深圳的公寓和深圳以外的公寓区别之处在哪里？一，公寓的定义模什么是_公寓

在中国早期，区分住宅和公寓的并不是土地的属性，而是居住的需求。

住宅要满足一家人的居住需求，

公寓一般指为特定人群提供独立或半独立居住使用的建筑，不必每套都设厨房、卫生间、客厅等空间，而是采用共享厨房、卫生间、热水供应等系统，如学生公寓、青年公寓、老年公寓等。 二，深圳对公寓界定清晰

在中国房地产发展的早期，没有明确提出住宅用地上不能建设公寓，因此许多开发商为了提高容积率，把一些户型较差的，采光通风不好的楼宇分割成小的公寓进行售卖。

这也是为什么市面上有不少产权为70年的住宅性质的公寓，虽然房产证上写着公寓的字样，但土地属性却是住宅用地，因此这样的公寓可以落户，申请学位，与住宅几乎没有什么区别。

在成都，公寓的定义也是从居住需求方面设定的。对于“公寓”的定义为：在“大寒”那一天，客厅或卧室的日照时间小于2个小时的就是公寓。

这意味着在成都，同一栋楼，采光时间足够的，产权证上标注的是住宅，而采光时间不足的，产权证上标注的就是公寓，但不论是住宅还是公寓，它们享有的权力是一样的，如落户、学位、产权年限、水电煤气等等。

随着房地产市场趋于火爆，“公寓”这一名词慢慢的有些变味儿了。

我国房屋性质的区分说到底还是土地性质决定的，住宅用地或许可以用来建公寓（部分地区），但商业用地绝不能用来建住宅。不是住宅用地却在上面建了用于居住的房子，就只能称其为“公寓”了。

为什么开发商要在商业用地上建住宅呢？因为各地政府在“产业空心化”和“政绩考核”的担忧下，在城市规划中会不自觉的增多商办用地，压缩住宅用地，这导致了住宅用地非常稀缺，而且价

商业用地过剩，价格也相对便宜，同时，开发商发现商业用地上建造的写字楼和商铺越来越难卖，售价也远远低于住宅，为了将利润最大化，开发商往往更愿意将写字楼和商铺改成公寓进行售卖。

尝到甜头之后，越来越多的开发商开始游走在法律和政策的边缘地带，他们用低于住宅用地的价格拿下商办用地，再建成用于居住的“公寓”和“商住房”，获取高额的利润，而且这种公寓不限购，在北京、上海等一线城市产生了巨大的投机性需求。

在深圳，公寓产品可以填补住宅稀缺的空白，公寓市场也发展的非常成熟，不同类型的公寓都被明确的定义，它们可以被分为四个类型：

1、住宅类公寓

这类公寓就是早期在住宅用地上建造的公寓，它们和普通住宅一样，产权70年，可以落户，可以申请学位，价格和普通住宅没有什么区别。

2、商务公寓

也就是我们常说的“真公寓”，房屋用途上明确写着“商务公寓”字样，产权40-50年，是得到政府承认的正规公寓。商务公寓具有居住功能，有独立的卫生间和厨房，部分可以接入天然气，也可以用来注册公司。

3、商业/办公类公寓

由写字楼改造的公寓，土地性质一般是商业服务业，产权多是40年。房屋用途则是办公或者商业，不具备居住功能，可以个人名义购买。

4、产研用地类公寓

俗称工改工公寓，土地性质一般是产业用地，产权比商业/办公类公寓长一些，大部分是50年。房屋用途则是产业研究用房，明确只能以企业名义购买，价格相对会更低一些。后期若通过变更企业法人的方式转手，较为便捷，但若通过企业对企业物业转让的形式出售，则将面临巨额税费。

这四种类型中，住宅类公寓与普通商品房区别不大，但没有商务公寓户型小，总价低的优点。

商务公寓是受到政府承认的根正苗红的“真公寓”，不仅可以享受周边的城市配套，在一些区甚至可以申请学位。

在罗湖区，商务公寓可以申请学位，居住时长不予积分；在福田，商务公寓申请学位时，积分比住宅低10分；在南山区，商务公寓为唯一住房可以申请学位，积分比住宅低20分。

对比之下可以发现，商务公寓在申请学位时，积分要落后于住宅，而且在罗湖、福田和南山以外的区，商务公寓还不能申请学位，未来可能也会突破限制。

在深圳购买商务公寓，首付一般是5成，利率上浮比住宅高，只能用商贷，贷款年限只有10年，买新公寓，需要缴纳3%的契税，买二手公寓的税费要占到交易额的15%-20%（二手住宅交易税费大约占到交易额的8-10%），这些是购买商务公寓的一些缺点。

三，买公寓，请认准深圳的公寓！

深圳是一线城市中最特殊的，它的土地空间最小，但人口的流入却是数一数二。

数据显示，深圳的全市面积为1996.85多平方公里。同为一线城市，上海面积6340多平方公里，北京是16410多平方公里，广州是7434多平方公里。也就是说，深圳大致相当于北京的八分之一，或上海、广州的三分之一。

深圳也是我国常住人口流入最多的国家，2018年，深圳新增人口数量高达49.83万人，其中应届生和各类人才占比近60%。

在以上背景下，深圳的住房自有率仅有23.7%，不仅远远低于全国73.9%的平均水平，甚至比寸土寸金的香港49%的比率还要低。

当深圳的住房严重稀缺时，商务公寓恰好能够满足深圳人的住房需求，这种需求也促进了公寓市场走向成熟。

在北京和上海，核心地段的公寓也值得投资，但由于京沪的住房供应量远大于深圳，它们的公寓市场也远没有深圳发展的这样成熟，所以投资公寓，还是要首选深圳。

公寓不可怕，可怕的是公寓带来的未知，深圳政府明确地划定了商务公寓的房屋用途，深圳人也明确地知道公寓的价值，因此深圳的公寓会“秒光”、“售罄”。

如果你是外地人，没有深圳购房资格，手上有大量闲置资金，并看好深圳未来的发展，完全可以把深圳公寓当作一种资产配置，规避风险抵御通胀，还有稳定持续的现金流回报。

深圳公寓的投资理念是：租金收益率高，位于核心地段，地铁上盖，或者是城市新兴发展片区的公寓，都值得买入投资。