深圳东莞长安沙头小产权房新项目为何会出现如此多集资房和统建房？集资房对深圳商品房有什么影响

为什么深圳会出现如此多的集资房、统建房?　　1 特定的历史原因。集资房和统建房在深圳关内几乎没有，原因是关内城市化程度高，政　　府规划合理。而且随着关内土地资源的消耗，也不允许这种住宅的出现。深圳由于地处偏　　远，可利用土地多，且城市化进程缓慢，和相关法律法规政策的缺失，造成此类住宅横行。　　2 深圳商品房市场发展滞后。截至到目前，深圳有建成和在建的商品房住宅仅有三个，分　　别是丽莎花都、棕榈堡和禧园，体量不足40万平米，商品房市场发展严重滞后。当然，这一　　滞后与深圳城市化进程有着不可分割的关系。　　3 住宅供应与需求的严重脱节。由于城市化的落后，深圳的房地产市场一直处于受压抑的　　状态。经济的发展使得当地居民非常富裕，改善居住水平的愿望就变得比较强烈，需求旺　　盛。加之当地众多的工业企业，员工住房需求也在膨胀，需求量进一步扩大。而深圳恰恰缺　　少能满足这一需求的商品房。商品房市场发展的滞后，造成了供应跟不上，需求得不到满足　　的局面，给了集资房、统建房以出现的机会。从某种意义上来讲，缓解了当地的需求压抑。　　4 土地成本低，开发利润高。在集资房、统建房一般为审批用地，土地成本很低，有些基　　本没有土地成本，比如居民宅基地、学校用地。廉价的土地，加之开发水平的落后，致使开　　发利润比较高，吸引了一部分企业和集体经济组织对这种开发方式青睐有加，造成了深圳集　　资房、统建房的遍地开花。　　5 本土开发势力较强。由于集资房、统建房多为深圳本地企业、集体经济组织开发，开发　　主体在深圳的势力较强，垄断着深圳房地产及其相关市场，通过非公开市场手段获得土地的　　成本及其低廉，阻碍着城市化进程的快速进行。深圳房地产市场发展的落后，与其不无关　　系。　　6 居民购房知识缺乏，财产意识薄弱。由于房地产市场的落后，深圳居民，特别是本地居　　民对购房的知识缺乏了解，甚至一些基本的知识都模糊不清。举个例子，在深圳禧园现场，　　有些客户直接询问置业顾问，“是不是商品房啊?”、“这应该是集资房吧?”等等。如果　　客户能对自己的财产权利有清晰的认识，相信，他们对集资房的兴趣可能不大。　　7 房价便宜。集资房、统建房，目前在深圳的价格为3000~5000元/平，总价也就30万左　　右，房价便宜。对于购买集资房、统建房用于自住的客户来说，便宜是他们考虑的最基本的　　因素。自住人群多来自附近的工业企业，其收入与关内白领的差距比较大，多是十几年的积　　蓄。便宜的房价，是集资房、统建房存在的重要因素。　　深圳集资房、统建房存在的原因很多，以上是一些基本的因素。这些因素给了集资房和统建　　房以发展的机会。但可以预料到，随着城市化进程的发展，以及房地产市场的进一步成熟，　　高端客户会相应的会聚集到高端产品里。高端产品时代即将到来。集资房、统建房对深圳商品房的影响　　集资房、统建房的大量出现，对于深圳商品房的主要影响在于集资房、统建房分流了一部分　　客户。但就以上分析来看，深圳集资房和统建房对深圳商品房虽构成影响，但影响不大，原　　因如下：　　1 从产品价位来看，集资房和统建房总价一般在30~40万之间，而深圳目前的商品房二手价　　格在100万左右。就单价而言，集资房和统建房目前的价位在3000~5000元/平之间，而商品　　房市场二手价格就已经接近10000元/平。两者所面向的客户群是截然不同的。集资房和统建　　房面对的是中低端客户，而商品房的客户群是深圳本地的高端客户，如本地有钱的阔绰商　　人、在深圳上班的企业高级管理人员、在深圳投资办厂的私营企业主以及在深圳投资的外籍　　人士。　　2 从客户角度来看，本地客户一般购买集资房和统建房是为了获取租金收益，部分工业企　　业客户是为自住，其资金承受压力有限。而商品房的客户主要为本地高端居民和工业企业的　　管理层，承受能力较强。客户群的不同，使得商品房和集资房、统建房处于不同的客户群层　　面上。　　3 从产品上来说，集资房、统建房的产品设计粗糙，建筑规划较差，这与商品房的产品和　　社区规划相比，明显不能满足高端客户的需求。对于当地客户而言，购买集资房、统建房居　　住，倒不如住在自家宽敞的大房子里，所以他们不会把集资房、统建房用于提高居住品质。　　商品房，特别是在建的鸿荣源禧园，凭借极品的户型设计和建筑规划，以及园林的优秀，必　　然给深圳高端客户带来耳目一新的尊贵享受，提供更加多元化的选择。　　4 从地段上来看，深圳未来的行政中心规划于宝安大道西侧，蚝乡路以北，集资房、统建　　房不处在深圳规划的行政、商业、文化中心，位置偏僻，地段优势不明显。而商品房大都处　　在政府规划的深圳行政、商业、文化中心，拥有先天的地段优势，未来升值潜力强劲。禧　　园、棕榈堡、丽莎花都等商品房，周边各项配套都较为完善，地段价值优越。　　5 从产权上来说，集资房、统建房没有产权保证，从而使客户丧失了对自有财产的处分　　权，并带有极大风险，没有法律保障。而商品房拥有独立的产权，给客户的是一份完整的自　　有财产，在产权上没有任何风险。这一点也是很多购买集资房、统建房的客户所担心的。笔　　者在走访过程中，随机询问了一些客户，他们认为目前在建商品房禧园的高价格是必然的，　　因为其有产权证，有法律保障。随着《物权法》的实施，以及本地人法律意识的增强，商品　　房只会越来越吃香。　　6 开发主体来说，集资房、统建房多为不知名的企业，集体经济组织开发，其专业性不　　强。而商品房开放主体，是具有开发资质的开放商开发的。这在专业性上是集资房、统建房　　开发主体所不能比拟的。在集资房、统建房开发主体缺乏资金的情况下，不良的社会现象将　　会产生。所以，开发主体的专业性、品牌影响力，都决定了集资房、统建房与目前在建商品　　房不是在同一个档次上的产品。　　总之，虽然集资房、统建房分流了一部分客户，但分流出去的是低端客户，其在价格、产

　　品、客户、位置、产权、开发主体上来说，都远逊于商品房开发主体，对商品房市场影响不大。

随着城市化进程的加快和城市变化的日新月异，集资房、统建房对商品房市场的影响会

　　越来越弱。