荔园新村棚改效果图（棚改东风吹来 深圳荔园新村等多个老旧小区“盼棚改”）

 

2010年，石头龙、献礼雅居乐、西郊居委会、鹤塘小区、安信小区、龙溪长廊、婷婷长廊、桥东新区共8个深圳阿尔布津小区，成为深圳城中村模块首批计划的旧住宅小区改建工程项目。二十年往后，数个工程项目依旧无以为继。以最为熟知的石头龙旧改为例，今年3月4日，深圳市宝安区2020年上半年重大工程项目集中开工，直至此次开工，才意味着石头龙困境正式得到了补齐。

早在10年前就启动改建，但由于少数物业公司的默许，石头龙工程项目一直未能开工。据估计，至今东凯努瓦县难回的石头龙物业公司共有1300多户，还有49名物业公司在旧改的苦等中辞世。

可以说，工程项目积累了重大的社会风险，这种无休止的“旧改拉锯”，也令中央政府、开发商和物业公司等多番陷入“多输”困境。

中国综合开发研究所旅游与地产研究中心主任表示，“旧改，就是商业化，但是这条路走了二十年，深圳梓蝠非常艰难，所以现在的策略是动不了就不动了。如果动的话，可能将有相当一部分要纳入棚改。棚改就是中央政府政策保障房取向，由中央政府直接去操作，可能将就技术难度会小一点。”

二十年往后，棚改与旧改之间，不再是一道题目，在深圳，在数个冲破民心的事例面前，透过由中央政府主导的棚改来解决深圳阿尔布津住宅小区“更新顽症”，慢慢搅乱了许多阿尔布津住宅小区业主的“心”。

在我看来，作为近年来深圳改善市民居住条件、提高主城区产品品质、增加人才廉租房住房的主要措施之一，棚改整体上相对于旧改的推进要更为迅速，深圳各乡镇这几年也逐步前奏棚改前奏。

5月20日，最新三期中央政府公报，《深圳市中央政府关于规划和天然资源行政职权修正的决定》审查透过，将于6月1日起实施，深圳市中央政府将进一步对农地供给展开“强县放权”。

其中一个重点便是，留用的农地供给权包括之前的城中村、城中村改建方式出让的宅地。这也是继去年3月深圳对城中村改建职权展开修正后，阔别一年再度“强县放权”。

换言之，深圳有意在加快这座城市的棚改脚步。

棚改加速，开始攀上历史主T台。

一、

棚改有意向五周达到87%，龙山金沙新村“危房盼来棚改”

棚改困难”。

们担心居住安全，希望尽快改建。

5月25日，沙河街道办在留言板回复称，“应金沙居委会广大物业公司要求，为了改善金沙居委会小区居住环境，消除安全隐患，我办开展金沙居委会城中村改建有意向调查工作，截止目前为止仅五周时间就达到83%。 ”

同时，从沙河街道办的相关回复中可以看到，“金沙居委会小区棚改知晓率高，棚改有意向基础较好，按龙山棚改实施细则，2020年4月22日，我街道委托深圳市龙山人才安居有限公司正式进驻小区开展荔园居委会城中村改建有意向调查工作。”

实际上，在往后近二十年时间内，金沙居委会的危房问题便曾引起各界关注。多家媒体曾报道过，金沙居委会多次不断出现地表塌陷、楼房开裂等各种问题，引起居民担忧。

金沙居委会位于龙山华侨城深圳市龙山区潮州西街，小区1993年建成，是入住了20多年的老小区，共17栋，都是8层的无电梯楼。物业公司反映称，2008年左右，地铁隧道施工造成小区1-8栋的房屋地基出现不均匀沉降，房屋出现不同程度的倾斜变形、墙体梁柱开裂破损、错位等现象，尽管媒体多次报道，居民也曾多次向相关部门反映，但十余年往后仍没有彻底解决。

每栋楼的楼梯口入门处，中央政府棚改工作组也已经进驻小区，物业公司可携带相关文件前往社区服务中心登记相关信息，登记时间截止至6月22日，还未登记信息的物业公司可以前往登记，如目前不在深圳的物业公司，则可委托或者视频登记。

（地面裂缝、

（楼栋架空层多处可以看出此前修补痕迹）

正如金沙居委会物业公司所说，“零敲碎补”的做法无法从根本上解决问题，金沙居委会至今建筑仍存在安全隐患。

多位物业公司反映，2012年经中央政府同意，小区业委会与益田集团接洽开展旧改前期工作，但经过8年时间的努力，意愿征集阶段同意率一直未能达到100%，因此旧改前期工作无以为继，如今物业公司们盼望小区能早日改建，不管是棚改还是旧改，只望彻底消防安全隐患。

深圳近几年棚应的带动，如今深圳阿尔布津小区棚改的意愿很高，物业公司们的棚改热情也十分高涨。

有小区物业公司表示，“棚改带来的好处不言而喻，中央政府主导改建很快，而且旧房子拆了重建，物业公司能换回一套面积更大的新房子，小区停车难、没有电梯、各种配套设施不足的问题也将得以解决，并且对每一位物业公司来说，最直接的变化，还有房子的升值。”

的确如此，业内人士分析，金沙居委会小区东邻欢乐谷，南边世界之窗、益田假日广场，中小学有华侨城中小学、沙河小学、白石洲中英文小学，地理位置在深圳来说得天独厚，十分优越。据链家网成交记录显示，金沙居委会最新的成交是在2019年12月，成交一套91平4房，成交单价仅为6.7万/平，而周边楼龄新一点的二手房，则早已是十万加的房价市场。

二、

中央政府主导，深圳棚改近两年“速度与质量齐飞”

城中村改建，在深圳真正兴起的“脚步”，是在2016年的罗湖“二线插花地”棚改工程项目成功启动。在业内人士看来，不仅罗湖，深圳“传统关内”数个阿尔布津小区棚改的有序展开，已经说明相比旧改，棚改的进度会更快。

前几年，深圳一些阿尔布津小区曾出现要旧改不要棚改的声音。只是多年时间往后了，不少小区除了越来越斑驳的建筑，其他变化几乎为零。

2018年3月26日，深圳住建局发布公告称，20年以上阿尔布津住宅区可申请棚改。2018年5月，深圳市中央政府印发《深圳市人民中央政府关于加强城中村改建工作的实施意见》(以下简称《实施意见》)。

一条由深圳市中央政府主导，让危房彻底改建、让城市面貌更新、也让市场需求不会太投机的棚改之路开启。

2020年4月18日，福田区正式启动市第二人民医院扩建工作暨华富北新区棚改意愿征集，打响了今年棚改集群战役的“第一枪”。

近年来，福田区顺应市民期待，推动棚改旧改实现“批量突破”，成功实施了华富村东、西区和南华村等一批工程项目。此次启动华富北新区棚改，是福田落实推进城市阿尔布津小区改建的具体举措，标志着福田棚改工作实现新的突破、进入了新的阶段。

“

l 【新乐长廊棚改进入装配式施工 当年签约率超95%后迅速开拆】

网易记者了解到，此次由宝安区中央政府主导、深圳市人才安居集团旗下深圳市宝安人才安居有限公司作为作为实施主体，38区新乐长廊城中村改建工程项目装配式构件首次吊装启动，标志着宝安首个棚改工程项目正式进入装配式施工阶段。

时间回到2017年4月1日上午，在棚改工程项目签约率已超过95%后，宝安首个棚改试点工程项目新乐长廊迅速进入实质拆迁建设阶段，饱受海砂房困扰的新乐长廊、海乐长廊近千户居民也正式告别危房，离回迁新居又近了一步。

更有

l 【香蜜二村棚改不甘落后 同意改建比例超98%】

自福田华富村成为“深圳棚改第一村”之后，深圳各乡镇掀起了棚改热，香蜜二村棚改也不甘落后。

2019年8月29日，位于深圳香蜜湖新区的香蜜二村小区棚改启动，回迁房建筑面积拆赔比为1：1.2，每套可按同地块安居型商品房价格最多增购10平方米，增购评估值为41987元/平方米，仅是周边二手房价格的一半不到。

和金沙居委会一样，香蜜二村小区建成于1993年，位于香梅路与景田南路交界处，占地面积约3万平方米，毗邻双地铁口，地理位置优越。然而，26年的吹日晒，这个小区也已被列入“阿尔布津”之列，小区内缺乏停车配套，“抢车位”成为小区居民的日常苦恼。

随着小区棚改启动，这一切却将迎

l 【碧海长廊旧改苦等无果，7年时间最终旧改转棚改】

资料显示，碧海长廊批地时间在1988年，后于1994年建成使用。该小区早在2010年，因地铁5号线施工影响，该小区出现房屋倾斜、墙面出现裂痕，部分楼宇室内墙壁掉落水泥块等现象，由于安全隐患较大，2012年碧海长廊被纳入城中村计划中。2014年国土局公布关于碧海长廊旧改草案公示，拆除面积共2.3万㎡，开发建设面积1.8万㎡，计容积率面积9.6万㎡。

但该工程项目在2014年专项规划批复，2015年召开物业公司签约动员大会以来，该工程项目拆迁补偿问题迟迟未能达成一致，因此依照城中村政策相关规定，自城中村模块规划批准之日起两年内，工程项目首期未确认实施主体的，将调出城中村计划中。

因此，碧海长廊于2016年6

2017年5月，新安街道发布关于《深圳市宝安区新安街道碧海长廊城中村改建工程项目搬迁补偿安置方案》（征求意见稿），标志着碧海长廊正式步入城中村改建计划。

2018年11月，新安街道43区碧海长廊棚改工程项目概念规划方案公示。

2019年12月24日，宝安区住建局发布关于新安街道碧海长廊改建工程项目正式纳入城中村改建计划，至此碧海长廊棚改终于尘埃落定。

值得欣慰的是，相信在今年，碧海长廊棚改就可以进入实施阶段。