深圳学区房大降价（听说“深圳一学区房狂降662万”，我去二手房市场转了一圈）

 

张晓鸣 | 南都月刊本报记者 贺达源

摄影家 | 贺达源

编辑 | 杨文瑾

深圳楼市退烧了吗？近日，一篇“深圳一私立学校房杉轩662万”的最新消息荣登博客热搜。最新消息哈敦2月初深圳国城长廊小区同一洋房房源成交量额为2868多万元，与此较之，该房源成交量额大增662多万元。

“法拍房产品价格低于消费市场很正常，不能完全反映消费市场产品价格。”南都月刊本报记者从多名房地产消费市场资深有关人士据介绍，法拍房产品价格往往是市价的下年，埃尔博尔县税赋等收房成本，再考虑到难以贷款等因素，法拍房机会成本比起市价昂贵多少。

但是，在严格的限牌政策和双重监管之下，深圳二手货房消费市场已再次出现退烧势头。统计局有关数据显示，2021年4月深圳二手货房产品价格同比首次再次出现利穆县，结束了2019年7月以来，连续22个月同比下跌的趋势。

国城长廊位于深圳坂田金鸡新区，建成于1995年，整座新盘仅有三栋。该新盘有深圳试验小学和深圳试验学校（小学）两个世界级私立学校。南都月刊本报记者了解到，这个新区不远处只有国城长廊和北天二长廊带试验小学和试验小学文凭，而北天二长廊更为阿尔布津，因此国城长廊倍受深圳学生家长追捧。

国城长廊（摄影家：贺达源）

小区不远处多名中介机构向本报记者证实，今年1月，该新盘一个44万平方米房源以1420多万元成交，总价高达32.27多万元/万平方米。对此有网友揶揄：“这是能Lapleau诺贝尔经济学奖？”

根据博客热搜的最新消息，有关房品乐版127.82万平方米，2206万的法略慢与2月成交量额较之增幅高达23.1%。

该小区现阶段二手货房产品价格到

但是，现阶段主流产品的三套房源中，与上述法拍房同是西北朝著的三套房源物业公司出价为2950万，另三套同样洋房东东晋著的房源，物业公司出价为2980万。

“那边毕竟是整座深圳最好的文凭新区，相对比其他新区肯定要强势。”坂田金鸡新区的多名中介机构对南都月刊本报记者表示，尽管国城长廊2月之后没有成交量，但不远处百长廊三期近期有三套132万平方米的房源成交量额是2580万，与2月之前较之有小幅下跌。

国城长廊（摄影家：贺达源）

事实上去年5月，国城长廊有关房源就曾拍卖过一次，当时拍卖成交量额是2122万，今年2206万的法拍成交量额与其较之，下跌了4%。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁对南都月刊本报记者表示：“法拍房是一个另类，不代表住房买卖的消费市场产品价格，不能拿它来解读深圳房价剧烈下跌。”

司法拍卖是国城长廊有关房源涨价的重要原因。“法拍房产品价格低于消费市场很正常，不能完全反映消费市场产品价格。”南都月刊本报记者从多名房地产消费市场资深有关人士据介绍，法拍房产品价格往往是市价的下年，埃尔博尔县税赋等收房成本，再考虑到难以贷款等因素，法拍房机会成本比起消费市场价昂贵多少。

法拍房不限牌，高房价和严限牌之下，不少深圳人盯上了法拍房。今年2月底，深圳坂田香蜜湖东海长廊一栋豪宅在司法拍卖平台上以2124.6万成交量，产品价格是市价的七成多，成交量额与市价比率和国城长廊差不多。该小区深圳最早的知名豪宅区之一，同样洋房的成交量额已达3000万左右。

今年4月9日，深圳罗湖莲塘畔山长廊三套房屋，在司法拍卖平台上以424.3万产品价格成交量，产品价格是市价的八成多，同样洋房市价在500万左右。

法拍房虽然比市价昂贵，但也存在不少风险。河北诚研律师事务所律师郭鹏超表示，购买法拍房时需要注意以下几点：一是仔细阅读拍卖公告，了解房屋的产权是否清晰，土地性质是否影响消费市场流通；二是了解房屋是否存在抵押；三是房屋内是否存在租客，如果存在租客要核实剩余租赁期有多久；四是房屋是否存在未缴清的物业、水电、税赋。

“法拍房确实会麻烦很多，有的有租客居住，有的很多年物业费都没交，过户也会存在一些问题。”上述资深中介机构行了。”

近年来，深圳楼市限牌政策也不断升级。2020年7月15日，深圳对深圳户籍人口出台了限牌的内容——在深圳落户满3年且连续缴纳36个月个税或社保才能购买商品住房。另外，夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

今年2月8日，深圳宣布建立二手货住房成交量参考产品价格发布机制，对全市3595个住宅小区制定了二手货住房成交量参考价，大量小区成交量参考价仅为实际成交量额的七成左右。随后，各银行纷纷表态，将以官方参考价作为放贷参考依据，意味着买房者能从银行贷到款的实际金额下降了。

而实际二手货房消费市场上，绝大部分物业公司并不愿意调低产品价格，购房者的首套房实际首付或从三成提高至五成。另外，近日深圳不少银行还上调了房贷利率，五家大行深圳分行首套利率全部提高到5.10%。

某中介机构内部系统中国城长廊同洋房房源物业公司出价为2950万，远高于1675万的政府参考价。（摄影家：贺达源）

由此，深圳二手货房成交量量自“2·8”新政后骤降。深圳市房地产中介机构协会数据显示，4月份深圳二手货房（含自助）网签量为4396套，同比下滑9.7%。

尽管并未明显下降，在一系列调控举措的作用下，深圳二手货房终于“止涨”。近日统计局公布的70个大中城市商品住宅销售产品价格变动数据显示，深圳的二手货房价得到明显控制，2021年4月同比首次再次出现利穆县，在北上广深四大一线城市里，是今年唯一一个没有增长的。

近一年北上广深二手货房同比涨幅。（数据来源于统计局，制图贺达源）

另外，这也结束了2019年7月以来，深圳二手货房产品价格连续22个月同比下跌的趋势。

“深圳楼市退烧已经是事实了。”宋丁对南都月刊本报记者表示，随着去年7月15日以

对于深圳楼市的后续走向，宋丁表示：“政府所有政策都不是为了把房价打下来，但是现阶段再像以前那样涨肯定是不可能了。”