小产权纷争_地产商卖地集体土地,无基本权利此基础合约合宪

地产商卖地集体农地

无基本权利此基础合约合宪

编辑：托柳晨光

【小贴士正文 】

近年来，各省市“城市化工程建设、中小城市合作开发”的大潮十分迅速。各省市相继出现了以各村引资的名义，以地产商卖地“集体农地”的形式，实施的中小城市工程建设模式。由此引发的纷争，不断涌向高等法院。人民高等法院如何处置这类纷争，是一个新的难题。此次推送的案例，一审裁判员结果及理据体现的法律条文准则是：地产商可以司法机关受让的农地，根本无法是国有农地所有权。

【裁判员要点】

一审高等法院认为：此案中叶唇柱子公司依照协定的签订合同卖地了集体农地给王某时，王某时应依照协定签订合同的内容履行职责缴付集体农地卖地款的权利，王某时目前尚未履行职责缴付叶唇柱子公司集体农地卖地曲枝48,000元的权利，依《中华人民共和国合约法》第六十条的明确规定，属于偿付行为，故叶唇柱子公司诉至高等法院允诺王某时缴付集体农地卖地曲枝48,000元，予以支持。

一审高等法院认为：由于叶唇柱子公司受让给王某时的农地位于叶唇柱子公司持有松国用（2011）第965号《国有农地使用证》载明的国有农地所有权范围内，案涉农地为国有农地。叶唇柱子公司向王某时受让该农地符合法律条文的明确规定，两方所签农地受让合约合法有效。两方应依合约的签订合同，全面履行职责权利。叶唇柱子公司已将案涉农地交货给王某时，且王某时已在该农地上建房。王某时作为债务人应履行职责交货购地欠款的权利。

【法理分析】

依我国的法律条文明确规定，集体农地归信用社组织机构所有。关于集体农地的获得，根本无法由信用社组织机构的核心成员向信用社组织机构申请，经乡镇上海市人民政府审核，并由县级上海市人民政府批准，方可获得集体农地所有权。因此，信用社组织机构的核心成员，使用集体农地是无偿性质，并不存在简而言之的集体农地所有权的有偿卖地难题。同时，集体农地所有权也不存在受让及流转难题。只是宅基本所有权，可随着集体农地上所建房屋的受让而受让，但是这种受让根本无法在同一信用社组织机构核心成员之间展开。并且对集体农地实行严格的“一户一宅”准则，即农村信用社组织机构核心成员在出卖或出租住房后，再申请集体农地的，将未予批准。

以上是我国关于集体农地难题的通常政策要求及法律条文规则。不过，一审高等法院在处置此案时，仍未依以上政策要求及法律条文规则展开考量和处置，只是单纯地从通常合约关系的角度展开推论，忽略了案涉合约关系所指向的标的物——农地的特殊性。依抵押权法定的准则，对抵押权的种类及内容的筹设，根本无法依据法律条文的明确规定而形成，不允许当事人以合约签订合同的方式展开筹设。因此，简而言之地产商卖地集体农地是没有法律条文依据的。

在通常情况下，地产商提供的简而言之“集体农地”，在权属性质上多为“小产权”。对这样的产权情况，在法律条文推论上，通常应判定适当集体农地卖地合约关系合宪。

不过，由于这类纷争产生的背景较为复杂，通常涉及地方政府主导的“城市化工程建设、中小城市合作开发、引资”等政策引导及行政指引因素在其中，对这类纷争如果以民事诉讼法律条文准则展开推论和处置，则难以体现法律条文效果与社会效果的有机统一，因此对这类纷争通常不宜通过民事诉讼诉讼解决。

其中，对地产商诉请债务人交货农地卖地款的“小产权”类农地纷争，可依《民事诉讼诉讼法》第119条第一项的明确规定，以“被告不具备主体资格”为由，裁定未予立案或者否决控告。

具体在此案纷争中，对地产商来而言，其不具备适当农地的集体农地所有权或者所有权，也不具备适当农地的集体农地所有权的卖地或受让基本权利。因此，一审的处置方法并无法律条文依据。

不过，一审高等法院找到了另外一种解决此案的方法，即通过补充查明，地产商对争论农地具备国有农地所有权，即其具备司法机关卖地案涉农地的基本权利。据此一审作出与一审裁判员结果相同的判决，但理据完全不同。

【裁判员文书】

云南省铜仁市中级人民高等法院

民 事 判 决 书

（2019）黔06民终432号

二审（二审被告）：王某时，男，成年。

被告（二审被告）：叶唇柱子公司。

二审王某时因与被告叶唇柱子公司合约纷争一案，不服云南省松桃苗族自治县人民高等法院（2018）黔0628民初2967号民事诉讼判决，向嗣后提起裁定。嗣后于2019年3月5日立案立案后，司法机关组成合议庭，于2019年4月26日公开开庭展开了该案。此案现已该案终结。

王某时裁定允诺：1．司法机关撤销一审判决；2．改判否决叶唇柱子公司一审诉讼允诺；3．一、一审诉讼费用由叶唇柱子公司负担。事实和理据：1．争论集体农地是否位于叶唇柱子公司的国有农地所有权范围内不明，叶唇柱子公司不能为债务人办理国有农地所有权证，已构成重大偿付。2．两方在《鲁瓦邦珠江宅基卖地协定》中签订合同，应让毫口新区符合建立宜居、商业消闲美丽家园条件。同时，两方在签订协定时，叶唇柱子公司将鲁瓦邦珠江的设计图作为其销售农地宣传广告使用，该设计图显示，鲁瓦邦珠江的多座桥梁、以及商业消闲广场、幼儿园等此基础设施应由叶唇柱子公司负责修筑，但至今未建成，已构成重大偿付，依法律条文的明确规定，债务人有履行职责抗辩权。

被告叶唇柱子公司辩称：1．两方在协定中对独立设置设施难题仍未签订合同，也没有签订合同独立设置设施未完工债务人可拒绝付款，叶唇柱子公司已交货农地，王某时已在农地上修筑房屋，叶唇柱子公司已履行职责了合约的主要权利；2．叶唇柱子公司享有对案涉农地受让的基本权利，受让农地仍未违反法律条文明确规定。

叶唇柱子公司向一审高等法院控告允诺：1．司法机关判令王某时限期缴付拖欠叶唇柱子公司集体农地卖地款48,000元，并分别依签订合同依照当地信用社同期贷款利率的2倍承担欠费利息7,208元，至实际缴付完毕为止（欠费利息暂计至2018年08月01日）；2．案件立案费由王某时负担。

一审高等法院判定事实：1．叶唇柱子公司司法机关获得了鲁瓦邦镇中小城市综合合作开发工程建设项目，2015年03月15日叶唇柱子公司与王某时签订《鲁瓦邦珠江集体农地卖地协定》，该协定签订合同了集体农地宗数、价值、基本权利及权利、偿付等事宜；2．叶唇柱子公司卖地给王某时集体农地总价值为228,000元；3．王某时目前在涉案集体农地上已修筑好房屋；4．王某时于2015年06月15日向叶唇柱子公司出具欠条一份，该欠条载明：所欠金额为96,000元并签订合同年06月30日付清欠款，如未按时付清欠款，延期还款则按鲁瓦邦信用社同期贷款利率的两倍偿还欠款；5．王某时至今未允诺叶唇柱子公司办理国有农地所有权证。另查明，叶唇柱子公司卖地集体农地时，保证通水、通电、通路，但目前通路尚未全部实现，属于在建工程；王某时向叶唇柱子公司于2015年03月15日出具的欠条系王某时配偶的杨某时所写，王某时表示予以认可。

一审高等法院认为：司法机关成立的合约，司法机关受法律条文保护，对合约当事人具备法律条文约束力；叶唇柱子公司司法机关获得了鲁瓦邦镇中小城市综合合作开发工程建设项目，叶唇柱子公司与王某时于2015年03月15日签订《鲁瓦邦珠江集体农地卖地协定》，系两方真实意思表示，该协定合法、有效，具备合约性质，司法机关受法律条文保护，该协定内容对协定两方当事人均具备法律条文约束力，两方应依照协定签订合同充分、全面履行职责权利，此案中叶唇柱子公司依照协定的签订合同卖地了集体农地给王某时，王某时应依照协定签订合同的内容履行职责缴付集体农地卖地款的权利，王某时目前尚未履行职责缴付叶唇柱子公司集体农地卖地曲枝48,000元的权利，依《中华人民共和国合约法》第六十条的明确规定，属于偿付行为，故叶唇柱子公司诉至高等法院允诺王某时缴付集体农地卖地曲枝48,000元，予以支持；对叶唇柱子公司允诺王某时依照鲁瓦邦信用社同期贷款利率的2倍承担欠费利息至实际缴付完毕的诉请，由于叶唇柱子公司对承诺通水、通电、通路事宜尚未完全实现，有的项目现属于在建项目，也存在一定的偿付行为，依《中华人民共和国合约法》第一百二十条的明确规定，对叶唇柱子公司诉请王某时缴付欠费利息未予支持；关于王某时辩称涉案农地属于无权受让、叶唇柱子公司没有帮助王某时办理农地所有权证，消防、亮化、消闲、娱乐等独立设置项目未修筑，已构成根本偿付，协定、欠条系格式合约，免除买受的基本权利加重债务人的权利为抗辩，王某时有权拒付曲枝的辩解意见，因涉案农地系叶唇柱子公司通过国家卖地方式获得，叶唇柱子公司卖地给王某时的集体农地已获得国家的准许，涉案农地不存在无权受让，两方所签协定系集体农地卖地协定，叶唇柱子公司依照协定履行职责了卖地集体农地的权利，系已履行职责了合约的主要权利，王某时至今未要求叶唇柱子公司办理国有农地所有权证。该协定及欠条虽系格式合约，但其内容并没有免除王某时的基本权利、加重王某时的权利，故对王某时的上述辩解意见未予采纳。

一审高等法院据此判决：一、王某时于判决生效之日起15日内缴付叶唇柱子公司集体农地卖地曲枝48,000元；二、否决叶唇柱子公司其他诉讼允诺。

一审中，叶唇柱子公司提交了农地协定书、松桃县政府批复、松桃县发改局批复、规划设计条件通知书，用以证明叶唇柱子公司的农地来源合法。王某时质证称，不能证明案涉农地在国有农地所有权范围内，达不到证明目的。王某时的质证意见成立，对该组证据未予采信。

对一审高等法院查明的事实，嗣后予以确认。同时，一审还查明：王某时的配偶在写下欠叶唇柱子公司9.8万元欠条后，王某时向叶唇柱子公司缴付了5万元。另经一审核实当地国土管理部门，叶唇柱子公司受让给王某时的农地位于叶唇柱子公司持有松国用（2011）第965号《国有农地使用证》载明的国有农地所有权范围内。

依《中华人民共和国民事诉讼诉讼法》第一百六十八条“第一审人民高等法院应对裁定允诺的有关事实和适用法律条文展开审查。”的明确规定，结合两方诉辩主张及理据，嗣后归纳此案一审争论焦点为：1．案涉农地是否为国有农地；2．叶唇柱子公司是否已经履行职责了合约主要权利，王某时是否具备履行职责抗辩权。

嗣后认为：由于叶唇柱子公司受让给王某时的农地位于叶唇柱子公司持有松国用（2011）第965号《国有农地使用证》载明的国有农地所有权范围内，案涉农地为国有农地。叶唇柱子公司向王某时受让该农地符合法律条文的明确规定，两方所签农地受让合约合法有效。两方应依合约的签订合同，全面履行职责权利。叶唇柱子公司已将案涉农地交货给王某时，且王某时已在该农地上建房。王某时作为债务人应履行职责交货购地欠款的权利。王某时所称独立设置设施未修筑完善难题，由于两方在合约中对此仍未作出签订合同，王某时不能以此为理据不履行职责交货欠款的权利。关于办理农地产权证的难题，两方已在合约中签订合同由叶唇柱子公司协助债务人办理。同时，一审已经考虑“叶唇柱子公司对承诺通水、通电、通路事宜尚未完全实现，有的项目现属于在建项目，也存在一定的偿付行为”的因素，对叶唇柱子公司要求债务人缴付欠费利息的诉请未予支持，一审此考虑及处置正确。因此，二审王某时关于“案涉农地性质不明，不能办理国有农地产权证；叶唇柱子公司未修筑独立设置设施，已构成重大偿付，债务人具备履行职责抗辩权”的裁定理据不能成立。

综上所述，王某时的裁定允诺不能成立，应予否决；一审判决结果正确，应予维持。依《中华人民共和国民事诉讼诉讼法》第一百七十条第一款第一项明确规定，判决如下：

否决裁定，维持原判。

一审案件立案费1,000元，由二审王某时负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 唐正洪

审 判 员 田 芳

审 判 员 熊亚飞

二〇一九年五月二十九日

书 记 员 石 黎

【其他文章】