田地抄底后的小房屋产权房：共计房屋产权若想正式成为化解发展史痛点的新径？

一、他们不能把所有中长期难以化解的痛点都推给后世！

960万平方公里14亿人，也算是大家大业。人多了，就会有各种痛点，但是不同的痛点他们还是要分开来看，很多是机制体制痛点，很多是发展过程中的痛点，很多是长年痛点，很多是中长期可以化解的痛点。

在这么多痛点中，他们创造性的提出了一国两制，把中长期痛点巧妙的转化为长年痛点。在民生领域，他们还有一个关于定居的历史性痛点：小房屋产权房，那个痛点不仅仅是简单的社会风气痛点，还是个经济痛点和法律条文痛点的混合体。

从他们实施住房货品化政策以来，本来计划是货品房和保证房两条腿走路，结果是过度市场化改革而保证严重不足。在这种选择执行的情况下，小房屋产权房如雨后春笋，且始终和货品房市场化改革大力推进如影随形。到了2007年的时候，中央决定彻底阻止贝唐房的增量，并划定了具体的时间点。但是随着2009年的房价暴涨，政策的执行效果大打折扣。

始终拖到现在，中央政府对小房屋产权是永恒传说，拆也不是，放也不是。

对立始终存有，痛点是长年的，中央始终没有明确对小房屋产权的处理路径，也许是觉得火候还不到，又或是是再一次把那个痛点推给后世的智慧。

二、小房屋产权房面临四大痛点：地方性中央政府产生了重大决策自闭！

小房屋产权房之难关键是四点：

1、小房屋产权房体量巨大

据全省工商联房商业地产商会发布的数据显示,1995 年至2010 年间全省“小房屋产权房”竣工建筑面积累计达到7.6 多万千瓦。还有非官方统计数据显示,现阶段全省“小房屋产权房”总量或已超过70 多万千瓦。

2、小房屋产权分担的更多的是保证配角

买回小房屋产权房的，往往是城里的外来低收入社会风气群体和本地住户。这部分社会风气群体买回小房屋产权房的动力是为了化解定居痛点而非投资赚钱。客观的说，小房屋产权房是在地方性中央政府保证房不到位的情况下市场自发的自救行为。

3、小房屋产权房归属于法律条文上的灰色地带

我国2007年颁布的《第十四条》第39 条明确规定,“所有权人对自己的不动产或是动产,司法机关享有占有、使用、投资收益和处分的基本权利。”

但《城市房商业地产安全法》第9 条却明确规定:“城市总体规划区内的自发性所有的农地,经司法机关征用转为自发性农地后,该自发性农地的使用权方可有偿出让”。

《关于加强农地转让管理严禁炒卖农地的通告》明确规定:“贫困户的写字楼严禁向城市住户出售,有关部门严禁为违法建造和买回的写字楼发放农地使用证和房DF93。”

从法律条文亲密关系来看，《第十四条》归属于上位法，《城市房商业地产安全法》归属于汪以诚，而通告则不具备法律条文效力。也是说，是汪以诚和通告与《第十四条》相悖，从而剥夺了自发性农地所有者对自己财产的扎格列。

4、小房屋产基本权自身利益亲密关系复杂

小房屋产权房一般至少涉及5个相关市场主体，村委会、镇中央政府、县市级中央政府、开发商和购房人。从自身利益亲密关系上看，手执总体规划权的区县级中央政府被另外八方直接绕过，而其他八方都是小房屋产权房项目的直接或间接受益者。

地方性中央政府一般的态度是只要上面不给压力，就这么拖着。其实中央政府也很难，如果给小房屋产权房无条件转正，所以会被高价买了货品房的住户给骂死；如果依法办事手起刀落把所有的小房屋产权房都拆掉，没有人敢下那个重大决策并分担那个法律条文和社会风气后果。

我感觉，中央政府在等，以时间和体制改革换取社会风气各界的支持。

三、放开田地抄底后共计房屋产权若想正式成为化解历史痛点的新径？

从法律条文角度看，造成小房屋产权房的根本原因是建成区工业用地、自发性农地和自发性农地同地不同权。

反观田地现阶段房屋产权体制改革的市场主体路径，所有制维持不变的情况下追求宅基地基本权利重组以适应社会风气发展的需要。而宅基地基本权利体制改革的路径是给宅基地藏汇借力，承认宅基地具备资产属性，容许农村自发性经营性建设工业用地抄底，容许贫困户对自发性资产的处理。

宅基地房屋产权的体制改革，是要消灭建成区农地的基本权利差别，这也正是小房屋产权房存有的根本原因，假以时日，全省建立起了建成区统一的建设工业用地市场，所以小房屋产权房灰的法律条文意见分歧自然也就不存有了。

当然，乐观估计，未来法律条文上消除了意见分歧，小房屋产权房引发的经济和社会风气痛点仍然存有。

首先地方性中央政府的投资收益如何充分体现？地方性中央政府不仅手执总体规划权，而且要为房商业地产配套大量的市政工程，花的那可是真金白银，将来小房屋产权房处理方案，一定要充分体现地方性中央政府的投资收益。

现阶段小房屋产权房处理的主要对立是购房者和地方性中央政府，对立的焦点是正式化生产成本。

之所以说小房屋产权房痛点是长年痛点，是因为没有找到如上所述的让地方性中央政府和购房者都接受的正式化的生产成本分摊方式。正式化生产成本高了，购房者负担能力严重不足；正式化生产成本低了，地方性中央政府不乐意。

随着田地体制改革的大力推进，共计房屋产权也许正式成为未来化解小房屋产权房痛点的一条新径。

难道小房屋产权房现阶段主要的配角是定居保证，所以跟中央政府的保证房的路径是一样的。难道购房者本身的能力难以承受太高的正式化生产成本。所以最合理可行的方式莫过于现在的共计房屋产权房模式了。

小房屋产权工业用地性质维持不变或是收归国有之后，小房屋产权房的性质调整为共计房屋产权住房，由购房者出一部分正式化生产成本，地方性中央政府根据市场价按照模型估算一部分房屋产权，正式化后的小房屋产权房不具备金融属性，不能够抵押，只能够自住或是用作廉租房。

现阶段来看，共计房屋产权房或是是未来化解小房屋产权房痛点阻力最小的途径。