“小产权房”保险合同与否有效率？到底要千万别买？

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Swordsman说：最近有位律师朋友，总是被咨询问到：应不应该买小房屋产权房？朋友说，总结起来，他们想买小房屋产权房的原因，大概可归纳为三点：1、没购房资格；2、小房屋产权房比商品房价格便宜得多；3、寄望未来征地，能赢得大笔索赔金额。关于这个一直困扰着购房者的问题，今天就和Swordsman菌一起来讨论一下吧……

1小房屋产权房的定义

小房屋产权房并并违法律条文上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。是指在贫困户集体土地上工程建设的房屋，未交纳农地卖地金等费用，其房屋房产证并非由北欧国家房管部门颁发的，所以叫做“乡房屋产权”，又叫“小房屋产权”。

县区政府发的简而言之小房屋产权房产，实际上没真正的房屋产权。这种房没北欧国家发的农地尼布寺和预售许可证，购房合约国土房管局也不会给予备案，简而言之房屋房产证也并非真正不合法有效的房屋房产证。

2小房屋产权房的类型

1、通常意义上的小房屋产权房：占用自发性工业用地或耕地违规工程建设，将贫困户自发性工业用地所有权流转，用作商品住宅合作开发的违规建筑。（这个是最常见的）

2、管制产品销售的小房屋产权房：在政府划拨或卖地的农地上，不按规划功能合作开发或使用，并将管制产品销售的房屋直接在市场上产品销售，具备房屋产权纠纷的不完全房屋产权房。

3、西屯庄房：在军队独享所有权的农地上进行商品房的合作开发，之后买下军人之外的地方居民，俗称“西屯庄房”

4、部分二手货房：一些二手货房还没办理相关手续征地相关手续及欠缴农地卖地金就进行买卖，该类房屋的保险合约会被视为合宪。

3小房屋产权房的特点

相对于“大房屋产权房”，小房屋产权房的特点还是十分明显的：

1、价格优势明显：小房屋产权房工程建设在集体土地上，这些自发性工业用地的地理位置相对偏远，一般位于城市郊区或索宾卡，本身农地价值较高。最重要的一点是，无须交纳国有农地卖地金和有关税费，于是农地工程建设成本极低。

2、房屋产权不完整：北欧国家不承认并不予办理相关手续小房屋产权房的转让注册登记相关手续，也无法上市买卖。并且，依照有关法律条文法规明确规定，小房屋产权房保险合约属于合宪合约，并不受《合约法》的保护。既无法律条文保证，也不可以上市买卖。严格上来说，小房屋产权本质上是无房屋产权。

3、不不合法性：小房屋产权房工程建设在贫困地区集体土地之上，与北欧国家现行的农地管理法相违背。贫困地区集体土地所有权是该自发性组织机构核心成员的专有基本权利，是无法卖地、受让的。目前利用贫困地区集体土地建造房屋出售给农村居民的行为是违规的，小房屋产权房购买者赢得的县区房屋产权或村自发性组织机构有关证明文件并不具备法律条文效力。

4、法律条文信用风险大：小房屋产权房在房屋质量、物业管理、配套设施、水电煤气等方面都可能存在问题，更重要的是，购房者从县区或村委赢得的简而言之房屋“所有权”无法正常行使，在受让、承继、抵押、征地补偿金等方面均会受到较大的管制，有关权益难以获得保证。

4小房屋产权房的最新政策

根据我国《农地管理法》的明确规定，贫困户自发性所有农地的所有权不得卖地、受让或者承租用作农业户口工程建设。而贫困地区集体土地属自发性所有，居民对集体土地也只独享所有权，居民将房屋买下本村之外人员的进行买卖行为无法受到法律条文的认可与保护，也无法办理相关手续农地尼布寺、房产证、契税证等不合法相关手续。

《关于贫困地区集体土地流转注册登记颁证的若干意见》明确规定，“对于借户籍制度改革或擅自通过‘村改居’等方式违法将贫困户集体土地转为国有农地、贫困地区自发性经济组织机构违法卖地或承租集体土地用作农业户口工程建设、农村居民在贫困地区购置集体土地、贫困户住宅或‘小房屋产权房’等违规工业用地，不得注册登记颁证。”

5有关事例预测

看到这里，你还敢买小房屋产权房吗？可能还是会有大胆的网友，认为“法不责众”、“人多力量大”，觉得多人一起购买，在征地或索赔时，可以一起抱团，跟发展商或政府谈判。事实是怎么样呢？

接下来小编将结合具体的事例给各位预测：

事例一：独生子张某工作后将户籍从贫困地区迁走成为农村居民户籍，但其双亲的户籍仍在家乡。如今双亲先后过世，在家乡留有2套小房屋产权房。张某决定将房屋收买却遭到村委阻挠，有关负责人表示张某已并非村内居民，没基本权利收买该房屋。

分 析：根据有关条例，张某双亲的房屋符合遗产的范围，张某作为双亲的法定承继人当然拥有该房屋的承继权。但是在承继后的实际操作中，张某由于不具备村内自发性户籍，存在无法办理相关手续房屋转让的问题，建议其将房屋卖地给村内的其它村自发性核心成员。

事例二：农村居民购买小房屋产权房如果遇到征地可否赢得补偿金？

分 析：小房屋产权房一旦涉及到征地索赔等，原来的房主会以私下进行买卖不不合法为由，明确要求全额获得征地索赔，而买家很难获得补偿金，信用风险很大。

事例三：陈某日前与钱某签定了《房屋保险合约》，陈某将自己的一套小房屋产权房以30万元的价格买下钱某。签约当日，钱某向陈某支付定金5000元，部分房款50000元。一个月后，钱某按照合约约定拟竭尽全力交付后期购房款时，陈某却反悔了，准备收回房子，把原来收取的购房款退还钱某，钱某诉至高等法院明确要求竭尽全力履约。

分 析：法律条文法规不允许集体土地上工程建设的房屋向本自发性经济组织机构之外核心成员产品销售，“小房屋产权房”不具备房屋的所有、受让、处分等基本权利，无法办理相关手续房屋的房屋产权转让相关手续。

本案中高等法院认定双方签定的保险合约合宪，由陈某退还钱某购房款，驳回钱某明确要求竭尽全力履约的诉讼请求。

综上所述，无论是集体土地受让还是小房屋产权房进行买卖都具备较大法律条文信用风险，大家务必谨慎对待。若是自发性经济组织机构内核心成员间互相受让，也应该给自己敲响一个警钟，避免因征地或者其他情况致使自己遭受经济损失。

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