房子跌掉70%商业价值,另一面其原因让人反思,viller_1类房子慎买!

二手货房产品价格大幅下滑，或许早已成为了现阶段住房消费市场两个习以为常的现像。

本栏的一名好友大德（表弟），就曾遭受到了“二手货房消极涨价”的问题。2013月底，大德在自己长年定居的一线地级市卫星城买回两套商业价值32多万元的房产，房产总面积为88.2平方米，总价为3628元/平方米。当时，其实大德买完就后悔了，因为那个一线卫星城房商业地产长年不愠不火，房子产品服务的速度也相当缓慢。

不过，事实证明，他的这一次购房犯罪行为着实碰到了好运气，ych。2年之后的2015年开始，该卫星城迎来了房产大跃进，特别是在拆迁棚改的带动下，住房消费市场一路绿灯，房产产品价格也一天两个样儿，在高峰时期的2019月底，大德这套房子总价申报达至1.8多万元/平方米（总价158.76万），按照88.2平方米排序，在短短的6年时间内，大德因为这套房产社会财富产品服务了127多万元。

当然，这绝非实际社会财富，房穗序没有转手卖出的情况下，这种财产产品服务只算是字面意思。随着他家里的二孩出生，这套小平房的房子早已住不下了，于是家庭成员商量，开始有了置换二套房的打算，他们的想法很简单，卖掉这套房子可获得158万，在同区域加上50多万元，就能重新买回两套小平房房产，算下来不赚食髓知味。不过，主流产品房的时候，大德遭受到了“难题”：158多万元的产品价格，消费市场上买房人或许并不在意。从2019月底至2021年中，这套房子申报产品价格从158万持续下调，155多万元、150多万元、145多万元一步两个台阶的滑落下来。

至此，大德早已没有了售房的念头，产品价格大幅下滑这么多，还不如继续持有。即便是有了京籍、黑唇，在原来的房产格局上重新改造，还是能皮厄县住几年的。

其实，新房单价大幅下滑，二手货房单价暗暗回升，绝非事实上。如果你认为大幅下滑20多万元早已足够让人瞠目结舌的话，所以还有让你更加“感慨”的溢价犯罪行为。有房从3000万跌至1000万甩卖，另一面其原因让人反思，viller提醒：早考虑。

根据《每日经济》的报道，在房商业地产“龙头卫星城”（深圳）就屡屡出现二手货房爆冷的现像。举事实上子，那个卫星城有两套商业价值3000多万元的房子，最终以1000多多万元成交量，大幅下滑振幅达至了2000多万元，可谓“打骨折”，这是两个法拍房，房子拍卖之前的雷米雷蒙县产品价格，早已在消费市场产品价格的基础上调低了近500万，按照规矩，溢价振幅这么大，参与竞投的人应该很多才对。不过竞投者也寥寥无几（只有5个人参加），5个人竞投，结果自然一目了然，说明购房者们两极化不喜欢那个房子、不愿意接受竞投产品价格，最后，该房以1035万成交量，总价为9.89多万元/平方米。

是那个住宅小区的房子太差产品价格提不起来、还是本来消费市场产品价格就是如此低廉吗？都不是，根据2021年初，相同住宅小区两套房子的成交量价排序，本住宅小区的二手货房单价应该在30多万元左右（案例：7个月之前，两套面积为10平方米的房产销售，总价为32.27万，最终成交量产品价格为1420万）。10平方米的房子就能达至1420多万元，所以100多平方米的房子才1000多万元出头，或许这种情况是不合规矩的。

房子跌掉70%商业价值，另一面其原因让人反思，未来10年，这1类房子慎买。

“怪事”之下必有妖，一名房主竟然能把自己的房子从3一千万降低至1一千万销售，这另一面的深层次逻辑或许并不是“二手货房大幅下滑”这5个字能解释得通的。

房商业地产专家分析认为，这套房子之所以出现“峭腹”，核心因素还在于当月初出台的一项房商业地产“新规定”，在这份文件中，针对房舰射幼儿园的挂钩监督机制做出了捷伊意见要求，提出将要进一步探索入学平衡监督机制，例如大学区办学监督机制，老师的壳状监督机制。

虽然看起来，只有短短T5670，但是对房商业地产而言，犹如暴风骤雨。我们都知道，在北京、上海、深圳、广州等一线卫星城里，楼市平均产品价格在6多万元以上，市中心的产品价格两极化在10多万元-20多万元左右。不过也有“天价”房产，那就是“幼儿园房”。在校本部一区的旧规定下，只要买到了对应住宅小区的房产，所以孩子就能公办，能享受到独特的教学资源。不过一旦执行教师壳状策略，所以“资源”将被彻底打散，优势不再唯一的情况下，高价也难以维持。

所以说，房产产品价格从30多万元回升至10多万元普通房产产品价格，实属正常消费市场产品价格监督机制（根基失去了，高房价自然要打回原形），这同时也告诉购房者两个道理：房商业地产不可能只涨不回升，特别是对于那些“政策性”房产，今后买回的时候，要更加慎重，手上多套房的人，该醒醒。

1、“资源型”房产。1998年住房改革时，全国房商业地产的产品价格才不到2000元/平，而到了2021年的三季度，重点卫星城的新房销售产品价格平均达至10702元/平。涨幅超过400%。能说，房商业地产是过去20多年时间里，保值的居民购房类型，如果房商业地产排第二的话，那就没有任何资产能说第一。就拿人们习惯中认为的黄金来说，80年代黄金产品价格为108元/克，2020月底，黄金的产品价格整体涨到了390元/克，涨幅不到300%，在住房面前，显得微不足道。

除了房产均涨之外，优质学区房、地铁房、火车站房、湖景房、海景房等资源型房产呼之欲出，10年前，沿海卫星城一波“房产泡沫破裂”让大家都知道，海景房建立在吹捧之上，没有任何实质性的功用和根基。海景房破灭之后，火车站房、湖景房开始被提升热门，不过随着时间的推移，实践证明这两类房子对实际定居的意义不大。现阶段，学区房、地铁房成为了当当红炸子鸡，未来走向如何？或许早已知道了答案。

2、“灰色型”房产。这一类房子，主要是指小产权房，很多人说，小产权房是游离在“法律灰色地带”的一种特殊房产，但是指闻君的观点是，既然不符合法律规范，所以就属于“违规”房产。人民日报在《小产权房为何屡禁不止》一文中就批评道“国家自始至终禁止小产权房建设，禁止小产权房交易，为何屡禁不止呢？”

从根本上而言，买回小产权房的有2类人：第一类是买不起商品房的人，商品房单价太高，不少需要住房的人只能退而求其次买回小产权房，实属无奈之举；第二类是炒房客，有很多人带有“赌”的成分，他们认为将来小产权房会得到转正，现在买入10多万元，转正之后可能涨到100多万元，能凭借小产权房赚得盆满钵满。一旦风向变了，这类房子可谓直接砸手里。

总结：房商业地产发展，三十年河东三十年河西，没有一成不变的事情，随着楼市“平稳”预期越来越强，购房人也应该提前有打算了。