小产权房改商品房可以吗（“土改”新政，小产权房的春天到来了？）

 

极短天数以来就想写一些关于土地体制改革的事情，但一直没太好的突破口，这类题材较为敏感。不过最近的集体农地抄底经济政策的新闻，闹得九门周知，最终化成一个焦点，小产权房的秋天来了？

那今天咱就谈谈小产权到底咋。

壹

简单普及化呵呵土地体制改革的发展史。

最早的土地体制改革经济政策，是1950年6月14日至23日的政协委员两届伊瓦诺会议集中讨论中国共产党中央委员会建议公布的《农地体制改革法》草案。这是当年的慷慨就义台湾同胞卷土重来做主人的发展史性事件，当然也伴随着上百万被干掉的贪官污吏。

土地体制改革的好处显而易见，封建农地公有制从此被彻底炸毁，统治阶级也被消灭。 1949年后，中国确立了农地的社会主义生产关系，同时宪法明文规定“任何人组织或是个人不得强占、进行买卖、承租或是以其他形式违法受让农地。”这就形成了旧的国有农地采用管理制度的主要特征，一是农地拨用采用，二是暂时采用，三是不许受让。80年代，中国又开始农地规章管理制度的体制改革，主要分两方面进行。第一，农地行政规章管理制度的体制改革。1986年，北欧国家通过了农地管理法，成立了北欧国家农地管理处。第二，农地采用管理制度的体制改革，把农地的采用权和所有权分离，在采用权上，变往后拨用、暂时采用为无偿、有时限采用，使其真正按照其货品的特性进抄底场。（来自腾讯新浪网）

发展史已经成为往后，不做任何人评判标准。

贰

发展史普及化完，咱说小产权，先普及化呵呵小产权的基本知识。

这类的房子怎么来的呢？通常是城市的扩张，把原本的农村包进去，而原村中集体盖的高层人士，因为没房本，自然就成了小产权。

而小产权，从字面容易误会成产权年数较为短，比如40年或50年。这是错误的。

小产权是目前没明确的法律规定，只是集体农地基座的能用来定居的房子，但房本通常是镇政府或是村政府派发的产权证，理论上是没产权天数，可能永久性定居或随时被移走。

问题来了，集体农地的房子，只能村中人或本町的人拥有不合法定居权，但无法作为货品房向本地人出售，即便买回来，也不是不合法的交易。

购买小产权房的风险是什么？

1、无房产证、农地证，房屋有可能被强制性拆毁或被拍卖行。2、无法正常独享进行买卖、受赠、分期付款、继承、承租等权利，即使签定相关合同，也不受法律保护。3、无法贷款，即便全款买房后，如果后期遇到财务周转也无法通过抵押方式获得银行的贷款。4、无拆迁补偿，在房屋被拆迁时无法按北欧国家经济政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿。5、无法办理落户的小产权房，也无法获得免费医疗和义务教育资源。

那为什么很多人还想要买小产权的房子？

一个字，贱。我说的是房子的价格便宜。同等区域的小产权房的价格，也就是正常货品房的三分之一，比如市面上1万的货品房价格，小产权也就3000。

便宜的原因是什么？村集体农地是拨用采用的，农地出让金是一大笔钱，按照地价和楼面价的比例，至少地价也要占3-5成。

这笔钱就能减少一半左右的成本，再加上纳税，还有降低施工材料以及人力等成本，即便比货品房便宜，算下来也还是赚的。

再者，无法抄底交易，即便房价涨跌，都和你无关。也无法落户，孩子上学，老人医保看病等问题也就无法解决。

但是即使这样，还是有不少人想要购买小产权的房子，什么原因？

也是一个字，贪。

叁

小产权市场上现在有一些潜规则。因为法律规定里面，并没规定同一集体内互相受让，也就是集体内部是能交易的。法无禁止即可为，就给了一些人幻想的空间。

因为有这样一条规定。

按照产权分期付款的，应该给予合理面积和装修费补偿、搬迁费补助、过渡费；按照划地重建的，应该给予重置成新价补偿（本地修建原有规模房屋所需要的费用）、装修费和搬迁补助、过渡费；按照纯货币补偿的，应该给予附近城镇的货品房均价的补偿。

意味着小产权的拆迁也是有赔偿的，但是赔偿是给原村集体的房屋所有人，也就是最开始的业主，而不是最后买到手的人。

但是市面上交易小产权房，通常业主都会签一份如果拆迁，承诺把收益给现有的买家，如果不遵守协议，则赔偿XX钱等约束。由此来实现小产权的交易双方的保障。

这里也有个问题，在违法的基础上成立的契约，同样也是不不合法的。如果拆迁的时候房价暴涨，在巨大的利益诱惑下，原有业主随时能反悔，申诉该合同不成立。

随便在网上搜索呵呵，会有大量的上诉案例，最终大部分都是判决合同无效，买小产权的最终房财两空，贪心作祟最终代价还是自己付。

而且北欧国家对小产权的态度，一直很明确，不被法律承认。在前两年的农地确权中，小产权是明文排除在外的。

2017年9月20日，国土部、住建部联合发出的《关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》就明确提出，防止小产权房通过不动产登记不合法化！2018年12月3日，广东省自然资源厅发布《关于加快处理不动产登记发展史遗留问题的指导意见》，其中明确提出，对小产权房等不符不合法律法规规定的，不予办理相关登记手续！

但最近有一个经济政策，还是闹得九门风雨，小产权转正的谣言满天飞。看看是什么消息。

据新华社消息，12月23日提请全国人大常委会审议的农地管理法、城市房地产管理法修正案草案，删去了现行农地管理法关于从事非农业建设采用农地的，必须采用国有农地或是征为国有的原集体农地的规定；对农地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许农地所有权人通过出让、承租等方式交由单位或是个人采用。现行城市房地产管理法关于城市规划区内的集体农地必须先征收为国有后才能出让的规定，新增加一句“法律另有规定的除外”，以衔接农地管理法修改，扫清集体经营性建设用地抄底的法律障碍。

关键词是，非农建设用地不再“必须国有”。那是否意味着小产权能不合法化呢？

不会的，因为这个草案只是单指工商业用途的集体农地能抄底，并没提到集体农地里面的住宅用地。

而且，从全国来看，全国小产权房的面积约为73亿平方米，接近货品房的70%。越是发达的城市，城中村就越密不透风。

比如广州就有100多个城中村，而深圳有过之无不及。2016年，深圳货品房、保障房存量不到200万套，而城中村的小产权房则高达400多万套。北京有足足108个小产权的项目。

如果允许小产权房转正抄底交易，货品房市场势必会崩溃。

这和北欧国家现在提倡的共有产权以及租售并举的经济政策，完全是相悖的。这些年没处理的原因只是因为体量过大，一直采取搁置的状态，但并非认同。

小产权的秋天，远远还没来。