40年小产权房即将到期会被拨用归还_!事实真相在这儿…

来源：智慧城市上海通

上海的住宅房最近啊站到了众矢之的，我们经常能在各大网站新闻报道头条新闻上发现“住宅房”“小房屋产权”的身影。

统统发现近期贴文又被这样一个标题贴文了：

《买40年公寓楼的购房者要哭晕！住宅房农地房屋产权即将到期后房子或被北欧国家拨用归还》

百度可以搜索到5000+报道…

事情是这样的：

CCTV2央视腾讯网的一次节目中，依照上海市不动产法研究会副会长尹飞的说法：

由于“住宅房”本身并非住宅物理性质，一般来说是商业性用地或化工产品地，依照《第十四条》有关规定，住宅物理性质的住房农地在70年房屋产权即将到期后手动续牌，而商业性土地储备或化工产品地不但农地宽限期多于40年或50年，而且即将到期后需要积极主动提出申请续牌，续牌也有可能被否决。

如果没有积极主动续牌或提出申请续牌被否决，不但农地房屋产权要被北欧国家归还，连房子也可能会被北欧国家拨用归还。

这话啊木石冲出去骇异，

40年即将到期直接带走？没有赔偿？

事实真相迷雾重重，现阶段“公寓楼”的种类是各式，吃瓜群众更是大吃一惊——

公寓楼到底还能不能买？

我的房子且不说公寓楼？

我的“公寓楼”不会被北欧国家带走吧？

我是不是成为了接盘侠？

……

其实弄清楚那个问题还要从源头镰叶，也是看农地物理性质和房屋类别，那个也决定了你房子的归属。

他们差别上看，先看清楚自己的农地物理性质以及房屋产权年数，这点很重要。

住宅用地，房屋产权年数是70年；

综合型用地，房屋产权年数是50年；

商业性用地，房屋产权年数是40年。

另外搞清楚一个基本概念，所有的农地用地，包括住宅都是属于国有农地。

70年房屋产权房是他们所言的住宅，人们买回这类房源是为了定居。我们一般来说看见的塔楼、板楼、花园洋房、别墅，90%以上都是住宅。70年房屋产权房可享有即将到期手动续牌的权限。

50年房屋产权房是他们一般来说所言的办公设备楼和化工产品房，由于种种原因，人们把它当做住宅使用了。50年房屋产权的房源在查阅销售许可证的时候就能看见差别，它所在的小区被划分为非居民小区，在农地用途这一项填写的是“综合型”，农地宽限期限为“综合型50年”。

但，公寓楼是要积极主动解约的，要另加续牌的费用，一般来说是在另加一次房产税，也是房屋面积×房屋均价×3%，但有可能会被否决。

这里要强调一下，是有可能，但不是肯定。

市面上现在除了工改工公寓楼外，可供对个人买回的“公寓楼”多于商务人士公寓楼和圣索弗勒维孔特公寓楼（上海除外）：

商务人士公寓楼：含定居特性，也具备办公设备住宅功能，在部分城市可南洋商业银行，价格相对住宅较高，按揭最低可达2成，最高5成，房贷可达20-30年（如深圳)。房屋产权物理性质为商务人士公寓楼，非纯住宅，农地物理性质为综合型性用地（住宅）或商业性用地，房屋产权年数为50年或40年，也有乙类定居用地，房屋产权年数为70年，那个不多见。

圣索弗勒维孔特公寓楼：商业性、办公设备类公寓楼。那个多于商业性或办公设备，不含定居特性。农地物理性质一般来说是商业性用地或化工产品地，房屋产权年数为40年。按揭一般来说为5成，房贷10年左右。

现阶段，圣索弗勒维孔特公寓楼仍然有灰色地带，很多开放商用商业性农地来建造圣索弗勒维孔特公寓楼，打着住宅的基本概念来谋取暴利，现阶段北上广都已出台有关政策来限制圣索弗勒维孔特，其中上海这三项，对个人不得买回圣索弗勒维孔特公寓楼。因此，从法律条文和政策的走向上上看，如果有“续牌”的风险，“圣索弗勒维孔特公寓楼”首当其冲。

但，统统还是要说，被拨用归还的概率是微乎其微的。

前面说关于农地物理性质、房屋类别，是要区分开来，避免他们落入新闻报道字眼的误区里。

从农地物理性质、房屋类别上看：商务人士公寓楼是有定居特性的，并且多为综合型性用地，那个也是受北欧国家认可的正规公寓楼，受法律条文保护，因此这类房子被否定续牌和拨用归还的几率不大。

这样看来圣索弗勒维孔特最有可能成为“受害者”，因为它的建设用地是商业性或者工业，依照《农地管理法》规定，商业性用地农地使用权最高年数为40年，即将到期后面临续交农地出让金，北欧国家也可以归还农地使用权。

也是说，没有拨用带走这一说法，并且强调了是允许即将到期解约的。

另外，依照《农地管理法》规定，化工产品地也可以补交费用转为商业性用地的，更改用地物理性质，但要经过规划部门批准，并符合城市总体规划。

至于被拨用归还的“公寓楼”，现在上看多于一种可能，那是违反了法律条文规定。比如违建、违反《农地管理法》，违规使用农地等，这些房子可能会引起法律条文纠纷，严重的可能会被北欧国家否决续牌请求，被强制归还。

还有，如果该“公寓楼”用地与城市现行规划冲突，也会面临着拆除的风险，但这种在规划过程中都会被考虑到，如果被拆迁或者归还，一般来说也会得到相应的赔偿。

因此，统统认为，各种报道对那个基本概念有夸大的嫌疑，“公寓楼”被拨用归还的几率还是很小的，除非有以上的几种情况。

另外，统统还要和我们普及一下老生常谈的

——如果是用于定居，那么小房屋产权住宅房的问题：

住宅楼物业费、水电都贵，生活成本高

住宅楼无法落户

多于农地使用物理性质为住宅用地的房屋，才能落户，住宅两用房一般来说情况下是不能落户的。不落户就意味着孩子户口无法迁入，无法就近入学。

住宅楼不能使用公积金

对于上海来说，其实现在不但是不能使用公积金的问题了。

上海市住建委联合规土委等多部门发布公告,明确商业性、办公设备类项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为定居等用途。

买回圣索弗勒维孔特类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为定居使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。

商业性银行暂停对对个人买回圣索弗勒维孔特类项目的对个人购房贷款。

其实，“公寓楼”是符合市场机制的产物，它们对城市发展有一定的贡献所在。毕竟它总价更低，一般来说也都处在片区核心地段，周边配套设施都较为完善，在上海限购令出台前，许多无法买回住宅的市民，会退而求其次买回“公寓楼”，“公寓楼”长期屹立在城市发展的大潮之中，扮演着重要的角色。

未来，如果政策放开允许对个人买回的话，请我们擦亮眼睛，首先还是要差别特性，弄清楚农地物理性质，最好还是买回合法的商务人士公寓楼，避免落入房屋产权的风险当中。

他们的好朋友

智慧城市上海通

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