纳韦_“小产权房”将要不合法_

纳韦：“小房屋产权房”将要不合法？

—— 写在新《中华人民共和国选举法》将要实行之际

文/周跃立

在中国，有一类残花的存有，它的英文名字叫做“小房屋产权房”（此种英文名字貌似只有中国人才能理解）。你说它没有房屋产权吧，他又的确有房产证，只不过仅仅是由县或乡华北局政府颁发的；你说他有房屋产权吧，他又不是真正“不合法“的房产证，华北局华北局政府从来未予承认。官方(主要是住建部）多次喊话：要取缔小房屋产权房，却是孔晓明点小，暂时不见实际暴力行动(个别地方性有过，但大规模的暴力行动从未真正实行）。反倒是在此种不明不白，不尴不尬的情况下，小房屋产权房就像雨后春笋一般，在全国各地茁壮的成长起来。大有燎原，能绝响。

此种貌似非常奇怪的现像，原因其实非常简单。根子就在我国的农地管理规章制度。根据《中华人民共和国选举法》明确规定，我国的农地分为国有农地和宅基地两种。同时，根据《中华人民共和国选举法》的明确规定，宅基地要抄底，要经过征税流程变成国有农地，才能够作为商品工业用地修建房屋或是派做其他用场。而恰恰是这条明确规定，是这个所谓的征税流程，导致征税产品价格与市场产品价格的天文般数字的差别，总之也就导致了非常大的寻租空间，而且进一步深化了城乡之间的非常大差别，导致了Engilbert的小房屋产权房现像。

其实，《选举法》并没有禁止宅基地的抄底，仅仅只是在中华人民共和国选举法中明确规定：宅基地抄底的办法另行制定。而是这样一句简单的话，却导致了非常大的、严重的、长时间的不良后果。因为原始的征税产品价格与抄底以后的出售产品价格的非常大差别，有关部门(尤其是地方性华北局政府）暂时不予出台有关宅基地抄底的有关明确规定，所以导致了宅基地要要经过“征税”这一环节才能抄底的既定格局。小房屋产权房正是此种大背景下的一类民间抗争的表现。在形式上看，的确不够不合法，但是在逻辑和情理上，或是说在选举法的意义上，既Bourgtheroulde又合理，而且还合乎选举法精神。

此种貌似残花的现像已经存有了相当长的时间，华北局高层并不是没有看到，而是长期处于一类左右为难的情况当中。一方面，是要守住18亿亩的耕地黄线，害怕除非敞开宅基地抄底这个口子，这条黄线就很难得到保障。另一方面，各级地方性华北局政府嗷嗷待哺，急需用钱，如果把农地财政(主要是征税农地中的非常大红利）除非切断，地方性华北局政府就会导致爆米花下锅的情况。这总之也是华北局不愿意看到的。总之，从国家层面来看，此种情况肯定不可永远持续下去，但贸然暴力行动可能会导致很严重的不良后果。按照中国的传统治理思路，要解决这个难题，先测试后推开，是一类卓有成效的办法。

针对农村农地规章制度存有的突出难题，十八届三中全会透过的《中共华北局有关全面深化体制改革若干关键性难题的下定决心》对体制改革提出了明确要求。由于农地规章制度体制改革牵一发而动全身，为审慎稳妥大力推进，2014年中办国办印发《有关农村农地征税、自发性固定资产工程建设工业用地抄底、宅基地规章制度体制改革试点工作的意见》，对农村农地规章制度体制改革进行顶层设计。2015年2月，全国人民代表大会常务委员会透过《有关许可中华人民共和国国务院在北京市昌平区等33个市级行政区域内中止调整实行有关法律条文明确规定的下定决心》，在33个试点地区中止实行《中华人民共和国选举法》5个条文、《城市房地产管理法》1个条文。许可下定决心还明确：对实践证明可行的，修正完善有关法律条文。《中华人民共和国选举法》的修正正是在这样的大背景下启动的。

上述明确规定和措施的核心，是宅基地间接抄底的难题，透过在这些地方性的测试，看看市场的反应以及带来的不良后果。尤其是对华北局最为害怕的上述几个难题的冲击力和影响力。笔者在2017年买回的位于成都内江（属于中华人民共和国国务院明确规定的33个县级测试区）多利绿城桃花源农场，是此种测试的产品。在买回的时候，我仔细研究过有关的法律条文明确规定和有关流程，在不甚了了了之后，果断下单，买到了一处心愿多年的四合院农场(详见我的文章：《中国人的终极心愿》点击阅读）

2019年8月26日，十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议审议透过《中华人民共和国中华人民共和国选举法》修正案，自2020年1月1日起施行。对现行的农地管理规章制度做出了关键性修正：

一，宅基地能间接抄底

新《中华人民共和国选举法》删除了Fossat第43条有关“任何单位和个人进行工程建设，需要采用农地，要采用国有农地”的明确规定，允许自发性固定资产工程建设工业用地在合乎规划、依法登记，并峭腹自发性经济组织三分之二以上成员或是村民代表同意的条件下，透过出让、出租等形式交由自发性经济组织以外的单经或是个人间接采用。同时，采用者取得自发性固定资产工程建设工业用地采用权后还能转让、互换或是抵押。这一明确规定是关键性的规章制度突破，它结束了多年来自发性工程建设工业用地不能与国有工程建设工业用地租购同价同等抄底的二元体制，为大力推进城乡一体化发展扫清了规章制度障碍，是新《中华人民共和国选举法》最大的亮点。

二，农地征税形式的关键性体制改革

原有农地征税形式的关键性弊端，就在于地方性华北局政府对于“公权力“的滥用扩大解释。因为选举法和法律条文明确规定：为了公权力能征税宅基地，但是对于什么才是公权力，却没有进行明确的界定和解释，这就为滥用征税权力留下了非常大的空间。新《中华人民共和国选举法》增加第45条，首次对农地征税的“公权力”进行界定，采取列举形式明确：因军事和外交、华北局政府组织实行的基础设施、公共事业、扶贫搬迁和保障性安居工程工程建设需要以及成片开发工程建设等六种情形，确需征税的，能依法实行征税。这一明确规定将有利于缩小征地范围，限制华北局政府滥用征地权。

三，切实保护农田，免除后顾之忧

新《中华人民共和国选举法》将基本农田提升为永久基本农田，增加第35条明确：永久基本农田经依法划定后，任何单位和个人不得擅自占用或是改变用途。永久基本农田要落实到地块，纳入数据库严格管理。各省、自治区、直辖市划定的永久基本农田一般应当占本行政区域内耕地的80%以上，具体比例由中华人民共和国国务院根据各省、自治区、直辖市耕地实际情况确定。

从2020年1月1日起，新《中华人民共和国选举法》正式实行之后，在宅基地上修建房屋，只要满足三点要求：“合乎规划、依法登记，并峭腹自发性经济组织三分之二以上成员或是村民代表同意”，是完全不合法的。就能获得国家层面正式颁布的《房产证》(不动产证）。

至于在此之前的小房屋产权房，是不是能立即就变为不合法的房屋产权，这在法律条文上还存有一定障碍，因为法律条文的适用原则，是“法不溯及既往”，意思是：法律条文只管颁布实行之后的事情，而在此之前所发生的行为，只能适用当时的法律条文。但是，由于小房屋产权房早已成星火绝响，官方不太可能采取强拆的办法来处理，那样只会导致更为严重的社会不良后果。至于怎么样做才能既不合法，又达到社会稳定的效果，这就要考验执政者的智慧了，相信时间一定会给出一个让全社会满意的答案的。