房地产市场回暖明显 楼市分化加剧-航斌

在楼市政策持续接力的情况下，房地产市场回暖明显，分化加剧。国庆期间，一线楼市成交量趋缓，价格上涨明显，部分房企开始捂盘惜售，有楼盘“待价而沽”，三四线城市楼市却仍然“惨淡经营”。

  虽然“十一”之前楼市迎来两大利好消息：一是非限购城市首套房商贷首付比例最低降至25%；二是10月8日起全面推行公积金异地贷款业务，但这些利好政 策却没能刺激三四线城市楼市升温。另外，无论是去年“930”新政还是今年“330”新政，都没有使三四线城市楼市回暖。

  坦白地说，这一轮救楼市至今仍没有达到理想效果。按常理，一线城市房价已经处于高位，成交量与房价应该温和调整；三四线城市房屋库存量巨大，在多种救市举措下应该消化库存回归正常状态。然而结果是，一线城市楼市升温过快，甚至出现捂盘惜售现象；三四线城市楼市却至今仍未摆脱低迷。

  这种分化加剧的情形不利于我国新型城镇化建设，继而不利于经济稳定增长。新型城镇化被认为是中国经济增长的新引擎，从《国家新型城镇化规划（2014— 2020年）》来看，新型城镇化建设重点是中小城市和小城镇。当三四线城市楼市低迷、人口处于流出状态，自然不利于新型城镇化建设。

  而 一线城市目前面临的发展困局是，在城市公共资源和公共服务已经很难承载现有人口的情况下，人口仍在继续流入。虽然一线城市吸引人口流入的主要因素是公共资 源和优势产业带来的发展机会，但一线城市楼市继续升温，也会吸引资金、购买力不断流入，既不利于一线城市，更不利于中小城市。

  这意味着，一线城市房价只会越来越高，而三四线城市楼市去库存之路将更加曲折漫长。而且，楼市分化加剧，中小城市最应该留住人口却没有把人口留住；而一线城市应该适当疏解人口却仍在聚集人口。换言之，楼市成为观察新型城镇化的“镜子”。

  在笔者看来，楼市分化之所以继续加剧，有三个原因：一是很多三四线城市公共资源与产业发展仍不见起色，对外来人口缺乏足够的吸引力，住房需求自然难以提 升；二是户籍改革滞后或者力度不够，不能让农村转移人口有归属感，也难以拉动楼市；三是过去楼市的快速升温导致供应严重过剩。

  阻止楼市 继续分化，或者化解楼市分化之法，“功夫”其实在楼市之外，既要增加三四线城市的公共资源，更要加快培育特色产业，这是吸引人口、提振楼市最有效的办法， 当然也是比较难操作的办法，因为无论是增加公共资源还是发展特色产业，都不太容易，特别是在经济增速放慢之后。

  为了实现新型城镇化建设目的，即使困难再大也要迎难而上，不仅三四线城市决策者要多谋求变，国家有关方面也要加大宏观协调力度。只有让新型城镇化建设处于合理轨道，公共资源与产业合理分

布，楼市均衡发展才有希望。

文章作者:航斌 发布时间：2024年08月12日