雷米雷蒙县深圳小产权房“棕色”买卖链

“去年可能就卖保险业务的和干我们这带队的赚的还可以。”谈到禽流感对行业的冲击，已在深圳沙井、福永新区代理小产权房6年有余的中介机构人士李德（表弟）对《中国经营报》本报记者表露出了欣慰之情。

李德说本报记者，一个业务员一年成交10套新房子就达至行业内较好的业绩水平，但去年的行情已经让他在两个月的时间内达成了15套新房子的进行买卖。“我们一开始以为受禽流感影响去年行情应该不太好，结果没想到比以往表现得更好。”

在李德所负责的沙井、福永新区，小产权房集中且数量众多。据另一小产权房进行买卖中介机构赵莹（表弟）称，“目光所及之处都是小产权房。”而在本报记者近日的走访调查中发现，深圳小产权房近段时间以来进行买卖需求旺盛，不少楼盘趁势涨价，刚需型和股权投资客表现积极。

早在2007年，住建部就曾发出风险提示称，小产权房不受法律保护，也不具备上市进行买卖资格。实际上，据本报记者近日走访调查，小产权房进行买卖已形成了较为完整的链和操作程序。其中，为使买房客“放心”，更有地产商开具各种不同名目、且有有关主体复印件认证的合约协定，以及写着“住宅采用价款”等各类合格证书。包装袋下，每场进行买卖似乎显得尤为“正规”。而小产权房为何如此受欢迎？这当中也隐藏着诸多“诱人”的利益链。

小产权房“暗箱”进行买卖

售楼部值班人员杨开第（表弟）为本报记者推荐了两套107万平方米的二房洋房，总价约为254多万元，按揭5成，分期10年。

6月29日，赵莹带本报记者走进两处名叫“懿园”的乡政府奶坛楼住宅小区看房，该住宅小区坐落于沙井会展中心旁，拥有6栋住宅，配有空中花园、地面停房位，销售价格为2.25多万元/万平方米。从外观和规模上看，该住宅小区与普通商品住宅几乎无异。事实上，在当地，这类住宅与旧屋、企业拿地股权投资所建建筑统称为“小产权房”。

售楼部值班人员杨开第（表弟）为本报记者推荐了两套107万平方米的二房洋房，总价约为254多万元，按揭5成，分期10年。值得注意的是，杨开第对本报记者则表示，若选择分期，前5年是买房人个人直接向贷款最高50多万元，后5年则是将剩余定金视为“货款”，以地产商的为名先跟贷款，再由买房人向地产商贷款。

除定金，买房人与前述奶坛楼地产商签定买房合约时还需交纳一大笔3多万元的“综合服务费”，即乡政府复印件费，每个乡政府的收费项目标准各有不同。杨开第向本报记者解释称，客户买回该奶坛楼，是以“入股”方式进行进行买卖，即买房人是作为股权投资群体的身份买回地产商的股权，为名上与乡政府、地产商共同合作股权投资建房，股权的表现形式便是房产，若转卖住宅就相等于转卖自身持有的是股权。

说罢，杨开第给了本报记者这份封面写着某律所的“合约”，称之为“买房协定”，以及两本写着“住宅采用价款”的绿皮包装袋合格证书。杨开第提及，为完成合约签定，买房人还需交纳一大笔2000元的“辩护律师缔造费”，即辩护律师个人盖玺印，“这是很大得有的是，也是你自身的买房保障，有了辩护律师缔造的买房合约相等于商品住宅的‘红本’。”

而在李德带本报记者参观的坐落于福永街道的另一乡政府奶坛楼，买房人则是与地产商深圳市凤来栖物业管理有限公司签定这份名叫“共同股权投资分配协定”的合约，不过公司并没向买房人缴交前述乡政府复印件费和“辩护律师缔造费”。售楼部有关值班人员对本报记者则表示，“没必要进行辩护律师缔造。有了乡政府复印件，就已经说明（买房人）不合法拥有这套新房子了。”与前述杨开第所在地产商开具的“住宅采用价款”相似，该楼地产商也会给买房人两本裹着棕色调色板的“采用权确认书”，也叫“绿本”。

只不过，北京金诉辩护律师事务所主任陈浩臣说本报记者，按照现行的法律规定，小产权房的进行买卖合约效力往往是无效的。不管是以什么为名开具的“买房合约”，其实都是为了掩盖小产权房的本质。“‘绿本’不具有拘束力，地产商也没权力开具该合格证书。”

此外，陈浩臣则表示，有辩护律师缔造的小产权房买房合约和没辩护律师缔造的买房合约，在拘束力上没任何区别。“如果是违规的进行买卖，不会因为有了辩护律师缔造就变成不合法进行买卖。若对一个违规行为做缔造，缔造行为本身也违规，收费项目同样不合理不不合法。”

除一手小产权房进行买卖存在各种不同名目的收费项目，买房人买回二手小产权房也需交纳金额各有不同的“印花税”“喝茶费”。有关中介机构人士说本报记者，二手小产权房的“印花税”一般是500元/万平方米，近年来各乡政府相互攀比，“印花税”有所上涨，目前有的是二手小产权房“印花税”达至1000元/万平方米。李德称，近期两套面积为113万平方米，总价为279多万元的二手小产权房一次性缴交“印花税”9.6多万元。

有中介机构两个月完成全年业绩指标

尽管小产权房进行买卖缺少很大市场监管，但还是有许多刚需型和股权投资客敬而远之。在龙岗区布吉利韦农买回了两套小产权房（属乡政府奶坛楼）的钟老伯对本报记者则表示，其在2007年买房时的小产权房楼价为4000元/万平方米。

尽管小产权房进行买卖缺少很大市场监管，但还是有许多刚需型和股权投资客敬而远之。

在龙岗区布吉利韦农买回了两套小产权房（属乡政府奶坛楼）的钟老伯对本报记者则表示，其在2007年买房时的小产权房楼价为4000元/万平方米，而当时周边的商品住宅销售价格为1.8多万元/万平方米。对比下，高价是其选择小产权房的主要因素。

7月7日，李德带本报记者走进两处坐落于沙井南环路、2015年交楼的乡政府奶坛楼，其总价约为2多万元/万平方米。不过，与该奶坛楼距不足1千米的两处未开盘商品住宅，李德预估其销售总价至少为6.5多万元/万平方米，而距前述奶坛楼约1千米的一个在售公寓新房，其销售价格也已达至6多万元/万平方米。“目前，沙井商品住宅的销售价格为7多万元/万平方米。”

除高价，无需买回名额、进行买卖不受限制也使小产权房成了一片“股权投资热土”。

去年年底刚转卖白石洲两套拆迁房，手里揣着600多万元现金的石先生（表弟）去年年初走进沙井，用了不到一个星期的时间便买下了3套奶坛楼成交，2套用来股权投资，1套用来自住。

有关中介机构人士说本报记者，股权投资小产权房除租金回报，近年来沙井的小产权房楼价也处于

上涨趋势。以两套100万平方米小产权房为例，一年总楼价上涨20万～30多万元基本上不成问题。“势头好的时候每万平方米上涨5000元至8000元也有可能。”李德给了本报记者另一组数据，2016年，小产权房的销售价格为2000元至3000元，而去年小产权房的总价普遍达至2多万元/万平方米。

本报记者近日走访调查发现，“短期靠收租，长期博拆迁”是小产权房销售人士抛出的一大卖点。本报记者以手里有闲置资金为由向一位中介机构咨询小产权房股权投资建议，该中介机构对本报记者则表示，现阶段沙井有多个旧村新区被纳入城市更新规划，其建议本报记者入手两套200多万元的奶坛楼住宅，短期内获得租金收益，之后或许可以拿到一大笔拆迁补偿款。“现在这边的平均租金为3500元，相对稳定。若到时候你的新房子涉及拆迁，补偿款至少也是1000多万元。”

在诸多因素推动下，一场关于小产权房的博弈火热程度不减，而李德同样是这场“狂欢”的受益者之一。

“特别是2017年和去年，小产权房市场行情紧俏，主要是由于2016年周边地铁正式开通，而去年受到禽流感影响，许多客户选择股权投资房产。去年三四月份我就已经成交15套新房子，完成一年的业绩了。”李德对本报记者说道。

利益背后暗藏法律风险

小产权房不是一个严格的法律概念，是在现实生活中对一类新房子的统称，和不合法的大产权房相对应。

深圳的小产权房具有特殊意义，在官方解释中，深圳并不存在小产权房。

陈浩臣说本报记者，小产权房不是一个严格的法律概念，是在现实生活中对一类新房子的统称，和不合法的大产权房相对应。一般的小产权房是指在农村集体土地上建设的住宅，未办理有关证件、未交纳土地出让金等费用。

而经过1992年、2004年两次农村城市化改造，深圳的农村集体土地已全部转为国有土地。因此，从占地性质上看，深圳已没通常概念中的小产权房，但囿于历史遗留、旧改进程缓慢，深圳仍有大量土地掌握在村民、村集体手中，小产权房的说法也常被广泛采用。

提及小产权房在深圳扮演的角色，中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，深圳住房处于供不应求的局势，小产权房对于居住缺口具有补充作用，这类住宅有采用价值，同时又有市场。“其实，小产权房进行买卖市场一直存在。不过去年上半年特别是二季度以来，深圳楼市呈现出热络的现象，受商品住宅市场带动，小产权房的进行买卖需求随之旺盛。”

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉亦则表示，小产权房是深圳住房实际供应的组成部分。受近年来有关政策推动和城市更新进程加快的影响，小产权房再次受到热烈关注。

值得注意的是，热捧下，小产权房进行买卖本身已存在诸多风险。

去年5月20日，自然资源部出台《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地采用权确权登记工作的通知》自然资发〔2020〕84号文明确规定：“城镇居民非法买回宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违规用地不合法化。”但在司法实践中，本村村民买回，或非本村村民买回后将户口迁移至该房产，或已取得有关不合法产权登记证的，这三类属于特殊情形。

不过，陈浩臣则表示，从法律风险角度讲，仍不建议买房人买回小产权房。“现在的小产权房大多属于违规用地、违规建设的住宅。除行政管理风险，若小产权房遇到拆迁，或将面临地方政府不认可小产权房的不合法来源、原业主毁约等风险，况且小产权房往往没产价款，也没有关规划手续，买回后不能落户，住宅的许多附加价值无法实现。”

此外，从现实情况而言，实现众多股权投资客“一夜暴富”的梦想也绝非易事。中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林认为，深圳小产权房一直是个历史遗留问题，短期内也很难有解决的出路。“实际上，深圳已经做了有关尝试，但其中涉及多方复杂利益，处理起来较为棘手，我估计暂时维持现状的可能性很大。”

针对前述有关问题，7月8日，本报记者致函深圳市规划和自然资源局方面，有关值班人员则表示小产权房有关事宜目前已归各区管理。同日，本报记者致电深圳市宝安区土地规划监察局方面，向其发出采访需求，综合科有关负责人则表示该局接受媒体采访须先通过区委宣传部，并给了本报记者一个联系方式。截至发稿，本报记者拨打该电话始终无人接听，同时尝试拨打宝安区委宣传部一位副部长办公电话，亦未果。