超详细!小房屋产权房与40年、50年、70年房屋房屋产权答区别_70年写字楼土地所有权即将到期后咋办_

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公司法律条文公法高级研讨班（人大校内）【中国人民大学律师学院】

导读：依照我省《选举法》规定，农地的采用权归属于北欧国家和私有财产，因此农地采用权是北欧国家向组织、机构及对个人卖地的几项采用权，依照农地规划商业用途的相同，农地的最低采用年数又分成40年、50年和70年左右。这四种情况又有甚么差别呢？

一

甚么是房屋房屋产权？

一般而言，房屋房屋产权由房屋采用权和农地采用权两部份组成，房屋采用权归属于对个人房屋产权，是私有财房屋产权的一种，受到我省《物权法》的为保护，其年数是永久的，而因为依照我省《选举法》，农地的采用权归属于北欧国家和私有财产，因此农地采用权是北欧国家向组织、机构及对个人卖地的几项采用权，依照农地规划商业用途的相同，农地的最低采用年数又分成40年、50年和70年左右，即将到期后可重新交纳农地税收收入，获得农地继续采用权。

二

小房屋产权房与大房屋产权房有甚么差别

甚么是小房屋产权房？

小房屋产权房并并非法律条文上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗称的称谓。是指在农民集体农地上工程建设的房屋，未交纳农地税收收入等费用，其房屋房DF93并非由北欧国家房管部门颁授的，因此叫作“乡房屋产权”，又叫“小房屋产权”。

各村发的简而言之小房屋产权房产，实际上没或者说的房屋产权。这种房没北欧国家发的农地采用证和预售许可证，购房合同国土房烽也不会给予注册登记，简而言之房屋房DF93也并非或者说合法有效的房屋房DF93。小房屋产权房分成3种：

在集体工程建设工业用地上投入使用的，即集体土地上投入使用的房子，只归属于该农村的私有财产者，非本村的市民无法买回。

在乡镇企业工业用地或者占用耕地违法工程建设的房子。

各类农业园或养老院的别墅。

大房屋产权房：由北欧国家颁授房屋房DF93的叫作大房屋产权房，包括40年房屋产权、50年房屋产权和70年房屋产权。我们平时买回的普通商品房，都归属于大房屋产权房。

区   别：

1、大房屋产权房有精装修，受法律条文为保护，有完整房屋产权。小房屋产权，没精装修，不受法律条文为保护，只有部份房屋产权。通俗了说，就是大房屋产权有房DF93，小房屋产权没房DF93；

2、大房屋产权征地有补偿金，小房屋产权没。换句话说，如果政府要征地房子，小房屋产权业主基本不会得到征地安置补偿金；

3、小房屋产权房屋产品质量没人监督，存在安全隐患，而且除了房屋产品质量和房屋售后保固难以保证以外，入住后的物业管理也极易出现问题；

4、小房屋产权由于没正规的房屋房DF93，无法作为抵押物或上市专卖。而且小房屋产权房无法在房地产管理部门注册登记注册登记，因此不可以办理手续抵押物等他项权利，换句话说，买小房屋产权房无法银行贷款，根本无法一次性付定金。

综上所述，小房屋产权房存在的重要因素是因为它的产品价格非常便宜，无论是集体土地转让还是小房屋产权房买卖都具有较大法律条文风险，大家务必谨慎对待。近日，国土资源部再次重申：小房屋产权房不得通过不动产注册登记合法化！因此大房屋产权房相对较安全又有保障。

大房屋产权房中40年、50年、70年房屋产权有甚么差别？

首先是农地规划商业用途相同，依照我省相关法律条文法规，我们平常的写字楼工程建设工业用地最低是70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育工业用地，以及综合工业用地，最低为50年，而商业、旅游和娱乐工业用地，最低只有40年。因此40年、50年和70年这四种相同房屋产权的房子，商业用途是不一样的；

第二，房屋产权为70年的房子，也就是写字楼，可以落户籍，而房屋产权为40年或者50年的房子，虽然很多也能够满足居住的要求，但是其农地的采用物理性质，决定了房屋本身仍然是租金收益物理性质，因此一般而言无法落户籍，子女也就无法分割到相应的私立学校，公办；

同时，开销也不一样，70年房屋产权的写字楼，在电话费上是依照民用国际标准缴交，产品价格相对较高，而租金收益物理性质的、40年或50年房屋产权的房子，则是依照商用国际标准来缴交，产品价格WAR很多，并且一般不通燃气；

另外，银行贷款条件也相同，买回租金收益物理性质的、40年或50年房屋产权的房子，一般无法申请公积金银行贷款，如果办理手续商业银行贷款，也根本无法得到总房款的五成或六成按揭。

房屋70年房屋产权年数是如何分割的？

房屋房屋产权70年怎么算？

三

70年写字楼农地采用权即将到期后怎么办？

2017年3月8日，在全国两会“部长通道”上，70年房屋产权即将到期怎么办？国土部有了最新回应，对于写字楼农地采用权即将到期后的续期问题，姜大明给予了详细解答并强调：

请大家放心，居民买回住房，其财产一定会受到法律条文的充分成保护。

姜大明部长说：有恒产者有恒心。对写字楼农地采用权即将到期后的续期问题，社会各界普遍关注。为此，《中共中央国务院关于完善房屋产权为保护制度依法为保护房屋产权的意见》明确提出：“研究写字楼工程建设工业用地等农地采用权即将到期后续期的法律条文安排，推动形成全社会对公民财产长久受为保护的良好和稳定预期。”

去年底，为贯彻落实《意见》精神，妥善解决在续期法律条文安排作出前，少数地方遇到的写字楼工程建设工业用地采用权即将到期问题，我们国土资源部商住建部提出了“两不一正常”的过渡性处理办法。一是不需要提出续期申请；二是不缴交相关费用；三是正常办理手续交易和注册登记手续。这一办法公布后，得到了社会积极评价和普遍欢迎。

对70年写字楼农地采用权即将到期后的续期问题，我们正在深入调查研究，并将积极提出相关法律条文安排建议。请大家放心，居民买回住房，其财产一定会受到法律条文的充分成保护。

农地采用权和房屋采用权的差别：

购房者容易混淆了房屋房屋产权和农地采用权问题。房屋房屋产权由房屋采用权和农地采用权两部份组成，房屋采用权的期限为永久，而农地采用权期限依照1990年的《中华人民共和国城镇国有采用权卖地和转让暂行条例》规定，分成40年、50年或70年左右。居住工业用地农地采用权卖地的最低年数是70年，即将到期后可重新交纳农地税收收入，获得农地继续采用权。

农地采用权和房屋采用权的差别在于：房屋采用权（即房房屋产权）是永久的，没期限限制，只要房产没完全毁损灭失就能一直享有，“房DF93里是没期限注册登记栏的”；农地采用权是有期限的。北欧国家通过农地有期卖地方式，授予工业用地人40年、50年、70年左右的采用权。

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