深圳小产权房盘整另一面_股权投资客入场产品价格攀升监管机构当夜综合治理

 

这一场稽查，让深圳小产权房地底消费市场曝露在众矢之的上。但是，由货品房宏观调控发力下溢出出的炒房资金与股权投资需求，使得小产权房进行买卖链上的各市场主体仍未舍弃尖萼隐密营生。中介机构相关人员的姿势最灵巧，他们第一天数将主力部队迁移至东莞。

记者 | 陈博

photo | 图虫创意

在深圳沙井从事小产权房进行买卖的资深中介机构胡先生，最近开始向顾客推荐起时值东莞长安镇的小产权房。4月28日，深圳龙岗沙井新区稽查职能部门当夜出动，对小产权房周边的个别中介机构店面扣押，一部分中介机构暂蛰伏歇业，一部分像胡先生的中介机构将战场迁移到时值城市。这一场稽查，让深圳小产权房地底消费市场曝露在众矢之的上。深圳小产权房消费市场，最无独有偶的是奶坛楼和打著迁离概念的城中村农房。去年以来，一批带迁离分项的小产权房产品价格出现攀升，如沙井金蚝小镇，年初“专规出炉与流转Ampang”最新消息一经爆出，至今迁离房分项从3多万元/万平方米涨至4-5多万元/万平方米。在稽查职能部门严厉打击下，深圳从事小产权房进行买卖中介机构店面纷纷歇业歇业，有关小产权房的各类信息，或被更名，或被清除，火爆了半年多的小产权房消费市场迅速陷入沉寂。但是，由货品房宏观调控发力下溢出出的炒房资金与股权投资需求，使得小产权房进行买卖链上的各市场主体仍未舍弃尖萼隐密营生。中介机构相关人员的姿势最灵巧，他们第一天数将主力部队迁移至东莞。“深圳隔壁的东莞跟沙井奶坛楼相差无几，那边的均价米洛韦区1多万元左右，大部分介于5000-9000元不等。”胡先生说。与深圳沙井普遍2-3多万元的单价，东莞长安的小产权房股权投资成本颇低，这成为胡先生们说服顾客的一个强有力理由。“上涨空间还是挺大，过去这两年，当地小产权房产品价格年均涨幅大约1500元/万平方米，现阶段正常货品房产品价格已经超过4多万元/万平方米。”胡先生说，在深圳买一套，可以在东莞长安买两三套。

稽查龙卷风

深圳最大小产权房消费市场沙井新区，从马安山地铁站出，最先映入眼帘的是4栋披着淡黄色“外衣”的建筑物，这是沙井小产权房消费市场颇为热门的春和景荔径。4月29日，住宅小区内数十家打著“小产权房进行买卖”的中介机构店面，或者被贴上封条，或者大门紧闭；住宅小区外的中介机构店面也统一歇业歇业，甚至还有一家店面在当日下午紧急摘掉招牌，清空橱窗所有信息。“昨天夜里（4月28日）约莫10点，住宅小区里突然来了好多人，当夜扣押了几家小产权店面，其他店也被勒令关闭。”春和景荔径一家便利店店主称。作为进行买卖链上的重要一环，经媒体曝光后，沙井小产权房中介机构迎来一场综合治理龙卷风，并迅速蔓延至深圳全市。深圳龙岗市中心区一名中介机构相关人员告诉经济检视网，这两天沙井的事情一出，龙岗市中心区的小产权房中介机构店面也都歇业了。“这个天数点，谁还敢开门迎客？”更改名字，贴文设置三天可见——几乎成为4月28日后多数小产权房中介机构相关人员的统一姿势。“现阶段手头上暂没小产权房源可售，最近先不用来沙井看房了，等过段天数再说。”4月29日开始，胡先生就不停向前来咨询的顾客发出这条回复。“约莫还要等多久？”面对顾客不约而同的疑问，他能给到的答案是，现在还不知道。对小产权房消费市场综合治理不止于中介机构层面。4月28日，这份由深圳龙华大浪街道经济服务项目办公室发布的《关于小产权房问题的通知》要求，各控股公司严禁进行小产权房进行买卖，严禁为小产权房进行买卖提供更多缔造，严禁为小产权房进行买卖材料加盖印章。同一天数，“沙井各乡政府暂停受让”的最新消息也爆出。一名沙井本地居民透露，现阶段辖区内全部村村企有限公司的印章都被扣在社区工作站。但是这些最新消息尚未得到当地相关职能部门证实。更早之前，深圳市司法局已经多次发文严禁深圳辩护律师为违规建筑物产品销售行为提供更多辩护律师缔造服务项目。按照法律规定，未依法登记领取权属证书的房地产严禁受让；但实操中，小产权房进行买卖仍可以“暗箱操作”：买主只要看好房交完定金签个受让合约，原物业公司所带手头上购房资料，双方做个辩护律师缔造。买主付完全款后，原物业公司将所有购房资料与辩护律师凭证交付给买主。如果进行买卖物是奶坛房，一般还要走个“乡政府受让”流程，进行交易双方所带房屋受让合约到村村企公司盖印章。值得注意的是，受让合约通常不会标明“房屋进行买卖”字样，双方往往还需要另外签署这份合作建房或永久租赁协议，表明买主拥有该房子的使用权。相比普通二手房进行买卖，小产权房二次进行买卖并不需要缴纳进行买卖税费，取而代之的是支付辩护律师缔造费或受让佣金。每个村村企公司所收取的受让佣金不一，现阶段深圳市面标准约莫是2多万元。“禁止小产权房进行买卖对乡政府（村村企有限公司）一点影响也没，最多就是少了受让佣金收入。”一名接近沙井街办的知情人士向经济检视网坦言。2016年，深圳人大代表陈洁曾在这份《关于加强我市违规建筑物产品销售消费市场市场监管的建议》中指出，深圳对违规建筑物的市场监管主要集中在建设过程中，由规划国土委的监察支队与街办负责。但在产品销售环节的市场监管与严肃查处中，职能缺位明显，没明确职责到具体职能部门。一名业内人士说，小产权房进行买卖本来就是非法进行买卖，政府相关职能部门无法约束进行交易双方。“就像这一场，政府能严肃查处的只有为进行买卖提供更多服务项目的中介机构，或者做缔造的一些机构。”

热度上行

在深圳货品房消费市场外，小产权房消费市场一直隐密存在。除了沙井，深圳龙华清湖和民治、龙岗布吉、龙岗福永等地也是小产权房密集分布的区域，这个隐密消费市场占据着深圳住房不小的份额。小产权房通常指在宅基地上建设的住宅。1992年、2004年深圳完成特区内外土地国有化转制后，成为全国首个没农村建制、没宅基地的城市。在深圳官方口径中，并没“小产权房”说法。但是，由于过往依然有大量土地没完成相应的补偿或者返还手续，仍掌控在原居民个人、村集体或村控股公司手上。在政策模糊地带以及庞大利益驱使下，一方面原居民不遗余力地加建房屋；另一方面由村集体组建的村村企有限公司也单独或与外来开发商以集资建房的名义合作开发。深圳日常提到的“小产权房”既包括没合法报建手续、无产权登记的违规建筑物，也包括有合法报建手续的农民房、集资房、安居房等。而流入产品销售环节的小产权房，主要是奶坛楼与打著迁离概念的城中村农房。组团看房、委托中介机构产品销售或现场产品销售，辩护律师缔造下签订合约，部分项目甚至提供更多分期付款或按揭金融服务项目。多年来，深圳小产权房消费市场已形成一条完整的地底产业链。小产权房的流通为深圳原特区外这些村落沉淀下大量民间资本及创业财富。一名沙井本地人告诉经济检视网，沙井每一条村都开发了奶坛楼。2010年前，当地自住消费市场主要是奶坛楼，地段、居住品质更上一筹，产品价格只有同期货品房产品价格一半和三分之一，大部分本地人都拥有一两套奶坛楼。2016年深圳地铁11号线开通后，尤其去年以来深圳西部房价上行，带动越来越多溢出股权投资需求涌进小产权房消费市场。“沙井小产权房进行买卖，原来大部分是本地人买来自住；但现在太多外部买主参与进来，进行买卖越来越频繁。”上述接近沙井街办的知情人士告诉经济检视网，毕竟小产权房进行买卖不受法律保护，潜在风险较大，综合治理也是为了保护群众利益。由于小产权进行买卖是一种私下进行买卖，成交量价并不透明。但过去一年，小产权房产品价格越来越受到外界关注。比如春和景荔径，以总价折算下来，2019年一至三房均价介于1.5-1.8多万元/万平方米之间；到了去年7月，一至三房单价涨至1.5-2.1多万元/万平方米；最近两个月，该住宅小区的一房均价已经达到2.7-2.8多万元/万平方米，两房均价在2.5-2.6多万元/万平方米左右。半年多天数，春和景荔径房价涨幅从20%最高提至超过50%。周边3公里范围内的二手房华盛西荟城4期，根据贝壳找房信息，挂牌单价介于7.3-8多万元/万平方米之间。两相对比，春和景荔径的单价仅约同区货品房产品价格的三分之一左右。“沙井新区的乡政府奶坛楼，从去年底到今年，每套约莫上涨20-30多万元，现阶段普遍单价是2-3多万元/万平方米。”胡先生说，但股权投资客都要利益最大化，待拆迁的小产权房才是他们最爱。沙井东塘、马安山一带带有迁离分项的农民房，产品价格已经徘徊在4-4.5多万元/万平方米上下。

火热背后

相比奶坛楼，城中村迁离房分项热卖更是推动去年以来深圳小产权房产品价格上涨的关键因素。2009年，深圳提出“农村城市化历史遗留违规建筑物”这个概念，没合法报建手续的建筑物，如果建于2009年6月2日之前，被归属为历史遗留违规建筑物。经过城市更新之后，符合条件的历史遗留违规建筑物有望得到流转“正名”。曾经的农民房一旦经过旧改翻身，其间所能兑现的收益不单单翻倍，巨大套利空间吸引了一众小产权房入局者。“尤其是城市更新专规已经获批的城中村迁离房分项，基本上大家都认定后续楼盘开发报建不会产生太大难度，愿意为之付出的产品价格也就更高。”上述长期与深圳股权投资客和一线中介机构相关人员打交道的业内人士提到。一个典型案例是深圳白石洲旧改项目。2019年底，该项目迁离房分项产品价格不到5多万元/万平方米，去年高峰期卖到9.8多万元/万平方米。“白石洲旧改房之所以产品价格翻倍，主要在于一波股权投资公司抱团进入并直接操盘。”上述业内人士向经济检视网透露，小产权房消费市场远不止眼前所看到那么简单。股权投资公司是深圳小产权房链中不可或缺的一环，深圳市面上大部分带有迁离分项的农民房背后，都布满股权投资公司的操控痕迹。这些股权投资公司专门在消费市场挑选小产权房项目进场，批量收房，重新包装之后再对外散售。股权投资公司收房时，这些小产权房的产品价格往往还停留在低点。一套100-200多万元左右，量不大也好操作；但等到再度对外产品销售，股权投资公司以分批放盘、梯队式定价的策略迅速哄抬产品价格。前述业内人士告诉经济检视网，手法与此前深圳二手房物业公司控盘如出一撤，只但是主角换成股权投资公司。“说白了，小产权房的涨价更多还是机构炒作力量推动。作为散户，眼见小产权房的产品价格一套比一套高，很容易就跟风入场了。”去年深圳“715”新政进一步抬高深户与非深户购房门槛，一部分没房票的群体也在纷纷进入小产权房消费市场。根据上述业内人士的检视，现阶段超过95%购买小产权房的散客，出发点都是股权投资需求。他们有的一边收租一边等拆迁，有的则趁机短炒。该业内人士身边有几个热衷于小产权房短炒的朋友，普遍采取的玩法是，一旦受让手续办完，立马加价20%转售。“只要买对了热点盘，还是很容易赚钱的。”他说。大量资金涌入的同时，今年以来，小产权房热度攀升另一个直接因素还在于，2月后，更多中介机构相关人员蜂拥挤进这一领域。2月8日，深圳出台二手住房成交参考产品价格发布机制。“年后至今，深圳二手房消费市场成交量持续走低，很多中介机构相关人员实在没办法撮合正常二手房进行买卖。”一名深圳中介机构公司高管透露。按照《深圳市房地产监督管理办法》及《深圳市房地产中介机构行业从业规范》，经纪人严禁代理小产权房，军产房以及保障性住房等法律法规禁止进行买卖的房产。然而，2月份以来，深圳正规中介机构机构的相关人员不断流失。“部分中介机构相关人员发现，这段天数小产权房进行买卖趋热，加上深圳城市更新条例发布促使更多利于旧改风声爆出，转行流入小产权房代理的中介机构数量因此增加。”上述长期与深圳股权投资客和一线中介机构相关人员打交道的业内人士说。深圳市房地产中介机构协会（以下简称“深房中协”）发展研究部部长华洪提供更多给经济检视网的数据显示，2月份以来，深房中协会员单位的中介机构相关人员流动率约莫在6%左右，相比去年提高超过2个百分点。“如果消费市场再持续低迷至下半年，这个流动率就更不好说了。”华洪坦言。

 The   END 

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