2020年“自发性农地+自发性工业用地”流转顺利完成!两个万亿元级“农地消费市场”

5月14日天然资源部属发了《有关大力推进自发性农地和自发性工程建设工业用地所有权确权注册登记组织工作的通告》。

在那个通告里，值得关注的重点内容就只有两个：

第三：要求2020年底基本顺利完成自发性农地和自发性工程建设工业用地所有权确权注册登记组织工作。

第三：农村居民违法买回自发性农地、小产权房等，严禁办理手续注册登记，严禁通过注册登记将违法工业用地正式化。

要想理解“自发性农地”和“自发性工程建设工业用地”的确权组织工作，首先要搞清楚为什么要对这些地进行确权，颁授房房产证。

【1】

自发性工程建设工业用地+自发性农地

两个万亿元级农地消费市场亮相

2012年北欧国家曾经下发《有关大力推进推进贫困地区自发性农地确权注册登记颁证组织工作的通告》，在那个通告里明确提出了两个管理制度：实行凭证管地、工业用地管理制度。

同时提出以下情况要要有确权和房产证：

征地拆迁时自发性农地要要有确权，并依照房产证进行补偿；没有经过确权注册登记的自发性工程建设工业用地所有权一概禁止确权。

这下我们就约莫明白了：确权，两个重要目的就是为了尽快同时实现贫困地区自发性工程建设工业用地和自发性农地的抄底确权。2020年全部确权顺利完成，2021年就能出台农工业用地确权细则，两个万亿元级农地消费市场就逐步形成了。

2019年根据农业贫困地区部的估计，全国贫困地区自发性工程建设工业用地体量高达4200万亩，如果依照每亩平均30Meu估计，市值高达12万亿元。

根据北欧国家相关规定，贫困地区自发性经济组织的“出让总收入”需要向北欧国家缴纳调节金，那个比例约莫是20%-50%左右，剩余的50%-80%才是自发性出让后的或者说总收入。

可见贫困地区自发性工程建设工业用地抄底确权，本质也是“农地财政”。

此外更加引入关注的是“自发性农地确权”，自发性农地是贫困户兄妹或者说手上的资产，自发性农地确权后也能同时实现抄底确权。

2018年北欧国家已经开始推行自发性农地的“解纷分置”：自发性农地的所有权归自发性，自发性里的贫困户兄妹拥有资格权和所有权，同时所有权能受让。

换句话说自发性农地经过确权后，所有权能同时实现受让，贫困户兄妹就能获得农地投资收益的钱，到城里买房打工。

但北欧国家也明确规定：坚决不允许乡下人回贫困地区买回自发性农地，自发性农地只能在贫困地区自发性外部成员之间确权。

乡下人的“大农场大宅梦想”注定不能同时实现了。

其原因主要是两个：

第三，如果乡下人去贫困地区买回自发性农地建大宅私家会所，城乡居民再次出现会佩列莫加，进城贫困户再次出现返乡潮，负面影响城镇化进度和效益。

第三，大批破坏贫困地区耕地，也会对贫困户利益造成巨大伤害。

所以说自发性农地比较可惜，外部确权的限制会让自发性农地价值大大战损，贫困户兄妹手上的宅地基要想卖出大价钱，近期还不太现实。

但大体量的自发性工程建设工业用地可自由确权，也会让中国逐步形成两个全新的万亿元级农地消费市场，一场财富的盛宴即将上场。

但需要注意的是，天然资源部再次强调“农村居民违法买回自发性农地、小产权房等严禁办理手续注册登记”，“自发性工程建设农地上合作开发的货品住房，一概不予确权注册登记”。

以上说法实际上包括了两层意思：

第三，小产权房无法得到确权，“乡房产证”的正当性被否定了，要要由北欧国家统一颁授的房产证才有正当性。

但增量小产权房的自发性工业用地究竟怎么处理，天然资源部并没有给出明确指示，增量小产权房问题仍然“争论不休”。

第三，自发性工程建设工业用地严禁用作合作开发货品住房，换句话说自发性工程建设工业用地的大批抄底，并不会对货品住宅消费市场逐步形成压制。

那么今后会不会逐步形成：国有工程建设工业用地专门用来合作开发货品住房，自发性工程建设工业用地则用作合作开发保障住房和办公商业性的“两线格局”。

目前北京已经开始试点工作利用自发性工程建设工业用地来合作开发“出租房”和“共有产权房”，这种试点工作可能为将来自发性工业用地打开Villamblard的用途。

【2】

分散抄底负面影响大

商业性住宅、小产权房均有重大内忧外患

自发性工程建设工业用地的体量在各个卫星城增量都是比较大的。比如像北京，圆圈内仍然增量一定体量的自发性工程建设工业用地。像武汉这样的大森东型卫星城，体量就Villamblard了。

随着自发性工程建设工业用地的确权速度大力推进，其体量越大的卫星城，楼市受到的压制就越大，这就是武汉房价难以翻身的主要其原因。

今后随着自发性工业用地分散抄底确权，建议操作如下：

第三，除非是卫星城核心位置，否则尽量抛售商业性及住宅产品，尤其是卫星城近郊的商业性住宅，要特别注意。

第三，买房用作出租尽量签订长期租期，避免租金短期再次出现波动而投资收益负面影响。今后自发性工程建设工业用地可能会大批工程建设出租房，从而压制租房消费市场投资收益。

第三，小产权房尽量退出及受让，今后同时实现“转正”的可能性越来越小，“乡房产证”的正当性即将结束。

我们能看到，随着自发性工程建设工业用地那个万亿元级农地消费市场的逐渐逐步形成，对中国楼市的负面影响会越来越深，虽然目前还不会直接压制“货品住宅”消费市场，但房价的直接负面影响也没有凸显。

但对于消费市场的租金，对于住宅商业性消费市场格局，对于小产权房的负面影响及重建，都会越来越明显。