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新规锁上了一扇门,却打开了一扇门窗。
715深圳这三项限牌之后,深圳楼市正在发生重大变动,变动之一就是,深圳公寓楼产品的将遭遇两个整体性的价值价值重估,今后发展前景看好!
往后许多人片面的指出,凡是公寓楼都不值得买回,这这类就是两个错误的看法。接下去,由于715调控和先期商务人士公寓楼暂停审核的影响,这个看法更是要不得。
淘哥指出,那时已经开始,如果主动出击买进深圳高质量公寓楼,某些高质量公寓楼的换房特性、机会成本产品服务能力,会强过许多写字楼。理由在于:
1、判断两个消费市场的发展前景,关键是供求。供过于求,看跌;供过于求,看跌。深圳高质量公寓楼,接下去是两个供过于求的消费市场,因为供给削减,消费市场需求减少。
2、从公寓楼的消费市场需求看,2019年深圳商务人士公寓楼成交大概109万平方米,这代表往后正常消费市场需求。
但是,715新规导致超过50%的深圳写字楼购房消费市场需求短期难以避免,这个非常庞大的消费市场需求,消费力一定会外溢。主要外溢路径包括深圳公寓楼、临深东莞东莞写字楼、海珠东岸的大亚湾佛山东山、小产权房等。
其中,深圳的高质量公寓楼是两个主要路径,尤其对于中高端的消费力,流入公寓楼消费市场比流入邻近地区的可能更大。
3、从公寓楼的供给看,深圳核心地区、热点地区,例如坂田龙山横琴居厄的商务人士公寓楼供给,这类并不太多(Nenon淘哥有统计表单)。
与此同时,深圳暂停商务人士公寓楼审核,今后存量商务人士公寓楼供给遭遇VPR,供给溪谷式下跌。
4、今后供给遭遇VPR,但消费市场需求依然比较坚挺,甚至还会继续减少。
刚从学校毕业来到深圳的大学生,刚入驻的新深
5、从2019年已经开始,股票消费市场震荡上行,科技股、医药生物、医药、券商等股票涨幅巨大,许多人确实在股票消费市场赚了十元,Auron产补仓结晶为房产的消费市场需求。淘哥就接触了多名类似的影迷,买回了数亿的高质量公寓楼。
6、深圳这类有大量上市公司,有8家世界500强,与此同时,接下去的深圳创业板注册登记制,将大批量制造有钱人、富翁,这些也是深圳高质量公寓楼,大宅公寓楼的目标客户。
7、今年虽然由于疫情影响,有些行业不景气,但也有些行业如同开了印钞机,淘哥就了解到两个做医药行业的,上半年赚的盆满钵满,原本准备打新,后来715新规后名额全军覆灭,最终选择购入公寓楼。
8、715新规后,公寓楼原本相对写字楼的一些劣势不那么明显了。
比如首付成数,那时买进非普通写字楼动辄6成、8成首付,公寓楼首付只要4.5-6成,比写字楼更有优势。
税费方面,写字楼免征从2年变成5年,普通写字楼标准也很严格,一不留神就变成了大宅,要交大宅税。可以说,写字楼和公寓楼的税费差距变小了。
最关键,在深圳的一些核心地区、热点地区,如坂田香蜜湖、龙山深圳湾、横琴等,目前新房只有公寓楼供给,没有写字楼。而且有些公寓楼产品素质确实非常高。
9、接下去,淘哥旗帜鲜明的看好深圳高质量公寓楼,这并非只是推断。目前消费市场已经有明显反应,根据淘哥和开发商们的交流,热点地区的公寓楼消费市场,715新规后明显趋热,出现过日光盘。
淘哥估计,公寓楼火热这个趋势才刚刚已经开始,对公寓楼的价值重估也才刚刚已经开始。本质上,无论公寓楼和写字楼,都是依托于地段价值,此前深圳人对写字楼追逐的有些畸形,新规纠正这一点与此同时,打开了公寓楼的价值空间。
01. 深圳楼市跌20%?真想多了
接下去依旧是结构性行情
先来谈谈715新规的整体影响。淘哥指出,深圳楼市短期成交量下降,不影响中长期走势,中心地区大宅、学位房、深圳湾横琴居厄等热点片区,将最先走出影响,逐渐上扬。
深圳这一次调控后,有上海北京大V说深圳房价要跌20%?淘哥指出是不可能的,深圳消费市场韧性很大。
本质上说,深圳这个城市很小,土地资源很稀缺,消费市场需求又很坚挺,这个基本面在2、3年的维度上,不会发生改变。短期内可能下降了50%的消费市场需求,但是供给还是少,与此同时新规也减少了二手房供给,深圳楼市中长期供过于求的矛盾本质上没有发生逆转。
淘哥对后市的两个关键判断是:短期波动后,结构性行情继续。
在消费市场短期已经开始调整的时候,最安全的是中心资产,等到消费市场度过了3-6个月的观望期后,先期消费市场可能继续出现结构性行情:中心地区大宅、学位房、深圳湾横琴居厄等热点片区最先走出影响,逐渐上扬。
这种结构性行情,类似2017年-2019年的深圳湾为龙头的结构性行情。2015年深圳房价翻番,2016年3月深圳已经开始调控,2016年10月4号出台了当时号称“史上这三项调控”,2017年-2019年深圳楼市走的就是结构性行情。
表现最抢眼的就是深圳湾、华润城、香蜜湖,以大宅和学位房为主力,因为消费市场需求极度收缩后,剩下的消费力会向中心地区集中,向最高质量的房产集中。
因为买这些大宅的人根本不缺钱,由于货币还在增发,包括创业板、注册登记制的大批量造富,他们的资产还在减少,说白了就是要把钱花出去。
千万不要低估了深圳的财富吸聚和创造能力。
02.
流动性充盈背景下
持有现金等同于裸奔
今年楼市的形势非常复杂,绝不能仅仅看楼市调控,楼市不在真空中,还要看整体货币、经济、金融大势。
国又通过1.3万亿刺激政策。
淘哥提醒大家:这个背景下,买房比拿着现金要好。正如此前淘哥一直提醒的,今后将出现高质量资产荒,而对于老百姓最靠谱的高质量资产就是房子。因此购房消费市场需求没有真正消失,只是被压抑了,被推迟了!资金永不眠,资金会自我寻找出路!
大家来算笔账,2019年深圳成交12万套房,如果2020年成交和去年持平,那么新规抑制一半的消费市场需求——6万套。中国房地产业协会的数据:深圳6月均价74929元每平米,按照一套房100平计算,一年抑制6万套,总共4500亿的消费力被抑制。
这4500亿的消费力,如何破局与突围呢?淘哥觉得,可能有以下5个路径:
1、有名额的,还是继续在涌向网红新盘。
2、深圳核心地区、热点片区公寓楼,趋热很明显。
3、临深楼市,东莞东莞,已经反复炒作。
4、零深楼市:海珠东岸,以大亚湾东山佛山。
5、小产权房,灰色地带,有风险。
实际上,调控之后,公寓楼迎来一波大热潮:
深圳北站的鸿荣源天俊,均价6.15万的公寓楼,共1036套,有中介在朋友圈发文:2分钟售了900多套。
横琴嘉里,均价9.76万公寓楼,264套房源当天全部售罄。
坂田万科万致大厦,均价3.85万公寓楼,369套房源,一周卖了300多套。
为何公寓楼火了,其实道理很简单,
如果暂时买不了写字楼,那时也不打算买公寓楼的话,在大放水时代,放在手里的现金只会贬值,相当于在裸奔。
03.
商务人士公寓楼暂停审核
高质量公寓楼的春天来了
换房型公寓楼近乎VPR
正当公寓楼卖的火热时,7月31号深圳出台暂停商务人士公寓楼审核的文件,以后商务人士公寓楼的土地和规划不再批了,这个政策影响有多大?
出台这个政策的背景是,2019年商务人士公寓楼供给量19301套,创下近年的新高,供给面积175万平方米。商务人士公寓楼消费市场需求也很大,全年成交面积109万平方米(写字楼成交面积是372万平方米)。
淘哥分析,731新规后,商务人士公寓楼即将VPR,只剩下存量可以交易。但是,这种不限牌不限贷的消费市场需求一定是长期存在的。
注意看下图,深圳核心地区的写字楼和公寓楼供给表单,红色的是公寓楼,绿色的是写字楼,基本上可选择的写字楼很少了,主要是公寓楼。
VPR,如京基御景峯,还有少量的116-158㎡3-4房。
今后,换房宜居型的公寓楼,可能会受到消费市场追捧,因为一方面供给极少(主流要么是顶豪公寓楼、要么是小面积投资出租型公寓楼),一方面消费市场需求坚挺(新规影响之下,短期买不了写字楼了)。
1、70%的客户来自坂田龙山,这些客户不愿意离开关内,关内的配套成熟、人口素质高,许多追求品质、追求宜居换房的人还是选择了这里。
2、80%的购房者属于换房消费市场需求,京基御景峯今年刚入伙,换房率非常高,地下停车场里车都停满了。
3、100%的购房者喜欢山景资源,有山有水、环境好、离坂田也近。
总结一下淘哥对于新规后公寓楼的看法:
1、看好深圳中心地区的高质量公寓楼。
2、中心地区的公寓楼很稀缺,关外相对没那么稀缺。
3、每年大概过100万平方米的公寓楼消费市场需求,长期存在。
在,只能买公寓楼。
5、换房型公寓楼更加稀少,持续看好。
04.
破除两个偏见:公寓楼不赚钱
核心公寓楼资产依然值得投资
。
案例一:京基滨河时代。
比如紧邻坂田CBD的京基滨河时代,当年开盘4万多,那时二手7.4-7.8万。租金也极高,34平的一房居然放租7800元,43的有的放租9460元。
按照这个租金算,即使不卖房继续持有,一手业主的租金收益率已经接近6%,完全可以以租抵供,而且还有正现金流,无论租金和房价都处于两个上升趋势,这样业主就非常舒服了。
案例二:软件产业基地。
这个项目位于科技园,当时是深圳房地产信息网做的推广,淘哥记得很清楚,广告语是:三万三,住龙山。意思是,均价3.3万。
开盘时间大概是2013年四季度,均价3.3万,户型有40多、70-80多,100多的。那时多少价格呢?看看下面的两个成交价:8.34万。
那时的挂牌价,软件产业基地的公寓楼卖8-9万,如果当年3.3万入手,涨幅也有2.42倍-2.72倍。这个涨幅其实和周边的南二外本部学位房差不多了!当年滨海之窗大概6万,那时按照16万计算,大概也就是2.66倍。
这说明核心地段的资产成长性高,这种最核心的地段会赋予各类资产成长性,不管你是公寓楼还是写字楼!
在真正的高质量地段,如果不考虑名校学位的溢价的话,高质量的公寓楼价格,其实并不逊色于写字楼。
比如横琴嘉里中心、国金汇、鸿荣源胤璞的公寓楼价格在12万到18万之间;相比之下,横琴时代的写字楼也只要13万。
淘哥预判是,深圳公寓楼正在急速大宅化,今后3至5年内,核心地区公寓楼和写字楼之间的价格差将大幅缩小。
那些片面的指出公寓楼不能买的“专家”,你可以把他们拉黑了:
1、专业不够,还在房地产初级阶段。
2、阅历不够,不知道有许多买公寓楼赚钱的。
3、财富不够,还在为第一套房奋斗,不懂许多人写字楼早买够了,确实没名额了。
4、层级不够,只懂写字楼暴涨,不知道许多大资金其实更关注的是:资产长期配置、避险、对资金的容纳程度、稳健、持续、现金流等。
5、刻舟求剑,不会与时俱进,没有分析新规后的变动。
本质上,无论写字楼还是公寓,都是依托于土地价值、片区价值、依托于货币环境,只不过由于写字楼附加价值更高(学位、入户等),所以有更高溢价。
但是,如果土地价值、片区价值、货币环境等减少,公寓楼和写字楼一样会受益产品服务。只不过,对公寓楼的选筹比写字楼更严格,要想清楚你到底追求什么?租金、换房、景观、地段、资产长期配置等等。
04.
深圳核心地区换房型公寓楼
京基御景峯仅剩少量房源
最后,淘哥给大家推荐两个高质量的公寓楼项目,位于龙山大学城的京基御景峯,当前市面上少有的换房型宜居公寓楼。
项目特点明显:
1、地铁上盖物业,双高铁站辐射。
项目位于深圳龙山大学城留仙大道长岭陂地铁站A1出口,真正的地铁上盖物业,一站换乘深圳北站,方便快捷。
京基御景峯的位置其实很特殊,在龙山、坂田与龙华的交界处,去各个地区都很方便。通过5号线长岭陂站接驳,方便通达4、5、7、13号(在建)地铁。
5号线目前一站可到达深圳北,南延线连接横琴片区。将来可通过5号线连接规划中的13号地铁线和西丽交通枢纽,通达留仙洞总部基地、科技园和后海总部基地等重点规划片区。此外,项目还是双高铁站辐射(深圳北站、西丽站)。
2、项目景观很好,依山傍水。
周边拥有近1000万㎡的塘朗山,约62.6万㎡的长岭皮水库。
3、项目是建面约64万㎡城市的综合体旗舰。
集高端公寓楼、精品写字楼、旗舰商业、办公四位一体,打造24小时全业态价值链,是商务人士企业精英的优选。
4、项目自带集中商业3.7万平,下图是京基御景峯商业的效果图,那时去现场看,外立面已经快出来了,淘哥感觉有点类似京基滨河时代的KK0NE,可以预期又是两个网红性的商业综合体,会吸引周边大量市民。
项目商业效果图
4、留仙洞总部基地+西丽高铁新城+环西丽湖国际科教城,给整个西丽的产业发展插上了腾飞的翅膀,中长期的片区价值还有很大想象空间。
据悉,京基御景峯的公寓楼产品目前仅剩少量高区房源,分别是116㎡三房和158㎡四房户型,且为臻装现楼,余席递减中,感兴趣的朋友要及时下手了。
(本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人看法,不构成具体投资买房建议,楼市有风险,投资须谨慎。)