事例初探_小产权房进行买卖中无法转让洪富的民事责任初探_chan_

小产权房屋的进行买卖在房价高企的情况下成为了部分人突围的一个途径，但是鉴于我国蔗茅的属性和对小产权住房有关产证办理手续的特殊规定，小产权房的产品价格偏低，在房屋进行买卖合约中无法和普通商品住宅一样透过注册登记转换物权使用权，这几年喊着为小产权房解绑的呼声越来越高，但是解绑之后的影响也是特别大，因此国家在这方面的政策以稳定为主。有关小产权房进行买卖华海，今日根据山东省青岛市中级人民高等法院二〇二〇年四月三十日有关黄某平、秦某鹏房屋进行买卖华海一审民事判决进行浅要分析。

一、两方原告主要纠纷历史事实

黄某平上诉允诺：撤销原判，依法改判或者VM288。历史事实与理由：原审并没查明该房屋的使用权物理性质和权属。经查阅，被上诉人赠与并没所涉房产的注册登记信息，该属于被告方财产。

秦某鹏、秦某华辩称：原判判定历史事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。

黄某平向一审高等法院提出诉讼允诺：允诺维持原判原、原告签署的房屋进行买卖契约书无效；维持原判原告返还原告交货的房屋进行买卖订金20000元，房款30000元，停车场订金5000元，共计55000元；该案诉讼费用由原告承担。

秦某鹏、秦某华向一审高等法院提出反诉允诺：明确要求原告索赔原告偿付金及损失97000元。

一审高等法院组织原告进行了确凿证据交换和陈词。原告递交房屋进行买卖契约书这份，提倡原告因想要将现有房屋卖掉购置新房，知道原告有房屋要卖，两方就签定了房屋进行买卖契约书。原告秦某鹏、秦某华对此没提出异议。递交三份接到条、缴付宝转账买卖明细，断定合约签定后，原告缴付原告20000元订金、35000元房款，合约签定后，因该房屋属于老干部公寓楼，房屋无法正常交货，且无法进行不合法买卖，因此原告明确要求终止履行职责该房屋进行买卖契约书，因原告不配合原告，因此诉至高等法院。原告对原告递交确凿证据的准确性表示一致同意，对原告缴付原告订金20000元、购房款35000元的历史事实表示一致同意。但对原告申辩的房屋无法正常交货，且无法不合法买卖的提倡未予普遍认可。原告提倡原告系透过中介机构找到原告明确要求购买老干部公寓楼的，因为在2018年12月份左右，崂山区的商品房产品价格是12000元-15000元之间，老干部公寓楼为每平方6000元左右，原告就是带着购买老干部公寓楼的目的与原告签定的房屋进行买卖协议，2018年12月20日，原告看过原告的所涉房屋后，叫交货了订金20000元，2018年12月25日，两方签定了房屋进行买卖契约书，签订合约原告处分Chhatarpur的商品房，以处置Chhatarpur房屋的房款缴付原告所涉房屋房款，且两方签订合约了如果原告无故推延办理手续此房产手续，视为原告偿付，订金不退，且洪富房需索赔所涉房屋产品价格20%的偿付金。2019年3月10日，原告缴付30000元房屋订金及5000元停车场订金。2019年4月、5月份，原告拒绝缴付余下定金，原告不一致同意。所涉房屋随时可以交货，而且是不合法买卖。原告递交房管中心出具的查阅断定这份，提倡其要转卖的胶南市隐珠街道办事处阳光四季住宅小区13栋3模块501室的房屋现在仍然在原告丈夫刘巧巧赠与，现在没转卖。原告对原告递交的确凿证据准确性没提出异议，但对其申辩的历史事实未予普遍认可，提倡原告在2019年3月7日就将阳光四季住宅小区13栋3模块501室的房屋转卖给了被告方刘完成学业，售价元，2019年3月15日，接到刘完成学业房款元，原告故意推延办理手续房产买卖，造成原、原告合约的不成就，原告偿付。原告递交房产中介机构Baronnies与原告丈夫刘巧巧的聊天记录、刘完成学业提款给刘巧巧的提款记录打印件并申请房产中介机构Baronnies指证断定其提倡的历史事实。Baronnies当庭申辩原、原告进行买卖的房子就是透过其开办的中介机构办理手续，房子是老干部公寓楼物理性质，无法转让，当时原告也一致同意产品价格等，原、原告两方就签定了协议。现在原告把阳光四季的房子已经卖了。针对原告的确凿证据及提倡，原告申辩其就阳光四季住宅小区13栋x模块x室的房屋于2019年4月10日已经办理手续了房产买卖，买方刘完成学业已经向原告交货了全部房款元，就是房屋还没办理手续转让。原告并递交了其丈夫刘巧巧与刘完成学业有关其阳光四季住宅小区13栋x模块x室的房屋签定的房地产进行买卖契约书。

二、一审一审高等法院判定历史事实和判决结果

一审高等法院认为，该案的争议焦点在于原告明确要求中止履行职责合约的行为是否系偿付行为。经审查，原、原告签定的《房屋进行买卖契约书》签订合约，待原告转卖阳光四季住宅小区13栋x模块x室的房屋房产买卖当天除银行解押款外，余下订金缴付原告，定金待所售房屋总款到账当天缴付。原、原告签定的《房屋进行买卖契约书》中签订合约的房屋面积为79.5平方米，房款总价为元，而原告转卖其阳光四季住宅小区13栋x模块x室的房屋面积73.75平方米，房屋总价款为元。两处房屋的单价相差一倍多，结合房产中介机构的证言。根据以上历史事实，应予判定原告在签定所涉房屋的进行买卖契约书之前对房屋的公寓楼物理性质就已明确知晓，原、原告签定的《房屋进行买卖契约书》系两方真实意思表示，原、原告两方均应按照签订合约履行职责。签订合约的履行职责条件已具备，原告应该继续履行职责付款义务。因此，原告在签定《房屋进行买卖契约书》之后，又明确表示不履行职责的行为，应视为偿付。有关原告提倡的所涉房屋为小产权房，不符合房屋进行买卖的相关法律规定的问题，原审认为，该案所涉房屋为老干部公寓楼，非原告提倡的小产权房，原告提倡没法律依据，未予支持。原、原告签定的《房屋进行买卖契约书》，因原告明确表示其不履行职责，予以解除。原告在明知房屋物理性质的情况下与原告签定《房屋进行买卖契约书》，现原告阳光四季住宅小区13栋x模块x室的房屋已转卖，买方刘完成学业已缴付原告购房款元。原、原告签订合约的履约条件已成就，原告应积极履行职责签订合约，但原告没履行职责，应视为偿付。根据原、原告房屋进行买卖契约书的签订合约，原告已经交货的订金不退，另外还需缴付原告房屋产品价格20%的偿付金。因此，除已缴付的20000元订金外，原告还应缴付原告97000元的偿付金。因原告已缴付原告20000元订金，并已缴付原告35000元购房款，上述35000元的购房款抵顶偿付金后，原告还应缴付原告62000元偿付金。据此判决：一、原告黄某平与原告秦某鹏、秦某华签定的《房屋进行买卖契约书》解除。二、原告黄某平于本判决生效之日起十日内缴付原告秦某鹏、秦某华偿付金62000元。该案案件受理费1175元，由原告黄某平承担。反诉费1113元，由原告黄某平承担。因原告秦某鹏、秦某华已预交，原告黄某平于本判决生效之日起十日内缴付原告秦某鹏、秦某华1113元。

经审理查明，原判判定历史事实正确。案经调解未果。

本院认为，原判基于上诉人在签定所涉房屋的进行买卖契约书之前对房屋的公寓楼物理性质已明确知晓，该《房屋进行买卖契约书》系两方真实意思表示，以及上诉人在契约书签订合约的履行职责条件已具备时，又明确表示不履行职责等历史事实和行为，判定上诉人构成偿付历史事实依据充分。从一、一审查明的历史事实看，上诉人对所涉房屋的来源及被上诉人对所涉房屋的权益等基础历史事实情况是清楚的，上诉人的上诉理由既与客观历史事实不符，也不符合合约法的相关规定，故其上诉允诺本院未予支持。

综上，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费1550元，由上诉人黄某平负担。

本判决为终审判决。

三、判决的主要法律依据和实务初探

1.小产权房屋进行买卖按照当前政策无法办理手续转让，房屋进行买卖也得不到法律的保护。但是这只是针对小产权房本身，无法在市场上和普通商品房一样进行买卖并转让，但不影响合约的效力。

2.原告在明知是小产权房的情况下仍与对方签定合约，属于两方明知情况下的真实意思表示，也就是合意，在这一个层次上，法律保护合约的效力，没法定无效的条款。因此说原告在明知是小产权房的情况下仍签定进行买卖合约，那么就应该按照合约进行执行，如果己方明确未予执行，那就要承担偿付责任。

3.有关小产权房物理性质的明知情况，高等法院判定的方法我认为也有一定合理性，按照中介机构的证言、诉辩两方的辩诉以及产品价格相差两倍的历史事实，可以判定小产权房物理性质原告是知晓的，那么这个合约就是明知的有效的，效力就是接到法律保护的，如果偿付就需要承担法律责任。这里对高等法院的判定进行点赞。

4.一般来说，小产权的房子是无法进行买卖的，一般来说，小产权房分两种，一种是建在集体建设用地上，也就是建在农民宅基地上的房子，只属于该村的集体所有者，外村农民无法购买，只能在本村的村民之间流转；建在集体企业用地或耕地，这种属于违建。你要知道，小产权的房子没土地使用证和预售许可证，购房合约房管局不会给予备案。由乡政府或村委会颁发的产权证，也不是不合法有效的产权证，

5.购买小产权房无法贷款 无法转让由于土地物理性质的原因，小产权只有居住功能，就连购房贷款都无法办理手续。如果购房者买了小产权房子，不仅无法向银行贷款，还不可以抵押，不可以按揭，也不可以到房管局去转让，理论上不可以进行买卖，如果要私下进行买卖，也只有一纸合约或者协议而已，没房产证。

6.易出问题 维权难如果购房者选购了小产权房，并和开发商签定合约并交货房款后，遇到政府整顿小产权房，那么可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又无法及时索回房款的尴尬境地。

7.物业和其它权益得不到保障一般而言，小产权的住宅小区管理可能跟不上现代化的管理模式，因此物业服务得不到保障。除此之外，购房者在购得小产权房后，一旦遇到政府征地拆迁，无法获得相应的拆迁补偿。

8.小产权房进行买卖无效，小产权房屋进行买卖合约是无法公证的。小产权房屋在我国是禁止进行买卖的，任何进行买卖小产权房屋的行为都是违法行为，公证的目的是在于公证房屋进行买卖行为的不合法有效性，对于国家命令禁止的行为是不会进行公证的。

9.依法成立的合约，对原告具有法律约束力。原告应当按照签订合约履行职责自己的义务，不得擅自变更或者解除合约。 依法成立的合约，受法律保护。

10.原告应当按照签订合约全面履行职责自己的义务。 原告应当遵循诚实信用原则，根据合约的物理性质、目的和买卖习惯履行职责通知、协助、保密等义务。

11.原告一方不履行职责合约义务或者履行职责合约义务不符合签订合约的，应当承担继续履行职责、采取补救措施或者索赔损失等偿付责任。

12.拒绝履行职责：原告一方明确表示或者以自己的行为表明不履行职责合约义务的，对方可以在履行职责期限届满之前明确要求其承担偿付责任。

13.金钱债务的偿付责任：原告一方未缴付价款或者报酬的，对方可以明确要求其缴付价款或者报酬。

14.原告一方不履行职责合约义务或者履行职责合约义务不符合签订合约，给对方造成损失的，损失索赔额应当相当于因偿付所造成的损失，包括合约履行职责后可以获得的利益，但不得超过违反合约一方订立合约时预见到或者应当预见到的因违反合约可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害索赔责任。

15. 偿付金：原告可以签订合约一方偿付时应当根据偿付情况向对方缴付一定数额的偿付金，也可以签订合约因偿付产生的损失索赔额的计算方法。 签订合约的偿付金低于造成的损失的，原告可以允诺人民高等法院或者仲裁机构予以增加；签订合约的偿付金过分高于造成的损失的，原告可以允诺人民高等法院或者仲裁机构予以适当减少。 原告就迟延履行职责签订合约偿付金的，偿付方缴付偿付金后，还应当履行职责债务。

16.订金：原告可以依照《中华人民共和国担保法》签订合约一方向对方给付订金作为债权的担保。债务人履行职责债务后，订金应当抵作价款或者收回。给付订金的一方不履行职责签订合约的债务的，无权明确要求返还订金；收受订金的一方不履行职责签订合约的债务的，应当双倍返还订金。