一户不同意项目就难产？深（布吉小产权房 长龙雅苑）圳拟规定：“钉子户”可由政府实施个别征收

　　只要一户不同意，旧改项目就“难产”。《深圳经济特区城市更新条例(征求意见稿)》昨天在市人大常委会网站上公开征求意见，提出了破解难题的新思路——当已签订搬迁安置协议的合法产权比例不低于95%且符合房屋征收相关规定的，市、区政府可以对未签约部分房屋实施个别征收。

　　困扰深圳城市更新的“钉子户”难题，有望得到破解。

　　7月20日，深圳市人大常委会官网刊登了《深圳经济特区城市更新条例(征求意见稿)》(以下简称“征求意见稿”)公开征求意见的公告。

　　其中，《征求意见稿》第三十二条为“个别征收模式”，具体而言：当已签订搬迁安置协议的合法产权比例不低于95%且符合房屋征收相关规定的，市、区政府可以依法对未签约部分房屋实施个别征收。对征收决定不服的，可以向人民法院提起行政诉讼。

　　政府实施个别征收的，按照套内面积1:1置换或者进行货币补偿确定征收标准。政府实施个别征收取得的物业权利，在不低于原有搬迁补偿标准的基础上，由政府相关部门与市场主体重新协商签订补偿方案。

　　此前，根据深圳的相关城市更新规定，零散旧住宅区，权利主体的城市更新意愿应当达到100%;小地块城市更新单元拆除，权利主体的城市更新意愿应当达到100%。

　　这也意味着，只有当签约面积和签约人数均达到100%的情况下，城市更新才能启动。这导致了一些城市更新项目久拖不决。美联物业全国研究中心总监何倩茹向21世纪经济报道记者表示，经常出现的一种情况是，会有一些人漫天要价，拖慢了整个进程。

　　其中一个备受关注的案例是位于罗湖区的木头龙小区，这一项目早在2010年就被列入了深圳城市更新单元第一批计划项目。小区共有1340户业主，但直到2019年8月，仍剩下4户未签约，城市更新项目一直未能启动。

　　直到2019年8月8日，罗湖区城市更新和土地整备局发布《深圳市罗湖区翠竹街道木头龙片区零星房屋征收提示》，木头龙片区零星房屋征收被确定为2019年度罗湖区零星急需项目。

　　今年3月4日，深圳市罗湖区2020年一季度12个重大项目集中开工，其中就包括了木头龙小区城市更新单元项目，拉锯了十年之久的项目终于迎来最后的曙光。

　　有分析人士曾向21世纪经济报道记者表示，政府此次的介入更多只是一种临时手段，将来必须从立法上改变达到100%签约率才能旧改的局面。

　　此次《深圳经济特区城市更新条例(征求意见稿)》，正是致力于通过立法的方式破解城市更新中的“钉子户”搬迁难题。

　　一份来自官方的《征求意见稿》说明指出，城市更新改造是城市规划实施的组成部分，改造的目的主要是消除有关安全隐患或者进一步完善城市功能，优化片区以及周边单位、居民的生产生活环境。同时，我市的城市更新方案均有配建学校、医院、人才保障房和产业保障房等方面的要求，以实现城市更新改造的商业利益和公共利益的有机结合，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关基于公共利益予以征收的规定精神。

　　同时，为了进一步约束政府的征收行为，避免过大的自由裁量空间，确保征收决定公平公正、合理合法，《征求意见稿》明确了按照套内面积1:1置换或者进行货币补偿确定征收标准。物业权利人对征收决定不服的，可以向人民法院提起行政诉讼。

　　此外，为了避免一个甚至几个开发商同时在一个小区开展旧改意愿征集的情况，《征求意见稿》还规定，旧住宅区的更新由辖区街道办事处负责申报，企业不得擅自在旧住宅区开展现状调研、意愿征集等城市更新单元计划申报前期工作，否则可被处以200万元以上300万元以下罚款。

　　旧住宅区城市更新规划批准后，区政府应当组织制定搬迁安置指导方案和市场主体公开选择方案，经专有部分占建筑物总面积95%以上的物业权利人同意后，公开选择市场主体，由选定的市场主体与所有物业权利人签订搬迁安置协议。