讲法_房屋进行买卖系列产品之——“小产权房”能无法买、“小产权房”的法律条文物理性质、常用争论(一)

小房屋产权房是俗语，法律条文上并没有小房屋产权这个讲法，它指代的通常是宅基地上的房子。我们国家的农地分为国有农地和宅基地两种性质∶ 国有农地是由国家所有;宅基地是由村私有财产。

宅基地根本难以在本集体核心成员内部流转，不可对外出售。

简单来说是，贫困户的农地上盖的房子，外村人难以买。难以买包括下列几层意思。

具体来说，“小房屋产权房”可以细分为下列三种：

1、居民自行筹设的贫困地区宅基地——也是居民自己房屋内的宅基地，当然，实践中常常存在违章房屋内的部份

2、由乡政府会和小地产商联合开发的项目。由于房子在宅基地上，没有司法机关进行一次开发、招拍挂和二次开发，自然也难以办理手续房屋房产证（在我碰到的刑事案件中，也见过少数办下【房DF93」的小房屋产权房）。

3、乡政府奶坛房。其农地和房屋建筑都是由乡政府筹资筹设，建好后分给居民。物业管理通常有的的乡政府直接接管。每套房子乡政府都发一个证，证明房子是居民的。转卖需要到乡政府转让，乡政府会收一定比例的转让费。

前述几类房产的常见信用风险有下列几种：

·买了房子难以办注册登记（转让）、难以办房DF93，即便有证，也不是真正意义上的房DF93，部份是镇政府或乡政府会出具的证，部份是绿本的房地房屋产权共有(用)证，独享的基本权利完全不一样。

·两方签的进行保险合约通常被认为是合宪的。

·卖家打个官司就可以把房子要回去。

·如果碰到征税，小房屋产权难以像货品房补偿金很多，根本难以得到很少或者一部份补偿金。

·涉嫌违规工业用地的，可能会被认为违建拆除。

信用风险这么多，为什么还有人买，理由常常也很简单：

一是现在二手房产品价格高，小房屋产权房相对产品价格便宜，产品价格几乎只有货品房的1/4到1/3左右，且交易灵活；

二是虽然小房屋产权房有一定信用风险，但信用风险也有大有小，如果买回恰当，自住不成难题；

三是满足居住属性，基本上跟货品房无差别。

“小房屋产权房”碰到征税征用应否索赔的司法实践观点：

1、“违建”——不赔。案号：（2020）最高法行赔申872号中华人民共和国农地管理法》第三十九条第一款明确规定，贫困地区居民一户根本难以拥有一处宅基地，其宅基地的面积严禁超过省、自治区、直辖市明确规定的标准。《中共中央办公厅有关严格执行有关贫困地区集体建设工业用地法律条文和政策的通知》〔国办发（2007）71号〕明确规定，贫困地区写字楼工业用地根本难以分配给本村居民，城镇居民严禁到贫困地区买回宅基地、贫困户写字楼或“小房屋产权房”。本案中，案涉房屋已被人民法院生效裁决确认为违规建筑，且现有证据能够证明刘飚、高传久并非案涉房屋所在地的海坡村信用社组织机构核心成员，因此高传久与赵振杰、赵振峰合作修建案涉房屋，并未取得案涉房屋使用权，不属于《中华人民共和国国家索赔法》第二条明确规定的机关和机关工作人员行使职权侵犯其合法合法权益的情形，有权赢得索赔，故刘飚亦有权取得国家索赔。

2、合约效力难题——常常认为合宪。

　　理由主要有：首先，房屋进行买卖必然涉及宅基地进行买卖，而宅基地进行买卖是我国法律条文、法规所明令禁止的。根据我国农地管理法的明确规定，宅基地属于贫困户私有财产，由村信用社组织机构或者居民委员会经营、管理。中共中央办公厅1999年颁布的《有关加强农地受让管理严禁炒卖农地的通知》明确规定：“贫困户的写字楼严禁向农村居民出售，也严禁批准农村居民占用贫困户宅基地建写字楼，有关部门严禁为违规修建和买回的写字楼发放农地使用证和房DF93。”国家农地管理局[1990]国土函字第97号《有关以其他形式违法受让农地的具体应用难题请示的答复》也明确明确规定：原宅基地使用者未经司法机关批准通过他人筹资翻建房屋，给筹资者使用，并从中牟利或获取房屋房屋产权，是属“以其他形式违法受让农地”的违规行为之一。其次，宅基地使用权是信用社组织机构核心成员独享的基本权利，与特定的身份关系相联系，不允许受让。目前贫困地区私房进行买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，行政处分房屋的同时也行政处分了宅基地，损害了信用社组织机构的合法权益，是法律条文法规明确明令禁止的。第三，目前，贫困地区房屋进行买卖难以办理手续房屋房产证书更改注册登记，故进行买卖虽完成，但买受人难以赢得使用权人的保护。第四，判定进行保险合约有效不利于保护出卖人的利益，在许多刑事案件中，出卖人相对处于弱者的地位，其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存合法权益。

3、是不是分清两方的过失，或者说出难题了是不是补偿金的难题。这常常也是投资者最关心的难题。

笔者实践中碰到最多的也是此类的纠纷。基于各方面的考虑（产品价格等），投资者最终常常还是会选择小房屋产权房，那么出难题后（诉讼后）怎样补偿金，房屋产品服务是不是排序。——出卖人诉请合约合宪拿取房屋，我还拿取多少损失——

细微之处有很多（房屋现有价值怎样排序、产品服务部份怎样排序）——但是大方向是两方均负有过失，按过失承担责任，要按照当前周边房屋产品价格主张补偿金的可能性不大——但是，退回房款，并赢得一定的补偿金的希望还是比较大的。以（2015）思民初字第7007号、（2015）厦民终字第3117号，厦门市思明法院和中院的裁决为例：本院认为，根据上述（2012）厦执行字第409号执行裁定书以及丰创子公司、元成子公司、曾厝垵居委会签订的《“曾厝垵生鲜大型超市实验楼”项目联合开发主体更改协议》，可以判定元成子公司独享的曾厝垵生鲜大型超市实验楼中的相关基本权利和义务已由丰创子公司独享和承担，故元成子公司依据上述相关协议与吴凯乐签订的《房屋使用权受让合约》的基本权利义务也应由丰创子公司继受。因此，丰创子公司系本案适格被告。鉴于曾厝垵生鲜大型超市实验楼项目尚未竣工验收，原告对房屋的装修行为属其自行扩大损失。根据（2014）厦民终字第677号民事裁决书所确定的内容，上述《房屋使用权受让合约》系因违反社会公共利益而被判定合宪，对此两方均有过失，在此情形下两方当事人应承担的是相互返还财产的义务，其它损失各自承担。综上所述，原告提出的装修费用及利益损失缺乏事实和法律条文依据，本院不予支持。因丰创子公司已按原告支付购房款的110%退还购房款并办理手续了提存公证手续，原告要求丰创子公司再支付上述购房款，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合约法》第五十八条、《最高人民法院有关贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干难题的意见（试行）》第104条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之明确规定，裁决如下：驳回原告吴凯乐的诉讼请求。

也是说，法院最终认为按照支付购房款的110%退还购房款是比较合理的，另行主张补偿金的话就不予支持了。