拨给农地办妥卖地,你严禁无人知晓的明确规定_chan_

一、拨给农地所有权的基本概念和特征

要阐释拨给农地办妥卖地有关手续销售业务的形成，要先了解我国拨给农地所有权的基本概念和特征。

依照《拨给农地所有权管理工作暂行规定》（1992年北欧国家农地管理工作局令第1号），“拨给农地所有权，是指农地普通用户通过除卖地农地所有权以外的其他各种形式司法机关获得的国有农地所有权。”具体可分为两种情况，一是经过市级以内上海市人民中央政府司法机关核准，在农地普通用户交纳补偿金、收容等服务费后将该幅农地交货其采用，二是将农地所有权拨用转给农地普通用户。拨给农地所有权主要具备以下特性：

行政管理行为性

《城市房商业地产管理工作法》第22条明确规定，“农地所有权拨给，是指市级以内上海市人民中央政府司法机关核准，在农地普通用户交纳补偿金、收容等服务费后将该幅农地交货其采用，或是将农地所有权拨用转给农地普通用户采用的行为。”即拨给农地的获得要经过市级以内上海市人民中央政府司法机关核准。

不需交纳农地卖地金

拨给农地所有权直接源于中央政府的核准行为，在交纳征用补偿金收容费后（或拨用，不须要交纳任何服务费）即可获得农地所有权，不须要向北欧国家交纳农地卖地金。只是须要进行登记以确定农地所有权的范围并表明获得拨给农地所有权。

无时限性

《城市房商业地产管理工作法》第22条明确规定，“依照本法明确规定以拨给形式获得农地所有权的，除法律、行政安全法规另有明确规定外，没有采用时限的限制。”拨给农地所有权一般没有时限限制，除出现中央政府依照公共利益的须要收回、或是农地普通用户将其上市交易（受让、企业改制上市等）等情况外，农地普通用户可以拨用、长久采用。

基本权利受限性

拨给农地未经许可严禁进行受让、承租、抵押物等经营活动，如经核准受让拨给农地所有权时，要“向当地市、县上海市人民中央政府缴交农地所有权卖地金或是以受让、承租、抵押物所获收益抵交农地所有权卖地金”。即拨给农地的处分权、收益权等权能是受限制的，也因如此，才衍生了拨给农地办妥卖地有关手续的国土规划销售业务。

二、拨给农地办妥卖地涉及的农地卖地金计量形式农地卖地金是指各级中央政府农地管理工作职能部门将农地所有权卖地给农地普通用户，按明确规定向受让人缴交的农地卖地的全部本息（指农地卖地的交易总额），或农地采用期满，农地普通用户须要续牌而向农地管理工作职能部门交纳的续牌农地卖土商业地产品价格款，或原通过行政管理拨给获得农地所有权的农地普通用户，将农地所有权无偿受让、承租、抵押物、总数额参股和投资，按明确规定缴交的农地卖土商业地产品价格款。本文主要讨论拨给农地办妥卖地涉及的农地卖地金计算形式，主要有以下两种：（一）严禁高于校正土商业地产品价格的40％

1、文件依照

（1）依照《拨给农地所有权管理工作暂行规定》（1992年北欧国家农地管理工作局令第1号）第二十六条明确规定，“农地所有权卖地金，区别农地所有权受让、承租、抵押物等相同形式，按校正土商业地产品价格的一定比例缴交，最低严禁高于校正土商业地产品价格的40%。校正土商业地产品价格由所在市、县上海市人民中央政府农地管理工作职能部门依照计算方法土商业地产品价格，按农地所有权受让、承租、抵押物时限和楼盘前提审定。”

（2）依照《珠海市村落国有农地所有权卖地和受让实施办法（修正）》（珠海市上海市人民中央政府令第33号）第四十四条明确规定，“《条例》（《中华人民共和国村落国有农地所有权卖地和受让暂行条例》）第五十五条明确规定缴交或抵交的本息，可视其获得基本权利的相同情况和受让、承租、抵押物的相同形式，由市、县国土规划职能部门按校正土商业地产品价格的一定比例缴交，最低严禁高于校正土商业地产品价格的40％。校正土商业地产品价格由所在市、县国土规划职能部门依照计算方法土商业地产品价格，按农地所有权受让、承租、抵押物时限和楼盘前提审定。”

（3）依照《深圳市宗地土商业地产品价格估算规则（全面实施）》（深规土〔2013〕12号）第八条明确规定，“行政管理拨给工业用地上已建成的合法房商业地产，不发生改变原核准商业用途，经核准办理农地无偿采用有关手续的，按照约定的农地采用时限以计算方法土商业地产品价格标准的35%估算应交纳的土商业地产品价格。”

2、实际应用目前珠海市内大多数地市按照不高于校正土商业地产品价格（计算方法土商业地产品价格、市场评估结果价）的40％核收农地卖地金，并结合本地的历史工业用地情况，针对相同的工业用地情况，制定了相同的农地卖地金征收标准。（二）按卖地农地所有权产品价格与拨给农地所有权产品价格超额部份计量卖地金

1、文件依照（1）依照《有关加强农地金融资产管理工作促进国有企业改革和发展的若干意见》（国土规划资发〔1999〕433号）的有关条文：“农地金融资产处理时，要考虑拨给农地所有权的平均获得和开发投入成本，合理确定农地总数额水平。采用授权经营、总数额出资（参股）形式处理农地金融资产的，按中央政府应缴交的农地卖地数额计作北欧国家净资本或总股本金”。（2）依照国土规划资源部《有关改革农地估价结果确认和农地金融资产处理审批办法的通知》（国土规划资发〔2001〕44号）的有关明确规定，“拨给农地须要转为无偿采用农地的，应按卖地农地所有权产品价格与拨给农地所有权产品价格超额部份计量卖地金，并以此计算租金或增加北欧国家净资本、北欧国家总股本金。”“拨给农地设定抵押物权时，拨给农地所有权产品价格可作为普通用户的合法权益，扣除抵押物标的。”“拨给农地经核准可以受让，拨给农地所有权产品价格部份可计为受让方的合法合法权益。”“依照拨给农地所有权的平均获得和开发成本，评定拨给农地所有权产品价格，作为原农地普通用户的合法权益，扣除企业金融资产。”（3）依照《协议卖地国有农地所有权规范(全面实施)》（国土规划资发〔2006〕114号）与《国土规划资源部办公厅有关发布〈国有建设工业用地所有权卖地土商业地产品价格评估结果技术规范(全面实施)〉的通知》（国土规划资厅发〔2013〕20号）的有关明确规定，拨给农地办妥卖地有关手续应交纳的农地所有权卖地数额分别按下列公式审定：A.不发生改变商业用途等农地采用前提的应交纳的农地所有权卖地数额=拟卖地时的卖地农地所有权市场产品价格-拟卖地时的拨给农地所有权合法权益产品价格B.发生改变商业用途等农地采用前提的应交纳的农地所有权卖地数额=拟卖地时的新农地采用前提下卖地农地所有权市场产品价格-拟卖地时的原农地采用前提下拨给农地所有权合法权益产品价格。

2、实际应用从北欧国家国土规划职能部门的发文次序和土商业地产品价格评估结果管理工作的须要分析，按卖地农地所有权产品价格与拨给农地所有权产品价格超额部份计量卖地金是未来的发展趋势。但是由于目前国内拨给农地交易的限制，难以合理确定拨给农地所有权合法权益产品价格，所以该计量形式的实际应用仍较少，珠海市内少数未公布校正土商业地产品价格（计算方法土商业地产品价格）或校正土商业地产品价格（计算方法土商业地产品价格）滞后的地区采用该形式计量农地卖地金，另外国有企业改制涉及的拨给农地评估结果也按该形式计量卖地金。