【楼市最新动态】东莞凤岗二手小产权房选哪家好北京限价解禁？专家：是个案而不是全面松绑

坚守了7个多月后，北京新房单价8万元的“红线”终于告破。

根据北京市住建委的信息，8月5日，位于丰台区的华润昆仑域、北京金茂府和招商中国玺项目取得预售许可证，预售均价皆为9.5万元/平方米。这是今年首批均价超过8万元的新房项目。在此之前，8万元一直被视为北京新房市场的价格“红线”。

北京是执行“限价令”较为严厉的城市。在此之前，今年不仅没有单价超过8万元的项目获批，在已经获批的项目中，预售价格也普遍被认为低于市场水平。这也导致一些房企延缓拿证，新房市场供应和成交均处于相对低位。

据悉，这三个项目的前身，均为201

5年出让的高价地。北京市房协秘书长陈志认为，上述三个项目的放行，说明监管部门考虑到一些高价地项目的历史成本和运营压力。但这并不意味着高价地项目会被无限制地放行，从业者也不应抱有“调控松动”的侥幸心理。

前身均为市区高价地

上周末，北京新房均价8万元“红线”告破的消息就在业内传播。到8月8日，北京市住建委官网才更新了这一信息。但三个项目同时“撞线”的现象，仍然让业界感到意外。

这三个项目的前身，均为2015年的高价地。

2015年1月5日，位于北京市丰台区亚林西居住区的两宗地迎来出让，这两宗地块位于南二环外，毗邻夏家胡同“地梁”和西局“地梁”，因地段优越而颇受追捧。

经过多轮竞价，其中一宗地块以总价42亿元、配建45300平方米限价房的代价竞出，拿地者为招商、华润、九龙仓、平安联合体。按照可售商品房部分计算，楼面价接近4万元/平方米。

随后，同区域的另一宗地块也在经过一番竞争后竞出，得主同样是招商、华润、九龙仓、平安联合体。该地块的总价为44.9亿元，考虑到配建41600平方米的限价房，以及其他公建部分，最终成交的楼面价约折合4.97万元/平方米。

这两宗地块就是如今的“华润昆仑域”和“招商中国玺”。

2015年8月31日，位于南三环的丰台区石榴庄地块在

经过64轮的激烈角逐后竞出，得主为中铁建、金茂联合体，代价为50.25亿元、配建18600平方米公租房。据测算，该地块商品住宅部分楼面价达到5.2万元/平方米。该地块为如今的“中国金茂府”。

陈志向记者表示，这三个项目以9.5万元的价格获批，更多带有个案性质。因为项目本身的土地、资金成本较高，加之三个项目均有国资介入，监管部门应是考虑到其运营压力，以及国有资产增值保值的需求，才予以放行。 （转自中原楼市）

据了解，这几个项目很早就有入市计划，但从最初申请到最终获批，经过了较长时间。

由于企业和监管层很难在价格上达成一致，今年以来，北京新房项目的预售审批周期普遍拉长。有房企人士向21世纪经济报道记者透露，项目要想获批，通常要在心理价位的基础上下调30%左右，且往往需要多次申请。

据悉，在北京的官方文件和公开表态中，均没有将新房价格控制在8万元的说法。但由于此前尚未有超过这一价格的项目获批，因此8万元也被业界默认为新房价格“红线”。

但上述房企人士表示，这种“红线”不能代表市场的真实水平。按照他的观点，北京三环内的一些二手房价格已经超过10万元，如果把新房价格全部限制在8万元以下，显然不能与市场的真实需求相匹配。

价格管控政策难松动

此次三个项目获得高价批复，是否意味着北京对新房价格的管控出现松动？

陈志认为，从三个项目放行所传递出的思路来看，北京会对类似的历史高价地项目做适度的释放，但这并不意味着所有项目都会无限制放行，更不能理解为政策的松动。

“市场参与的各方，尤其是企业，不应对这一信号做过度的解读。”陈志说，今年北京市的楼市调控目标并未改变。

2016年12月，时任北京市代理市长的蔡奇表示，“要加大普通商品住房供给力度，确保明年房价环比不增长。”今年7月，北京市住建委发布《北京市住房和城乡建设发展白皮书（2017）》，也重申了“确保2017年房价环比不增长”的调控目标。

房企人士对此相对冷静。部分受访的房企人士认为，今年北京的楼市调控仍将保持高压态势，监管部门也不会对高价项目大规模放行，从而造成市场遍地高价房的状态。“北京的新房项目大多在4环和5环以外，从区域价值来看，这些项目也很难以较高的价格获批。”

按照陈志的观点，上述三个项目高价获批的背后，说明北京市对于控制房价颇有底气。他表示，未来北京将有大量的自住房和共有产权住房入市，其在平衡房价方面的砝码性作用将十分明显。

与此同时，租售并举体系的构建，也将大量缓解买卖市场的压力，有助于平抑整体房价。

根据北京市此前公布的供地计划，未来5年，北京市计划供应住宅用地6000公顷，可保障150万套住房建设需求。其中产权类住房100万套，租赁住房50万套。

陈志表示，如果新增供应能落实到位，存量供应能较好地释放，北京楼市的总体供给和需求是匹配的。

按照他的观点，房价是由信贷政策、货币政策、供需关系等多项因素所决定。个别高价项目的入市，不意味着整体价格的提高，也不会对价格信号带来过大的刺激。

相反，这种放行可能对市场交易带来有益的刺激。上述房企人士表示，若更多的项目能够以合理的价格入市，将能够刺激积极企业推盘，并有助于促进北京楼市交易的升温。

据伟业我爱我家市场研究院数据统计，2017年7月，北京全市新建商品住宅（不含保障房）共网签1683套，环比下降9.9%，同比下降75.5%。这已是北京新房月度网签量连续两个月刷新历史最低纪录。