深圳无“小产权房” 违法建筑成保障房仍要探索-黄屹楷

[摘要]深圳并不存在概念上的“小产权房”；且经妥善处理后的“历史遗留违法建筑”也仅仅作为保障房房源思路之一，仍在探索之中。

日前，有媒体报道了市规土委回复市政协委员有关“先行解决小产权房问题”提案情况并引发关注。昨日，记者向市规划土地监察支队了解情况，获悉深圳并不存在概念上的“小产权房”；且经妥善处理后的“历史遗留违法建筑”也仅仅作为保障房房源思路之一，仍在探索之中。

该负责人表示，“深圳的‘历史遗留违法建筑’，确实存在部分违法销售情况，其表现形式虽与‘小产权房’的表现形式相类似，但其与小产权房的根本情况又是不同的，‘小产权房’占用的是农村集体土地，而深圳的‘历史遗留违法建筑’所占用的是国有土地，二者所占用的土地属性是有区别的。”市规土委、市查违办以及2010年成立市土地监察支队以来，一直都在努力探索处理相关问题的途径与方法，并尝试过若干个案。

对于违建纳入保障房这一说法，相关负责人称是不准确的。准确的说法应该是，将“历史遗留违法建筑”经处理妥善后列入保障房来源之一。据其介绍，因涉及多方权属，处理“历史遗留违法建筑”情况一直是难题，利益复杂难断。最核心的问题是，这些“历史遗留违法建筑”是违法行为的产物，违反了《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《城乡规划法》，这是最难过的坎。

该负责人表示 “深圳大部分的‘历史遗留违法建筑’并不符合上述要求，大多数都为一户一栋建筑”。将“历史遗留违法建筑”经处理妥善后列入保障房来源之一，还必须要符合多项标准及要求，这是技术方面的问题，比如可以成为保障房房源之一的“历史遗留违法建筑”需具备一定规模，要求建筑设计及各方面配套完善；虽未事先经过一系列法律监管程序认定，但期间施工及建筑各项规格与标注要能够达到规定要求。

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深圳有近40万栋违法建筑，建筑面积约占全市建筑总数一半。市规土委近日答复政协委员“先行解决小产权房问题”相关提案时透露，已有区政府尝试将符合条件的个别历史遗留违法建筑纳入保障性住房。不过，鉴于大多数历史遗留违法建筑未经消防、质检等程序把关，可能存在安全隐患，还需通过分宗定界、规划土地核查等多项程序以保证其满足作为保障性住房的要求，因此该方案尚在试点探索中。

小产权房大部分分布在原关外

小产权房能否转正近期成为全国讨论热点。目前，深圳市查违办统计公布，全市有近40万栋违法建筑，建筑面积约占全市60余万栋建筑总数的50%。虽然深圳在2009年6月出台《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，提出小产权房的出路包括确认产权、依法拆除或者没收、临时使用等方式，但方案出台后小产权房市场却呈现出购销两旺的态势。深圳小产权房大部分分布在原关外。

深圳小产权房土地属性主要有三种类型：村民宅基地、村民工商用地及村集体道路市政等公共用地。深圳小产权房销售合同方式主要采用《合作建房合同》或《房产使用权转让合同》，房屋使用年限从50年、70年至永久使用权不等。部分楼盘还实现小产权房交易的分期付款。

为此，今年“两会”期间，有政协委员建议，深圳应试点解决小产权房问题，为其他地区提供宝贵经验。

深圳应建立小产权房监管体系

市政协委员毛伍元认为，目前深圳小产权房已经形成一个完整的地下房地产市场，并形成自身的价格机制，相关部门为解决小产权房问题也出台过一些措施，但并没有从根本上解决这一问题。他建议深圳尽快建立具有较强可操作性政策体系解决小产权房问题，并单独建立深圳小产权房监管体系。

市规土委在答复政协委员提案时介绍，为妥善解决历史遗留问题，深圳出台《<深圳市土地管理制度改革总体方案>近期实施方案(2012-2015年)》(下称《近期实施方案》)，提出从两方面推进原农村土地确权试点。一是推进农村城市化历史遗留违法建筑处理试点，选取宝安区沙井街道共和社区、龙岗区平湖街道山厦社区为试点区域，遵循“严格审批、局部试点、封闭运行、风险可控”的原则，探索原农村土地依现状确权路径；二是结合二次开发，尝试对城市更新、土地整备项目用地内的农村城市化历史遗留违建进行认定和处理，探索原农村土地依改造确权路径。

市规土委已开展专项调研

按部署，市规土委制定历史遗留问题处理工作方案等一系列配套实施文件，并完善处理系统建设，搭建处理工作平台。目前，处理系统已建设成为涵盖处理审批、查询统计、监督考核等内容的电子政务应用平台。为掌握全市历史遗留违法建筑的总

体状况和运行特征，市规土委(市查违办)已着手开展专项调查研究，为历史遗留违法建筑的监管、控制、处理工作提供参考依据。

目前，已有区政府尝试将符合相关条件的个别历史遗留违法建筑纳入保障性住房。不过，市规土委透露，大多数历史遗留违法建筑还需通过分宗定界、规划土地核查等多项程序以保证其满足作为保障性住房的基本要求，因此该方案尚在试点探索中。

文章作者:黄屹楷 发布时间：2024年08月12日