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小产权：不能像货品那样在市售正常商品生产，买卖。只能以合资企业、受让、回赠方式“变象买卖”。

买回有风险，股权投资风险较大。

我们只晓得它的价格便宜货品房低三到四倍，房租也很可观，很适宜买房人与股权投资。

但是你介绍它的过户流程吗？介绍它是小产权房里的哪种物理性质吗？清楚它农地来源和是不是历史遗留问题吗？清楚它是否一房多卖？介绍了这些。才算是刚踏入小产权房的门槛

小贴士一招教您小产权房的合约是不是看才能懂？

小产权房签的合约基本上上为（共同出资建房合约）。等同于你在建这房子时也出了钱，分了这套房，是整个楼的股东之一。小产权任何方式上的买卖都属违规。

那合约是不是看呢？

第一：合约第一页第一大节就是讲的乙方。证实乙方是谁，是个人还是子公司或者是村委。是不是证实呢？

农地的来源，拥有者是是谁，这些能在镇里资料库查得到。历史遗留回执序号上有这块农地的序号，一定要认真看清楚，别搞错。

然后就是证实房子的位置，xx市xx区xx街道xx栋xx房号和占地面积。还有房子单价。退款方式，第三种是纸制退款。

纸制退款地产商能立刻回笼资金，因此在售楼处说我要纸制支付，往往能把折扣压到最高，最高通常在9.0到9.3折。还有意外的惊喜，能让地产商送个一两年的物业费，送部分家电，基本上是有求必应。

第三种是分期退款退款，分期退款基本上分为三大种，第三种跟商业银行分期退款，就是地产商找商业银行合作，房子为抵押，从商业银行借钱再借给购房人。购房者提供流水和征信，个人资料信息。每个月月供就能了，跟商业银行分期退款相对本息少，风险低。天数长。通常分期退款5年至10年。

第3种是和地产商分期退款，天数通常是1至5年。特别特别注意的是地产商分期退款大多数是等额等息，比方说，你的贷款是60万，你最后只有10万的定金了，它的本息还是按60万算的。越到后面越划不来。通常在5厘到7厘的本息

第4种，地产商和第三方借款子公司谈分期退款，由购房者与借款子公司签分期退款协议，这种分期退款方式本息会比前两种高，风险也高，有些物业子公司收入不稳定，经常断供，这时贷款子公司有权力的对你的房子，强买强卖。本息通常在7厘到9厘9，特别注意是不递减的。农地的物理性质，我们应该都晓得住宅工业用地，工业工业用地，商业性工业用地，集体工业用地，宅基地。小产权房能建在任何地块上，因此千万要特别注意该房是什么地建起来的。通常地产商会把真实的工业用地情况在合约里隐藏起来，或干脆不写。

李先生是南山某科技子公司的高管，手里有点积蓄，看中了小产权价格低廉，股权投资投资回报率高，于是在西乡某新盘股权投资了三套公寓楼。天数过了三年，出租收回了一点点成本，听朋友说现在整个市场行情都翻了个倍，于是准备出手买回的三套公寓楼。卖的过程中自己才发现踩了坑，房子的采用年数只有二十八年。现在低于当时买的单价都没人接手。

原来李先生买的是翻修的酒店式公寓楼，地是商业性工业用地50年，没翻修之前已经采用了二十二年。李先生初看时就以为是新新盘，当场就签了合约。

因此合约第三点没有明确说明农地物理性质和采用年数最好先不买，查清情况再下下手。

合约第四点

索赔问题。小产权房征地到底是不是索赔，是不是索赔，相信我们都想晓得。

征地分为中央政府征税，地产商征税。中央政府征税通常情况下是建市政工程，福利项目，大型商业性基础建设。地产商征税基本上是修筑货品房。

他们索赔的比例是多少，不那样的。

龙岗黄大姐住的房子要征地，中央政府要在当地修筑一个产业园，里面有高档写字楼，廉租房房与大型商业性。于是黄大姐与同栋物业子公司去镇里的征地联络处进行注册登记，合约占地面积为100平方米，注册登记完联络处上门进行测量，占地面积为75平方米，特别注意索赔占地面积以套内实际占地面积为准。装修折旧补偿金为6万。黄大姐比较满意补偿金资料库，第三种人名币补偿金为货品房市价的1：1.2。第三种自选廉租房房三套标准为征地占地面积的两倍，房子修筑过程中补偿金一笔过渡金。

对于证件不齐的小产权房，是否能默氏索赔。

合约第五点：缔造方是谁。

第一个是村委为乙方即缔造方，盖村委印章。

第二个是地产商为缔造方，通常地产商以子公司名义开发，签集资建房合约是在乙方位置打上子公司印章。

第三个是辩护律师为缔造方。辩护律师事务所盖章，印章上有xx辩护律师事务所，辩护律师名字。

第四个为私人签，打手指模。这种不常见就不细说。

案例：杨先生在长安xx新盘买了一套房，做生意亏钱了，要把房卖了回家发展。李女士刚好看上了这套房，双方约定xx日签合约。发完合约，钱也交了。李女士回来收房时遇到了物业的阻拦，不承认李女士是该房物业子公司。

原来杨先生买的时候是直接与地产商签订的合约，为省印花税，就和李女士一起做的辩护律师缔造。

、适宜股权投资的房产

1、紧跟国家发展方向，比如说新开发区、规划区域的附近的新盘。新开发规划区域整合各方面资源，招商引资、招募人才、完善基础建设。随着各方面完善，房价也跟着逐步上涨。已经是一种常态。

2、性价比高的房子，同一个小区差不多的户型，经过多次对比，选价格低的这套肯定是对的。立刻能赚取差额部分。适宜短期股权投资。

3、投资回报率高的房子，单价低，单价低，房租高。公寓楼房和小户型比较合适，作为固定资产股权投资。比如说这套房100万，物业子公司实收。那么物业子公司就实实在在的收一百万，其他费用比如说会员费、印花税、契税、个人所得税等，全部由买方出。

内行建议是拿上真金白银，约上物业子公司去中介子公司谈，谁不是见钱眼开，中介子公司有100个方法让物业子公司放价格出来。物业子公司看到钱百分之九十会让价出来

4、笋盘，笋盘很少遇到，一年可能才出现一俩次，甚至没有。大多是中介吃不下，物业子公司急卖，流向市场的房源。

请勿盲目跟风股权投资，股权投资前结合当前实际情况，再下手。

物业子公司急售1、做生意亏了，补漏洞。赌钱输了还债。夫妻不合分割财产等等。我说的这几种是最常见的，因为我都遇到过。遇到最奇葩的是一个小三跑来急卖房，说老板香港退休要来长住。

物业子公司急卖2、业务员找的由头，房子普普通通，突出不了房子卖掉，出此下策，胡编乱造，十个会有一半的人信以为真。

二、租房需要特别注意什么？

电梯房、单间300元/月、一房500元/月、两房800元/月，这种类型的广告在城中村是不是到处都是。这些房子大多数是从物业子公司那里包租过来的，房租看起来是便宜，当你看到每月交租水电清单时你会傻眼，比老家水电多出一倍多，还要加上卫生费，如果夏天开空调，这些费用都赶超每月房租了。二手包租婆一套就能每月轻松赚个好几百一套。租房前多问下对比一下，找水电便宜点的，最好按市政收费的。其次是拎包入住，本来房租是800元/月。房东配上一些家私家电，刷个白墙。立刻房租到1200元/月。每个月多出了400块，上完班累一天基本上配的家私电器用不上。如果其中有硬性需求自己买一个不香吗？退租时还是自己的。租房尽量不租配齐东西的，物业子公司搞个清单搞坏了还要赔，多出了钱不说住起来还要操心

三、房子的物理性质

房子在日常生活中必不可缺，对于目前没房将要购房的朋友一句忠告。哪些房不能买。1、产权不明确的房子不能买，第一是农地来源，要清楚它的农地物理性质，农地是住宅、商业性、工业要介绍清楚。第二是房子的产权所有人。没见到产权所有人之前不要听信销售或任何方式让你付钱的人。2、旧改房不要买，大部分旧改房都存在很大的安全隐患，旧改楼主请人设计的方案全部都要拆墙，动主体结构。房子天数本来就很久了，再这么一折腾。十年八年以后，后果可想而知，到那时世上可没后悔药吃。3、价格由上往下调的新房，房子前期卖得很好，后面没动静了，往下调再往下调。这种地产商不顾已经买回房子的感受，只顾自己赚钱、回笼自己的资金。以后新盘管理存在经常调动，给你气受，好好安个家，被别人看笑话。这种例子很多。

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