小梁经理深圳2019-10-24
东莞滨海湾新区解构：虎门、长安，谁更胜一筹？
2019年是新中国改革开放的历程也来到第41年。41年前，改革开放的春风翻越南岭，拂过南粤大地。在党中央的正确领导下，在全体人民的辛勤奋斗下，广东人民取得了举世瞩目的成就，全省经济总量连续30年排名全国第一。在广东人民继续勇立潮头、继往开来之际，凤凰网房产以城市新城区发展视角，推出《城就·深莞惠城建新动力》重磅策划，一览深莞惠三城城市发展进
程。
滨海湾新区最近频频刷屏。不少大企业纷纷落户滨海湾新区，购房者们也在蠢蠢欲动。“滨海湾新区不大，但也不小，由属于虎门镇的威远岛板块、沙角半岛板块以及属于长安的交椅湾板块组成。”
对于房产投资者来说，哪个板块的潜力会更胜一筹？
三大板块产业规划PK
产业对区域的人口素养和人口数量有很大的影响力。在滨海湾新区的规划中，对于三大板块的产业规划已经有了较为清晰的脉络。
首先看看属于虎门的威远岛板块，土地规划的内容包含了科技研发与文化创意聚集区、生态核心区以及国际交流合作与科创智慧区。
在官方解释中，科技研发与文化创意聚集区指的是建大学，并改造村庄，发展文化创意产业。乍一听，是不是有点像广州大学城及其附近的小洲村？要知道，大学城聚集了全省最好的学校，才发展了附近的小洲村这么一个文艺的小村落。而滨海湾新区，目前在争取打算引入的是湾区大学。
而国际交流合作与科创智慧区，则是要建设科创智慧聚集区，听起来就是科技创业公司孵化器的感觉。
让人眼前一亮的是，东莞市投资促进局官方微信号“投资东莞”日前透露，东莞市沙田镇、滨海湾新区与宜家家居顺利完成宜家华南总部项目投资合作协议的签约。
再来属于虎门的沙角半岛板块，则包含了TOD、生活区、农业公园以及部分的滨海总部走廊。
别的都很好理解，重点解释一下TOD是啥。简单来说，就是一个汇集了很多公共交通方式和线路
，同时又兼备食、住、购以及搬砖功能的地方。就近，我们可以参考一下广州东站，看看其周边的天河北高端住宅价格，那可是一个可以媲美珠江新城的地方。TOD模式对于人流集中、区域价值提升来说，还是很有意义的。
上图属于滨海湾片区的四个街镇中，只有虎门、沙田和长安才属于滨海湾新区。从这三个街镇的人口规模目标可以看出，拥有交椅湾板块、最靠近深圳的长安片区规划人口数量最多，是拥有沙角半岛板块的虎门的1.3倍，是拥有威远岛板块的虎门的3.5倍。
三大板块轨道交通规划PK
地铁一响，黄金万两。轨道交通对于区域发展的重要性不言而喻。下图是从滨海湾新区规划中区域轨道交通规划图中截取的。
TOD作为滨海湾区交通枢纽，自然汇聚了最多的轨道交通线路。沙角半岛板块在这一点上自然比威远半岛和交椅湾半岛更胜一筹。
我们仔细研究上面的图会发现，威远半岛的轨道交通线网是最为稀疏的。从规划图可见，仅有东莞地铁9号线、东莞地铁10号线、以及广州地铁22号线会经过并设站。
而由于TOD滨海湾站位于沙角半岛中靠近交椅湾半岛的区域，因此交椅湾半岛的轨道交通线网无论是横向还是纵向，都相当发达。
三大板块公共服务配套规划PK
人的生活，需要方方面面的配套支持。之所以说城市让生活更美好，实际上指的就是城市的配套让生活更美好。下图是滨海湾新区公共配套服务的规划图。
教育资源和医疗资源最为集中的地段，是沙角半岛板块中的TOD城市中心区，与交椅湾板块接壤。粗略估计，有7所学校和3家医院。而TOD的商圈辐射，将大幅提升沙角半岛和交椅湾半岛的生活便利度。
因此，从公共配套的角度来看，沙角半岛板块略胜一筹，交椅湾板块次之，而威远半岛则相对落后。
三大板块当前发展现状PK
目前，滨海新区的三大板块发展状况如何？
从实地走访的情况看，目前三个区域都依旧有非常多的物流产业、制造业企业，工业园区。但各区的情况也略有不同。
沙田：依托东莞港发展物流及工业产业
目前整体环境不太宜居
虎门：中国电子东莞产业园已经开始运营
人口流入带动周边房价上涨、租赁市场兴旺
长安：包括VIVO在内的一大批科创型企业
已经入驻并逐渐投产
引入更多人才，而非仅仅低端制造工人
显而易见，位于长安的交椅湾半岛将是滨海湾新区中最受疼爱的那个”孩子“。滨海湾新区走的套路是：”近深“吃肉，”远深“喝汤。
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