买卖小产权房合同与否有效率

 

1、进行买卖小房屋产权房合约与否有效

2、确定合约合宪是允诺权还是形成权，与否适用时效

裁判员说理：房屋所处地块的农地所有权人迄今仍为原告方黄某，张某迄今仍未获得该房屋相关不合法相关手续，故两方之间签定的《房屋保险合约》违背了法律、行政法规的强制性规定，应认定为合宪。因该合约获得的财产，应互为退还。

刘某与张某贫困地区房屋保险合约纷争一审民事诉讼判决书

【关 键 词 】

贫困地区房屋

【公文来源】

中国裁判员公文网

基本信息

 

该案高等法院：

印江土家族苗族自治县中级人民高等法院 

案　　号：

（2016）鄂28民终547号 

案件类型：

民事诉讼

案　　由：

贫困地区房屋保险合约纷争 

裁判员日期：

2016-06-20

合 议 庭 ：

侯著韬

吴卫

王朝友

该案程序：

一审

上 诉 人 ：

张某 

原告：

刘某 

原告全权辩护律师：

陈嘉睿 [湖南夷水辩护律师房产公司]

刘冰宇 [湖南夷水辩护律师房产公司]

公文物理性质：

判决

公文正文

 

当事人信息

一审（一审原告）张某。

委派中间人（特别授权）孙强。

原告（一审原告）刘某。

委派中间人（一般全权）陈嘉睿，湖南夷水辩护律师房产公司辩护律师。

委派中间人（一般全权）刘冰宇（实习），湖南夷水辩护律师房产公司辩护律师。

该案经过

一审张某因与原告刘某贫困地区房屋保险合约纷争一案，不服湖南省恩施人民高等法院（2015）鄂恩施民初字第02987号民事诉讼判决，向嗣后提出上诉。嗣后于2016年3月28日立案受理后，司法机关由检察员王朝友担任审判长，与检察员吴卫、侯著韬组成北京市高级人民检察院对该案公开开庭进行了该案。一审张某及其委派中间人孙强，原告刘某的委派中间人陈嘉睿、刘冰宇到庭参加了诉讼。该案现已该案终结。

一审原告诉称

刘某一审诉称，2012年2月7日，刘某与张某签定《房屋保险合约》，签订合约张某将其修筑的坐落于恩施Thuir社区原汁（小路名）的房屋一套卖给刘某。房屋总价款元采用分期的方式缴付，即按揭元，曲枝两年内还清。两方同时签订合约张某应在2012年6月31日前将房屋交货给刘某。合约签定后，刘某按签订合约向张某缴付了房屋定金元及水电机Levier费6000元，但张某却迟迟不将房屋交货，致刘某迄今未入住标的房屋。后刘某经摸排发现，房屋所处农地物理性质为集体农地，农地所有权数人黄某而非张某，张某亦不是该信用社组织机构核心成员，所涉房屋系由张某出资，黄某出地合伙修筑而来，司法机关应属“小房屋产权房”，不得上市交易。故诉至高等法院，允诺：1、确认两方签定的《房屋保险合约》合宪；2、判令张某退还刘某购房定金元、水电机Levier费6000元；3、该案诉讼费由张某分担。

一审原告坚称

张某一审坚称，刘某陈述的定金情况有误，但其他都不有误。刘某在签定购房时知道所涉房屋是小房屋产权房，对该房产情况十分清楚，当时在恩施以该价格是不可能买到有房屋房屋房产证的商品房。刘某具有相应民事诉讼行为能力，签定合约是两方真实意思表示，《房屋保险合约》签定的时间是2012年2月7日，迄今为止超出了2年时效。两方在签定房屋保险合约时，刘某明知房屋系小房屋产权房屋，这种房屋在恩施是可以进行买卖的，政府也没限制进行买卖类似房屋。两方签定合约的行为不违背法律和社会公共利益，也没有侵害他人权益，且房屋已经交货。允诺驳回刘某的诉讼允诺。

一审高等法院查明

一审查明，2012年2月7日，刘某与张某签定《房屋保险合约》，两方签订合约张某以进行买卖方式获得坐落于原汁（小路名），编号为A601号的地块的农地所有权。刘某购买的房屋坐落于原汁，房屋的用途为住宅，属单孔结构，层高3米，占地面积128平方米。两方签订合约按占地面积计算，房屋总金额为元。刘某分期，按揭元，曲枝分两年还清（2012年至2013年12月31日前必须付完曲枝，曲枝元）。张某应在2012年6月31日前，将符合合约签订合约的房屋交货买受人使用。张某销售的房屋没有房屋产权纷争和合同纠纷纷争，因张某原因造成该房屋不能办理手续房屋产权登记或发生合同纠纷纷争的，由其分担全部责任。除国家政策原因不能办理手续相关手续的，张某无法办理手续。房屋水电机Levier费须在交房前缴付6000元。合约签定后，刘某向张某缴付了房屋定金元及水电机Levier费6000元。刘某系恩施崔家坝镇香炉坝村人，张某为城镇户口，二人均非恩施小渡轮市中区联络处Thuir村委会几组信用社组织机构核心成员。2015年7月16日恩施工商行政管理局向张某作出恩市工商听告字（2015）第0707号行政处罚听证知会书，知会张某因与原告方黄某合作建房并对外销售，责令其改正违法行为，拟作出处罚款的处罚。张某迄今未获得所涉房屋的不合法相关手续。另，所涉房屋坐落于恩施小渡轮市中区联络处Thuir村委会几组，小路名为盐水溪，该房屋所处农地为集体农地，权属物理性质为集体土地所有权，所有权数人该信用社组织机构核心成员黄某。

一审高等法院认为

一审认为，该案所涉房屋保险合约的标的物为贫困地区房屋。贫困地区房屋进行买卖必然涉及集体土地所有权的转让，因此该房屋进行买卖必须符合有关集体土地所有权转让的法律规定。《中华人民共和国农地管理法》第八条第二款规定，贫困地区和城市郊区的农地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；集体土地和自留地、自留山，属于农民集体所有。《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定，集体土地所有权人司法机关对集体所有的农地享有占有和使用的权利，有权司法机关利用该农地建造住宅及其附属设施；第一百五十三条规定，集体土地所有权的获得、行使和转让，适用农地管理法等法律和国家有关规定。在我国集体土地的所有权属于农民集体所有，集体土地所有权是贫困地区信用社组织机构核心成员所享有的权利，与特定的身份关系紧密联系，只有本信用社组织机构的核心成员才可申请使用集体土地。贫困地区村民对集体土地所有权的获得、行使和转让均受到一定限制，集体土地所有权的转让必须符合相关法律规定。由于所涉房屋所处农地为集体农地，是登记在恩施小渡轮市中区联络处Thuir村委会几组村民即原告方黄某名下的集体土地，而张某、刘某均非该信用社组织机构核心成员，故两方对该集体土地均不享有所有权。虽然两方签定的《房屋保险合约》签订合约，张某以进行买卖方式获得所涉房屋地块的农地所有权，张某亦称其因此已受到行政处罚，但所涉房屋所处地块的农地所有权人迄今仍为原告方黄某，张某迄今仍未获得该房屋相关不合法相关手续，故两方之间签定的《房屋保险合约》违背了法律、行政法规的强制性规定，应认定为合宪。因该合约获得的财产，应互为退还。张某坚称，两方签定合约的时间是2012年2月7日，已过时效。刘某允诺确认合约合宪是属于形成权，不受《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的时效的限制，故张某的该坚称理由不成立。综上所述，依照《中华人民共和国合约法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国农地管理法》第八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼诉讼法》第六十四条第一款，最高人民高等法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼诉讼法﹥的解释》第九十条，判决：一、刘某与张某于2012年2月7日签定的《房屋保险合约》合宪。二、张某退还刘某购房定金元及水电机Levier费6000元，共计元。

一审诉称

张某不服一审判决，向嗣后上诉称：1、一审判决违背事实，违背《中华人民共和国合约法》，应撤销。张某与刘某原系姻亲关系，两方签定《房屋保险合约》之后，刘某一直没有还清曲枝，张某念及亲情未及时催要，直至房地产价格下跌，刘某反悔退房，谎称不知所涉房屋系小房屋产权房，要求撤销《房屋保险合约》。一审狭义适用《中华人民共和国农地管理法》，判决撤销合约，应予纠正；2、合约真实有效，应受到法律保护。《房屋保险合约》系两方当事人意思表示真实，不违背法律和社会公共利益，签定合约时刘某具有相应民事诉讼行为能力，符合合约有效的全部条件；3、刘某起诉超过时效，应驳回起诉。两方签定合约是2012年2月7日，迄今已经四年，超过法律规定的2年时效。综上，请一审高等法院撤销一审判决，改判驳回刘某的全部诉讼允诺。

张某在一审时向嗣后提交了恩市工商处字（2015）号《恩施工商行政管理局行政处罚决定书》复印件，证明：所涉房产已经受过行政处罚，属于不合法房产。

原告坚称

刘某一审时答坚称，1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回张某的上诉允诺；2、一审高等法院认为所涉合约违背了法律的强制性规定进而导致合约合宪，与合约签定两方的主观无关；3、所涉合约签定过程中，标的物即房产有重大瑕疵，刘某发现房产系“两违”建筑，由于合约标的物的问题导致合约合宪；4、合约效力之诉不受时效的限制。

刘某在一审期间未向嗣后提交证据。

经庭审质证，刘某对张某提交的恩市工商处字（2015）号《恩施工商行政管理局行政处罚决定书》复印件的真实性和证明目的均有异议，认为行政处罚和民事诉讼责任是两个不同的法律关系，二者之间没有必然联系。张某与否按照处罚决定书交纳了罚款，没有证据显示。该处罚决定书恰好证明所涉房产系违法建筑。嗣后认为，张某提交的恩市工商处字（2015）号《恩施工商行政管理局行政处罚决定书》虽为复印件，但与其一审时提交的恩市工商听告字（2015）第0707号《恩施工商行政管理局行政处罚听证知会书》相互印证，对该证据的真实性予以采信。该证据的内容是对张某无照经营住房修筑销售的行为予以行政处罚，不能证明所涉房屋系不合法房产。

嗣后查明

经该案查明，一审查明的事实有误，嗣后予以确认。

嗣后认为

嗣后认为，根据张某的上诉理由、刘某的答辩意见及一审庭审情况，该案争议的焦点为：一、张某与刘某于2012年2月7日签定的《房屋保险合约》效力如何；二、该案与否适用时效的规定。嗣后分析评判如下：

一、关于张某与刘某于2012年2月7日签定的《房屋保险合约》效力如何的问题。

2013年11月22日，我国国土资源部办公厅和住房城乡建设部办公厅联合作出的国土资电发（2013）70号《关于坚决遏制违法建设、销售“小房屋产权房”的紧急通知》中明确禁止违法建设、销售“小房屋产权房”。《中华人民共和国农地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用农地的，必须司法机关申请使用国有农地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经司法机关批准使用本信用社组织机构农民集体所有的农地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经司法机关批准使用农民集体所有的农地的除外。前款所称司法机关申请使用的国有农地包括国家所有的农地和国家征收的原属于农民集体所有的农地。”该案中，张某与刘某于2012年2月7日签定的《房屋保险合约》中签订合约的房屋系张某在恩施小渡轮市中区联络处Thuir村委会几组，小路名为盐水溪的贫困地区集体所有农地上修筑的房屋。张某、刘某均非该信用社组织机构的核心成员，张某在该集体所有农地上修筑房屋并向社会公开销售，张某向刘某销售的房屋为“小房屋产权房”。张某修筑销售“小房屋产权房”的行为虽然已受到恩施行政管理局的行政处罚，但所涉房屋所处地块的农地物理性质仍为农民集体所有的农地，农地所有权人迄今仍是原告方黄某，张某迄今仍未获得该房屋相关不合法相关手续。故张某与刘某之间签定的《房屋保险合约》违背了法律、行政法规的强制性规定，应认定为合宪。

二、关于该案与否适用时效的规定的问题。

讼时效是指民事诉讼权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，债务人获得时效抗辩权。即法律规定的时效期间内，权利人提出允诺的，人民高等法院就强制义务人履行其所分担的义务。而在法定的时效期间届满之后，权利人行使允诺权的，人民高等法院就不再予以保护。根据《最高人民高等法院关于该案民事诉讼案件适用时效制度若干问题的规定》第一条的规定，当事人可以对债权允诺权提出时效抗辩。该案中，确认合约合宪允诺权实质上是指合约一方当事人向高等法院或仲裁机构提出要求确认合约合宪的权利。允诺确认合约效力（包括确认合约有效和确认合约合宪）权利的行使，不需要合约另一方的同意或给付，通过权利人的单方主张后由高等法院或仲裁机构确认即可实现。确认合约效力允诺权物理性质上属形成权，确认合约效力之诉属确认之诉，不适用时效的规定。故，该案不适用时效的规定。

综上，一审张某的上诉理由不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：

一审裁判员结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费2420元，由一审张某负担。

本判决为终审判决。

审判人员

审判长王朝友

检察员吴卫

检察员侯著韬

裁判员日期

二〇一六年六月二十日

书记员

书记员张晶晶