2022观澜7大楼盘PK！最高限售4.57万/平！

2021年9月6日，横琴自由贸易区正式宣布提速，面积由14.92平方千米扩充至120.56平方千米，间接不断扩大8倍！

这当中最小得益，要数龙岗东部地区。提速后的横琴自由贸易区覆盖范围如下表所示：

1、龙岗市中心区及大铲湾新区：23.32平方千米

2、南侧紧邻的大鹏湾及大小南山新区：22.89平方千米

3、南侧紧邻的国际会议中心珠江及极地珠江新区：29.36平方千米

4、国际机场及邻近新区：30.07平方千米

做为近几年买房人下车炮兵阵地众所周知，龙岗观澜新区与荣光正式成为两大买房人沃土，倍受青睐。

据估计，2022年观澜（含石岩）预计今年有7个楼盘抄底，总体库存量在5500-6000套间，为2021年观澜新房供给的2倍之多。

紧密结合2021年月底新房消费市场走冷的势头，预计今年2022年观澜7盘基本上不能看点数，因此较之2021年总体去化率9成以内，预计今年会大幅下滑3-4成。

01

万丰海岸城瀚府：

均价5.75万/平！118-188平3-4房！

根据早前万丰海岸城开发商公众号来看，项目四期（瀚府）分两个地块：

北区占地面积2万㎡，建筑面积18.46万㎡，容积率6.29，由4栋写字楼+1栋幼儿园组成，合计896户，车位数1347个。

南区占地面积1万㎡，总建筑面积8.78万㎡，容积率6.28，由3栋写字楼组成，合计570户，车位数532个。

总体来看，万丰海岸城瀚府总占地面积3万㎡，计容建筑面积18.44万㎡，容积率为6.14，合计7栋住宅，共1466户，总车位比1：1.28。

户型方面，四期主推118平3房与158平4房，得房率75.62%。

188平4房，分两种，一是常规大阳台，二是270°大阳台，得房率77.14%。

紧密结合之前，前面1-3期备案均价5.75万/平，4期瀚府大概率保持一致，加上户型建面118-158-188平3-4房，预计今年总价区间600万出头到1000万出头。

1400多套+总价600-1000万，若万丰海岸城瀚府一次性推盘，去化大概率存在一定压力。

02

招商雍和府：

70平2房起步！11号线观澜站600米！

项目距离11号线观澜地铁站600米以内，处于拾悦城一期与二期间。

根据招商雍和府建设工程规划平面图，项目占地0.9雅戈尔集团方米，计容建面5.43雅戈尔集团方米，容积率6.01。当中写字楼面积4.47雅戈尔集团方米，总户数538户（含保障性住房235户、回迁房128户），最终可售商品房303套。

由于项目地块较小，仅有3栋写字楼。展示厅在异地国际会议中心湾附近，预计今年2022年第二季度开盘，产品价格参考”拾悦城一期二手房指导价4.9万/平，主推70-120平2-4房户型，共计303套写字楼。

预计今年最高门槛在总价300万出头，即可下车70平2房。

03

拾悦城二期：

14栋写字楼大盘！11号线观澜站600米！

根据观澜街道壆岗岗厦新区城市更新单元专项规划来看，开发建设用地面积83362.8㎡，当中，写字楼370390㎡（含保障性住房40520㎡,保障性住房中的10000㎡为房屋征收安置房）。

从效果图来看，拾悦城二期共计14栋写字楼，项目分几批开发，目前01/02地块已经动工，预计今年月底可以抄底。

据悉，项目第一批推出81-116平，约950套房源。预计今年产品价格可以参考拾悦城一期二手房指导价4.9万/平。

04

恒兴御景园

项目距离12号线海上田园南站大概900米，邻近现状较为一般，工业厂房较多，短期居住体验较为一般。

根据规划效果图来看，项目建面约14.78万㎡，共计6栋写字楼，将在2023年2月完工。其他信息公布较少。

目前项目处于建设阶段，部分楼栋建设10层以内，预计今年第二季度可以抄底，具体以开发商信息为准。

紧密结合去年旁边特发地块毛坯限售4.61万/平，加上装修费0.3万/平，预计今年项目参考产品价格在4.9万/平以内。

05

云海臻府：

观澜极地珠江内，限售4.61万/平！

项目位于极地珠江之内，距离12号线海上田园南站大概200米以内，邻近人气略显不足，距离观澜国际国际会议中心中心不远，地区内拥有大量工业厂房，短期居住体验一般。

云海臻府为特建发在2021年9月28日以22.5亿元+配建面积2.6雅戈尔集团方米拿下的A301-0583地块。

据悉，该宗地面积约2.97雅戈尔集团方米，规划建面11.87雅戈尔集团方米，商品写字楼建面8.38雅戈尔集团方米，建成后毛坯均价不得高于4.61万元/㎡。

项目在2021年12月底，正式宣布动工，并命名为“云海臻府”，预计今年地基在5月底完工，第三季度或月底即可抄底。

06

鸿桥世纪名园

项目距离11号线桥头站700米以内，斜对面即润峯云上府。

鸿桥世纪名园为鸿德园2期，当中1期为小产权，2期占地2.3万㎡，建面11万㎡，容积率4.8，层高27层，主推户型建面为70多-89-186平多种户型，共计10个单元+1300多套，车位1389个。

鸿德园1期小产权

从网传的规划图来看，项目共6栋10个单元，预计今年1300多套，剔除回迁房，也有大几百套商品房。

项目目前处于招标公示阶段，预计今年月底可以抄底，产品价格参考对面润峯云上府限售4.57+0.3万/平装修费。

鸿桥世纪名园地块

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润峯云上府

限售4.57万/平！

项目距离11号线桥头站1000米以内，步行稍有些吃力。

根据公布的项目总平面图来看，项目占地面积2.44万㎡，总建面14.4万㎡，容积率4.3。当中，可售商品房660套，其他安居+租赁房570套，车位数1366个，车位比1：1.1。

项目共计8栋，1栋安居房、1栋租赁房、1栋幼儿园，总体地块较小，但容积率4点多，因此建筑楼层不算高，为19-20层。

公告显示，润峯云上府建设规模39577.17平方米，合同开工日期：2021-12-20；合同竣工日期：2023-08-01。

2021年9月28日，深圳第二轮集中供地出让中，华润以21.82亿+配建13000平获得龙岗福海A208-0989宗地。

根据宗地出让要求，初始配建不少于9073平方米的出售型安居型商品房。该宗地普通商品住房销售均价不得高于45700元/平方米，安居型商品房平均售价不得高于22800元/平方米、最高售价不得高于23900元/平方米。

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总结

综合来看，万丰海岸城瀚府由于建面较大，户型为118-188平区间，加上本身定价均价5.75万/平贵出其他楼盘近1万/平，预计今年基本上在600-1000万。

就长期8-10年周期来看，位于横琴自由贸易区国际会议中心湾和极地珠江新区内的云海臻府、恒信御景园潜力较大，可做为500万预算的买房人首选，其他楼盘看个人需求与喜好