小产权房土地使用权（这一批土地入市引发房价猜想 73亿平米小产权房转正？）

 节后，据南方周末报导，从天然资源部官方网站据介绍，莆田、九江、济南、三亚、昆明5个卫星城借助自发性工程建设工业用地工程建设租

早在2017年8月28日，北京、北京、苏州、苏州、福州、重庆、芜湖、济南、深圳、东莞、清远、长春和贵阳就正式成为首批试点工作的13个卫星城。那时，试点工作卫星城由原本的13个减少至18个。

库叔打声来答疑呵呵。

文| 董晴资深房地产研究专家

撰稿| 黄俊峰瞭望台智囊团

1、新“土地改革”——没了“贸易商”赚佣金

此次“土地改革”，最引人注目的，是ADP工程建设工业用地无须“要非国有”。

1982年选举法，减少了卫星城农地非国有的明确规定。继而明晰，在我省海外，卫星城农地归乌木，农村农地归自发性所有。

而此管理制度造成了众多难题：

农地公共财政在某一的期，有其必要性。

最典型的例子，就是美国。

美国政府采取的方式是卖地。

与之类似的，中国的农地公共财政在某一历史时期内，确实对我省的经济工程建设和卫星城化进程起到了积极作用。

但，农地公共财政进行到那时，带来的难题也很突出。

这种利益分配的矛盾给拆迁、城中村改造带来巨大的冲突。

根据农地管理法，征收耕地的补偿费用主要包括农地补偿费和安置补助费，二者总和不得超过农地被征收前3年平均年产值的30倍。

一旦“ADP工程建设工业用地无须要非国有”、“自发性经营工业用地允许抄底”，不仅农民受益，而且意味着农地供应垄断制将失去根本支撑。

不过一般民众关心的难题更可能是——房价会因此跌吗？

为何？

首先，改革需要时间。

每一次改革，人们都期盼有立竿见影的效果。然而，正如春天播种要到秋天才结出果实一样，任何变革都难以一蹴而就，改革从发端到成果显现是需要时间的，不能过度高估其短期影响。

其次，农地属性和用途做出了严格限制。

这意味着，住宅类小产权房不要想凭此“隋东亮”。

同时，除了不允许住宅型工业用地抄底以外，该政策也不允许经营性用途的自发性工程建设工业用地在交易后进行商品房工程建设。

因此，房价所受的影响，至少短期内并不会很显著。

3、新命题——让农村闲置工业用地活起来

随着城镇化进程的推进，农村人口持续向卫星城迁移，中小卫星城的人口向大卫星城和超大卫星城迁移。

这可能是本次新“土地改革”面向未来延伸出的新命题。

这种借助，可以突破单纯的直接交易形式，而是以多种方式来实现。比如具有特殊性质的宅基地。

让卫星城的地方政府拒绝农地公共财政的诱惑，摆脱农地垄断供应的利益依赖，这不是一件容易事。具体如何落地，仍有赖细则公布。

（本文图片均来自网络）