硬性明确规定而为合宪合约；第二，《中华人民共和国政府农地安全法》第六十三条：“贫困户私有财产的农地使用权不得卖地、受让或是承租用作农业户口工程建设；但是，符合农地利用总体规划并司法机关获得工程建设工业用地的企业，因破产、兼并等情形致使农地使用权司法机关发生转移的除外。”我国房商业地产安全法明确规定，房屋的使用权和该房屋挤占范围内的农地使用权同时受让、抵押物，即房屋的受让实行的是房地一体主义。鉴于此，小房屋产权房的展开买卖必然会导致房屋所挤占农地的使用权发生转移，而这与《中华人民共和国政府农地安全法》的明确规定是相违背的。《中华人民共和国政府合约法》第三十九条第五项明确规定：“违背法律条文、行政法规的硬性明确规定的，合约合宪”。所以在此意义上讲，小房屋产权房保险合约因为违背法律条文的硬性明确规定而合宪。第三，小房屋产权房展开买卖违背了北欧国家有关政策。《民法通则》第6条明确规定：“民事活动必须严格遵守法律条文，法律条文没有明确规定的，应严格遵守北欧国家政策。”国务院办公厅《有关加强农地受让管理不得炒卖农地的通知》（国办发（1999）39号）第二条明确规定：加强对贫困户集体土地的受让管理，不得违法挤占贫困户集体土地展开房商业地产开发；贫困户集体土地使用权不得卖地、受让或承租用作农业户口工程建设；贫困户的写字楼不得向农村居民转卖，也不得批准农村居民挤占贫困户集体土地建写字楼，有关职能部门不得为违法建造和购买的写字楼发放农地尼布寺和房DF93。国务院等北欧国家有关职能部门出台过许多有关明确规定，都对小房屋产权房展开了限制，明确小房屋产权房交易无法办理手续房DF93。故房屋保险合约违背了北欧国家有关政策明确规定，应判定为合宪。综上，原告将小房屋产权房售于原告，故其与原告签定的《房屋保险合约》应判定为合宪合约。依照《中华人民共和国政府合约法》第五十八条的明确规定：合约合宪或是被撤销后，因该合约获得的财产，应予以退还；无法退还或是没有必要退还的，应折价补偿。有过失的一方应赔偿对方因而所受的经济损失，两方都有过失的，应各自分担相应的责任。因而，原告应退还原告的购房款元。因原、原告两方均知晓所展开买卖的房屋为小房屋产权房而继续展开交易，两方都存有过失，故原告提倡的利息，嗣后未予支持。有关原告提倡的修理服务费及经济损失，因该项服务费发生在原告购房后，依照房屋保险合约第五条明确规定，甲方购房后所产生的修理费等服务费由甲方自己分担，故对于修理费及经济损失，嗣后未予支持。

律师：

小房屋产权房并不是法律条文上的概念，它是指在贫困户集体土地上工程建设的房屋，未交纳农地卖地金等服务费，其房DF93不是由北欧国家房管职能部门颁授的，所以叫做“小房屋产权”。根据我国《农地安全法》的明确规定，贫困户私有财产农地的使用权不得卖地、受让或是承租用作农业户口工程建设。而贫困地区集体土地属私有财产，村民对集体土地也只享有使用权，村民将房屋卖给本村以外人员的展开买卖行为无法受法律条文的认可与保护，也无法办理手续农地尼布寺、房DF93、契税证等合法手续。《有关贫困地区集体土地确权注册登记颁证的若干意见》明确规定，“对于借户籍制度改革或擅自通过‘村改居’等方式违法将贫困户集体土地转为国有农地、贫困地区信用社组织违法卖地或承租集体土地用作农业户口工程建设、城镇居民在贫困地区购置集体土地、贫困户写字楼或‘小房屋产权房’等违法工业用地，不得注册登记颁证。”。因而，小房屋产权房在房屋质量、物业管理、配套设施、水电煤气等方面都可能存有问题，更重要的是，购房者从乡镇或村委会获得的所谓房屋“使用权”无法正常行使，在受让、继承、抵押物、拆迁补偿等方面均会受较大的限制，有关权益难以得到保障。法律条文法规不允许集体土地上工程建设的房屋向本信用社组织以外成员销售，“小房屋产权房”不具有房屋的所有、受让、行政处分等权利，无法办理手续房屋的房屋产权过户手续。非信用社组织内部成员之间签定的小房屋产权房保险合约合宪。