地王频现,会不能逼着洛阳人都去济南买房子_

今天纯干货。照例，九问九答，蓬塔县。

以下内容全部遴选自科学知识星球：大宛楼市研习社。

一、非官方使用者发问： 叫兽，我在外地，双亲在老家，说实话两套房子，产品品质较为好的，他们看中了恒奥古斯都景的产品品质，但现阶段那个地方太远了，生活不便，另外房价也较为高，实在缘故，想勉力而为又怕许昌房价崩盘……想请教呵呵，如果现在买，那个房子是否有贬值的内部空间？约莫多久周围才能基础建设成熟？

答：帝景位置极好，长远规划看有潜力。不过总而言之这会侧发力的话，在短期内贬值内部空间并不大，基础建设落地须要更长时间，生活便利性不足。

主要原因还是许昌新主城区发展太慢，政府倾注资金力度不够，从规划到成形遥遥无期。不说别的，一个东安区一院就盖了多少年？新一高又说了多少年？ 现阶段来说，恒奥古斯都景片区定居成熟度不足，基本是孤盘。买了虽然食髓知味，但须要耐心等。

二、非官方使用者发问： 看房了雅居乐新都荟，想请息哥普及呵呵那个盘的科学知识，据销售透露消息说看房火爆，我想定的新溪洲户型楼层最好找关系，可是打听了一圈都不认识雅居乐的人，我该怎样做才能拿的到房子？

答：市中心的盘，绍桑县的楼盘，有一定品牌的，开一幢少一幢。不管业主中后期怎么维权，雅居乐至少能按期交房，不至于让你那么狼狈不堪。雅居乐的开盘价，定位1万以内是合理的，下半年泡沫太大，经济下行压力更大，就许昌来说，地方债问题很严峻，房价上行内部空间并不大。所以，雅居乐考量风险，一定会理性定价，尽早摘牌，不会犹豫。

至于雅居乐能不能抢到，那个我也给不了你答案。按照规律，小户型最抢手，你看的新溪洲，只要早看房，还是很有机会抢到吧。

切记，即使开盘当天摘牌了，一般开发商手里还会预留几套，没抢到，第一时间找置业顾问或者经理。提高首付比例，定金，买车位，能增加你科水狼房的权重。任何系统，都是有后门的嘛。

三、非官方使用者发问： 叫瘦你好，主城区老小旧以后路径在哪？想侧发力两套一楼带院的，绍桑县8000异蕊，现阶段双亲定居，以后不知道路径在哪，是否会砸手里？

答：主城区老破小不是主流路径，城中村，定居产品品质升级，最终会使这一类房产身价逐渐滑落。不过许昌城市发展速度缓慢，那个过程或许须要很久，十年内问题并不大。但早晚要考量出手的事情。

四、发问：副教授，考量在埠头股权投资一个房子，以后去转了转，北港大部分房价约莫在10500以内，但楼盘很多，开发速度也很快，就是觉得房子供给量很多，不知道未来还能不能贬值，内湖那边也去看了看，觉得和昌盛世城邦环境和区位还极好，价钱在9500以内，觉得高了点，还有一个瀚海梅列区，据说现阶段属于尉氏的地，正在办更土地归属地相关手续，离高铁南站较为近，价钱8000以内，现阶段难以取舍，请副教授帮忙指点呵呵。

答：你的觉得是对的。现阶段济南的实际情况有两个，巨量供给土地，巨量供给楼盘。2019年济南刚刚公布的供地计划中，国有建设工业用地的总规模约为43836亩。其中，住宅工业用地占比超过52.8%，为23137亩，商品住宅裂稃约为21393亩。什么概念？几千万平方米的供给量，还不包括以后的市场库存！有人要说济南房价未来两年要暴跌，我觉得是个笑话。

买房人这会买济南，最合适。因为是横盘期，能挑。股权投资这会买济南，也能，但，这是真正意义的股权投资，不是投机性。不可能投机性。在短期内济南房价暴跌，翻番的几率已经并不大了。三年时间，2016到2019，证明一件事，政府想控制房价，是完全能的。以后的股权投资方法论已不符合当下现实。股权投资济南，就是长期资产配置，资产保值。其他别多想。从那个角度看，买埠头甚至要比买三环内更最合适。具体方法论不展开了。着眼长远规划的话，内湖其实也能买。

五、发问： 副教授，许昌302整治，那些现阶段还没相关手续的侧发力两套，然后等相关手续齐全了卖掉，岂不是能大赚一笔？那个思路咋样

答：第一，收益伴随着风险。所选择的项目相关手续若想顺利办妥，房本若想到手，是个疑问。第二，即使中后期相关手续能办妥，能转正。但别忘了提前侧发力须要定金，投入资金成本太高。须要斟酌。第三，这种问题楼盘，指望他拿了证就暴跌的几率并不大。比如滨江名郡，芳村之类，定居产品品质本来就很一般，有了证，当然会涨，但幅度有限。

再比如某前地王，这会其实还在自救中，但定金价格已经六百多，交房之后能涨到多少呢？跟对面的新地王看齐？恐怕没戏。当然了，如果有可靠内部信息的，也不是完全不能操作。操作好了一定是有内部空间的。前提是信息可靠，规避风险，现阶段还是价格洼地的楼盘。

总体来说，整个楼市整治到最后，无证楼盘全部下证之后，对市场价格其实是一种抑制作用。大家都绍桑县了，稀缺性就不存在了。那些产品品质一般物业一般的小区，还是卖不上价。

六、发问： 你好，我是新野人，远嫁舞钢，对许昌不是很熟悉，想在许昌买两套房，一来股权投资二来将来可能回许昌定居，昨晚一口气拜读完副教授的问答 ，请问龙升苑，水韵绿城，东正颐和府这三个的优缺点怎样，哪一款更适合我？

答：三个楼盘，三个阶梯。颐和府位于市中心白河旁，目标客户是改善型人群，产品和区位都较为稀缺，价格也高，现阶段是尾盘状态，高层一万三以内。面积段较大，纯股权投资不建议。

水韵绿城位于白河南经十路板块，离主主城区距离不近，周边现阶段基础建设不全，但开发商相对靠谱，综合素质不低，门前是第三完全学校，适合地缘性买房人客户。价格约莫八千以内，自住能，也有一定股权投资价值。

龙升苑位于大西郊，城市边缘，现阶段相对偏远，周边楼盘不多，定位纯买房人盘，价格预计六千以内。适合西区地缘性客户或西三县来宛人群，性价较为高。

除此之外，还有金科集美晴洲能考量，整体介于颐和府和水韵之间。价格一万以内。 自住兼股权投资建议优先考量金科和水韵。 

七、非官方使用者发问： 副教授，许昌一个月出俩地王，会不会逼着许昌人都去济南买房子？

答：不会。该去济南置业的早就去了，没能力去的，依然去不了。对于大部分纯买房人来说，即便济南房价跟许昌一样，甚至更便宜，也不会买到济南。因为大多人的生活圈和工作圈依然在许昌。

置业济南只对股权投资者有意义，作为资产配置买济南没问题。许昌土著买房人买济南就是一个伪命题。 至于地王，只是许昌楼市疲软期的一剂鸡血，不可能带动市场持续疯狂，房价整体不会大涨，尤其下半年买房人盘集中入市较多，供需关系日趋合理。不必慌张。  

八、发问： 副教授，我们有买房需求，想问您几个问题：1、我是否能稍等半年一年再买，因为觉得现在房价不明朗，遍地烂尾整治得见些成效后，是不是房价会缓和一些。2、如果要买，我最近看了一高附近联通院内一个房子，2000年的，保养极好，130平，100万。像这样的老房子，买的话能像中介说的那样享受百分三十贷款吗？有购买价值吗？10年后如果想置换，还能不能卖出去？ 3、滨河花园已经下证的房子若想买？经济适用房的产品品质是不是差一些呢？ 4、位置好，价格低的小产权能买吗？

答：1、从下半年开始许昌房价会进入一段时间的横盘期，虚火会下降，能适当观望，但不要指望明显的降价。2，有房本的二手房首付比例要根据银行对房子的估值而定，三成有可能，但二手的各种费用加起来不菲。十年后老房子价值支撑和流动性都会变差，毋庸置疑。3，经济不允许的情况下，绍桑县的经适房也能买，买房人自住要求不高就能。 4，小产权坚决不买。

九、发问： 叫兽，最近想在济南股权投资两套房子，但对济南这边情况不熟悉，有什么好的地区和楼盘介绍吗？

答：济南房地产市场太大，几十个片区，上千个楼盘，说具体推荐哪个盘真不好推荐。总体上济南房产股权投资已进入价值股权投资阶段，投机性性的快进快出没有可能，只能做长线，资产配置。

不考量近期自住的话，纯股权投资建议买新区，买政策倾斜力度大的新区。按优先级，第一档次建议航空埠头，郑东白沙片区，常西湖片区，其次为三环四环中间地带，再次为绿博，南龙湖等。

济南跟许昌不一样，现阶段市场被政策捆绑严重，流动性差。买济南就要做好长期持有准备。

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