“囤房者”开始集体做空_楼市或重现6天前,4.7亿平方米房子卖狡蛛属_美好策评

 

一讯一评，阐释你倚重的房价静态：

01 “囤房者”已经开始自发性做空？房价或重现6天前，4.7亿平方米房子卖狡蛛属

近两年来，房价有三个“本来面目”。

另一面，是部分卫星城的新房消费市场火爆极度。最近，无锡一个限售新盘，959套房，引来近6万人报名，只为获得一次竞拍的机会。更有深圳土豪戴口罩抢房、上海20分钟卖掉800套房、无锡12亿房源60秒抢购一空，这些让人感到现实魔幻的消息，急速的冲击购房者的心灵。

另另一面，是二手货房消费市场步入寒冬。数据显示，全省二手货房新增申报房源量环比上涨18.9%，相比于4月份高达56%的增速出现了回落，但依然在持续增长。

美好策评：新房和二手货房消费市场“见光死此消彼长”，新房消费市场存在“生还者局限性”

如何理解新房和二手货房消费市场的“见光死此消彼长”？说到底，还原因在于“房价相差悬殊”。

无锡、深圳等地之所以出现抢房，原因在于地方严格限售，新房备案价相比之下低于周边二手货房的申报价和成交量价，在“价值洼地”、“买到就是赚到”的吸引力下，换做是谁，都愿去搏一把。

但是，作为房价风向标的一二线卫星城，当地的二手货房消费市场成交量焦虑，才更加值得称赞倚重。二手货房申报量持续走高，只能说明消费市场成交量焦虑趋弱，大家宁可去新房消费市场入局，也不愿接盘二手货高价房，更反映了买家期望值急速走高。

越是无法成交量，卖房的人就越来越多，更多的房子就会挂出来，最终打压二手货房价走高。那时挂出去的房子无人问津，其实是“囤房者”自发性做空的开端。

有人会说：既然原因在于相差悬殊形成的房价差异，那押注买新房不就行了？

这样的观点明显具有局限性。我们不妨来看一组数据。

我国证券报6月6日发了一篇报道：三线线卫星城房地产去库存量压力上升，需求复苏不理想。在存销比较大的前十个卫星城中，三线线卫星城占据9席，包括芜湖、香河、大厂、包头等。按照96周的帕西基时间，4.7亿平方米的新房库存量，假设100平方米一套房，也就意味着：那时全省有470万套房子卖狡蛛属！

这就是新房消费市场的“生还者局限性”。我们都看到了无锡、深圳、南京、无锡在抢新房，但很少有人考虑原因在于“限售”才造成的火爆假象。

更值得称赞倚重的是，全省其他大量中小卫星城，目前的新房库存量不容乐观，几百万套房，将近5亿平方米的库存量量，绝非短期就能消化掉。事实上， 同样的现象在6天前就拉开序幕过，那时的房价只是在重现2014年罢了。

库存量总量的上升幅度，虽然还相比之下没有达到巅峰时的7亿平方米，但是，随着购买力急速被稀释，棚改退潮，未来可能会有更多的房子卖狡蛛属，大量中小卫星城的新房，尤其是各地新城区开发的城郊、远郊新盘，降价、打折、促销或将成为常态。

来源：蓝白观房价

02 房价圈套，疑为上海、深圳

随着9月中六即将开启，在上海、深圳等大卫星城，围绕文凭房连续爆出大新闻。其情节之跌宕曲折，令人叹为观止。

2020年春夏时节拉开序幕的“宝镜”告诉我们，文凭房这种“高质量资产”越来越危险了。

你以为只有央行和国土、住建部门才能左右房价吗？错了！教育部门稍微一下手，就可以呼风唤雨、回转天地。给你划个好文凭，你的资产马上大幅跳水两三百万，世界在你眼中也变得“面朝大海，春暖花开”；把你招入好私立学校，你马上感觉黑云压城、生不如死。

美好策评：文凭房的“自身利益大调整”，避免踩中“文凭房圈套”的五点建议

先说上海。

4月30日，拥有我国最好文凭的上海东城区下手了，抛出了三个大招：一是实行“多校统筹安排”，二是“锁定文凭”。

上海东城区是我国文凭最好、文凭房价格最高、文凭房形态最为离奇的地方，它的“新政”显然会对全省产生深远的影响。于是，一场文凭房的“自身利益大调整”已经开始了。

接下来，轮到深圳。

深圳是我国平均房价最高的卫星城，也是居民平均年龄最低的“超大卫星城”，深圳每年的新生儿数量长期维持在22万左右，超过了北上广。

换句话说，深圳是我国教学资源最亢奋的卫星城。至于高质量教学资源，就更亢奋。

最近深圳“文凭房”最大的看点是“深高南文凭风波”。

5月31日，深圳市高级中学南校区8个住宅小区学生家长在提出申请点数入学时，发现自家写字楼突然从往年的“一类”变为“四类”特殊写字楼点数。这些学生家长都收到了“初审不通过”的通知。

后来经过住宅小区业主与教育局、学校的多次沟通后，泰安轩、泰康轩、竹园住宅小区起死回生，又被划归了第一类房产。其余五个住宅小区均因土地用途不是单纯的写字楼用地，而被按四类点数。

也是通过这个事件，普通人方才知道，深圳竟然还存在一种写字楼性质的“篦齿”，它在提出申请文凭的时候，也是点数类别靠后的。

上图是“深圳买房计划”整理的深圳四种公寓的对比图，大家买房的时候要慎重。

买到第四类和第四类公寓的，完全没有提出申请文凭的可能。即便是前两种，由于类别靠后、点数偏低，上名校也基本不太可能。

下面总结一下，怎样避免踩中“文凭房圈套”。

第一，买房的时候，要高度倚重文凭问题，它对房价构成最大的影响。即便你不需要文凭，它仍然会左右你的资产价格、投资效率、变现能力。

第二，“多校统筹安排”是大趋势，未来会在更多卫星城推行。这意味着，天价文凭房最危险，可能被“打土豪、分田地”。

所以，不能片面追求天价文凭房，要考虑规则变化。另外，最好选多校统筹安排里，好学校比例高的片区。比如3个小学一起抽签，大家都是名校，或者2个是名校，这样资产保值的几率就大大增加。

第三，如果在乎文凭，轻易不要买小户型、怪异户型。

第四，密切关注土地性质、房屋性质。

由于早期每个卫星城做法不同，你买房子之前要深入研究当地土地制度，一般不要碰商办、工业用途的，对于商住性质的也要小心。尽量购买一类和二类居住用地上的写字楼，年限是70年的。

第五，买“有进化能力”的文凭房。

这很容易理解：有人口增量的大卫星城，会急速发展新区。新区有“后发优势”，规划档次高，引进的人口档次高，其中小学有进化能力。

所以，买房的时候要跟着“政府最大自身利益”走，跟着“金融、高新技术等核心产业”走。在这种新片区，普通学校会很快进化为名校，甚至直接引入名校接管普通中小学。

总之，文凭房是一场智力、眼光和运气的较量。多观察、多思考、有前瞻能力的人，才能获胜。

来源：总财

03 倚重深圳房价涨与房租降背离现象

根据国家统计局数据，4月份的深圳二手货房价同比上涨了1.7%。就在房价出现上涨的同时，深圳的房租却出现了明显下降。数据显示，5月份深圳房租同比变化为-5.94%，房租降幅最大的几个卫星城分别是：三亚（-13.98%）、无锡（-6.56%）、郑州（-5.21%）、武汉（-4.19%）。

在“房住不炒”的指导思想下，房价上涨很容易受到舆论关注，相比而言，房租下降受到关注的程度要低些。实际上，不仅要关注房价，而且要关注租金波动，更要倚重房价与房租的背离现象背后的经济逻辑。

美好策评：房价上涨而房租下降，房地产消费市场的估值上升，警惕“泡沫化”

首先分析一下以深圳为代表的一线卫星城房价为什么会涨？深圳的常住人口在1350万左右，但深圳的土地供给比其他三个一线卫星城要少很多，导致每年的住房供给不及其他一线卫星城。

深圳依靠小产权房来化解商品住房供给不足留下的居住缺口。但城中村的缺陷是不能解决租户子女的上学问题，只能解决未婚或新婚阶段的住房需求。为了解决该难题，2014年之后深圳市政府尝试通过旧城改造的方式把城中村改造成为商品写字楼，但此举却刺激了房价价格快速上涨。

另外，深圳经济增长速度快，居民收入增长速度较快，人口结构年轻，金融消费市场发达，这些因素叠加在一起使得深圳房价一直处在紧平衡状态，对政策及消费市场波动都极为敏感。正因为如此，深圳房价往往成为观察消费市场走势的风向标。

深圳这轮房价发端于去年底有关普通商品写字楼认定标准的提高，被消费市场阐释为房价限制政策的放松信号。另外，新房与二手货房价价格相差悬殊，也吸引了大量套利资金进入房价，制造了所谓“日光盘”，在媒体渲染之下点燃了深圳房价价格上涨之火。

对于住房租赁消费市场而言，则是另外一番情景。今年5月份深圳的房租同比变化为-5.94%，出现明显下降。主要原因是疫情导致春节之后的复工复产受阻。随着疫情在全球蔓延，我国的进出口也受到明显冲击，深圳是典型的外向型经济，租金下降就在情理之中。

房价上涨而房租下降，看上去有些矛盾，反映了房地产消费市场估值水平在上升。如果房价持续上涨而房租涨幅较小或下跌，则意味着房地产消费市场的估值持续上升，当估值超过一定的合理水平就是出现所谓的“泡沫化”现象。正因为如此，当深圳出现房价与租金背离走势时，有关部门立即采取措施，遏制房价上涨趋势。