东莞6大片区中，最有投资价值是哪几个租深圳市蛇口码头小产权房片区呢？

小梁经理深圳2019-9-15 作为中国唯一夹在两个一线城市中间的城市，加上东莞本身也是一个产业、物流发达的二线城市，其城市价值是不可复制的。那么，东莞六大片区，到底哪里是洼地，哪里是坑呢？ 东莞房产投资的片区筛选标准 接下来我会对东莞六大片区进行详细分析，在分析之前，先给大家两条片区筛选标准： ① 看片区内部自身产业够不够强？ 东莞自身就是一个产业非常强的城市，判断东莞哪个片区最有投资价值，当然首先看的一定是这个区域自身产业发展行不行，这才是支撑东莞房价上涨最大基础，投资东莞最基本的价值准则。 ② 看离深圳近不近，尤其是有没有轨道可以直接连接深圳。 东莞即靠广州，又靠深圳，但是可以明确一点，深圳的辐射能力要比广州强大得多。从过往的历史可以得出，不管是在产业发展还是房价上涨，东莞都主要是受到深圳的辐射和带动。所以，一方面要看这个片区离深圳在物理通勤距离上近不近，一方面也要看这个片区有没有轨道未来可以连接深圳，尤其是深圳的前海、南山和福田这些中心区。 自身产业越强，离深圳越近，轨道连接深圳越紧密，这个片区的投资价值就越大。 带着这两条标准，接下来开始对东莞六大片区进行分析。 六大片区分析 ① 城区片区 很明显这就是所谓东莞的市中心，包括莞城、东城、南城、万江、石碣镇、高埗镇。城区片区是东莞的行政中心和商贸中心，但不是东莞的产业中心。东莞的功能定位是高新科技制造业中心，科创研发中心，所以谁有产业谁才是一哥，很明显东莞的城区不是一哥。 虽然城区片区距离广州比较近，但靠近的是与广州经济排名靠后的增城，也很少有产业上互动，这种单纯的地缘靠近，没有特别大的价值。再看看与深圳的连接如何？城区片区距离深圳很远，可以说是隔了一整个东莞，比起其他紧靠深圳的片区，在这一点绝对是弱爆了！ 城区片区作为东莞的行政中心，房地产市场基本以本地人为主。两大一线城市都很难辐射得到，产业也不突出。当地人买来住可以，但是投资的话价值在东莞片区中并不高，不建议投资该片区。 ②松山湖片区 这个估计是东莞当前最火的片区了，包括松山湖高新区，和周边的一系列镇（石龙镇、石排镇、茶山镇、寮步镇、大岭山镇、大朗镇）。2012年开始，东莞政府已不再拍售松山湖高新区区内的住宅用地。因此，对于买房我们要扩展到泛松山湖区域，就是围绕松山湖高新区被它能够辐射得到的周边区域。 松山湖片区是东莞产业升级的关键，承担着东莞科技产业创新中心的重大使命。2017年，松山湖片区GDP 1464亿元，同比增长10.9%，增速居全市六大片区之首，而东莞纳税的冠军企业——华为，就在松山湖！ 那松山湖到底有哪些产业呢？ 有移动通信、新型显示、集成电路、云计算、物联网、机器人与智能装备、生物技术等一些新兴高附加值产业。短短几年间，华为、宇龙通讯、漫步者、大疆科技、东莞新能源、易事特等众多龙头企业纷纷落户松山湖。当前东莞的高新企业有200家，目标是到2020年高新技术企业数量超过500家。伴随着企业的落户，大量的高端科技人才也将汇聚在这里。2020年，松山湖园区居住人口20万，就业人口达49万。有产业就有人才有人才就要有居住，政府的人才房配套和企业配房的数量，远远满足不了这样的人口增长！ 提到居住，不得不说的是，松山湖绿化覆盖率超过60%，这里有山、有湖、绿树成荫，是东莞最漂亮的湖泊风景区。打死你你也想不到，这么漂亮这么舒服的地方既然还是个高新科技产业园。真的是把产业发展和环境融合到极致了。 轨道交通规划上，松山湖片区规划有地铁R1、R3线、莞深快轨、佛莞惠城轨，构成南通深圳市中心，北达东莞主城区，西接广州番禺，东连惠州市中心的，四个方向放射性交通网络。 松山湖高新区分为北部、中部和南部3个版块，松山湖的湖主要在中部和南部，因此开发受到一定限制，也导致中部和南部的企业比较分散。所以，松山湖的CBD和产业聚集区在北部板块。北部板块发展已非常成熟，这里不仅聚集了最多的产业，也是松山湖的轨道交通核心，未来，地铁R3线、莞深快轨、佛莞惠城轨都必经过松山湖北站，从这里换乘深圳地铁，可到达深圳机场、前海、南山到福田！ 松山湖片区内实际上没有什么楼盘，所以要投资松山湖，重点考虑泛松山湖区域。而投资泛松山湖区域，当然是首选产业聚集和交通枢纽的北部板块。目前，泛松山湖区域房价大约在2.3-2.8万/㎡之间。 作为东莞产业最强的区域之一，又有这么好的环境，松山湖片区是难得的宜业宜居之地，稍微有点遗憾就是离深圳在物理距离上不是那么近。但是瑕不掩瑜，就凭自身的产业都足以支撑片区的发展，何况还有轨道连接深圳呢？ ③滨海片区 包括虎门镇、长安镇、厚街镇、沙田镇。 一听滨海片区，大家会以为是旅居度假区，那你就大错特错了！这个片区只不过是靠海而已，绵延28公里的海岸线，绝大部分是港口用地，一眼望去，海里都是泥黄色的水，都是货运船、码头、集装箱……没错，这里就是著名的东莞港所在地，这个海跟度假没有一毛钱关系！ 这个片区位置非常不错，正好处在粤港澳大湾区黄金区域上。东南部靠近深圳前海自贸区，西靠广州南沙自贸区，这种区位价值简直了！ 滨海片区，不仅在大湾区黄金区域上，而且还会是粤港澳大湾区交通网络的中间点。已开通广州到深圳段的广深港高铁，和今年开通的深茂高铁，都是在东莞有且只有一个站点，都是设在滨海片区的虎门；还有明年通房的穗莞深城轨，完美地经过滨海片区的每一个镇；东莞地铁R2线不仅打通东莞城区与虎门的联系，延长线又能连接到深圳地铁20号线。 位置好，交通好就算了，滨海片区还是东莞经济的龙头，2017年东莞GDP前五的镇区，有3个都在滨海片区，分别是第一名的虎门、第二名的长安、第五名的厚街，滨海片区4个镇的GDP总量占全市32个镇区的5分之一的比例。 刚才给大家提到的东莞港，2017年货物吞吐量401.1万吨，同比增长10.2%，总量排行全国第12位。 除了港口业，滨海片区的产业也是东莞最强的，比如长安的步步高， vivo、OPPO，虎门的服装品牌以纯等都是全国知名品牌。 投资滨海片区主要关注两个板块： 第一，虎门核心板块。过去东莞的交通枢纽是常平，而接下来新的枢纽一定是虎门。加上自身产业和经济实力强，连续7年领跑东莞GDP。核心板块发展完善，居住配套成熟。伴随粤港澳大湾区发展加速，虎门绝对是东莞的价值常青

树。核心板块新房售价在2.3-2.7万/㎡之间，目前处于缺货期，大部分楼盘集中在下半年推货。 第二，长安临深板块。长安南部紧靠深圳宝安，与深圳11号线终点站也只有500米，而且这里还规划修建地铁R3线与深圳地铁接驳。该线直接能通往前海，最终到达福田。前海、福田的房价都已经超过10万/㎡了，而长安是3万/㎡。长安的产业和经济实力也很强，排东莞第二，仅次于虎门。目前，长安临深板块新房均价在2.8-3.4万/㎡之间，应该说这里是东莞房价最贵的一个镇，但目前却很缺货。 滨海片区自身经济实力强，又紧邻两大一线城市的自贸区，很明显，这里就是东莞的龙头片区。这个片区发展起来，我认为至少可以和一线城市：广州、深圳一个排中等位置的区房价相比。 ④水乡新城片区 包括麻涌镇、洪梅镇、中堂镇、望牛墩镇、道滘镇。 水乡新城片区是东莞距离广州最近的片区，靠近广州东部的黄埔区，有地铁规划与广州相连接。对于东莞即靠深圳又靠广州而言，广州的辐射能力要比深圳差得多。 而且该片区是东莞最落后的区域，GDP整体上也是排名东莞倒数。虽然目前房价较低，但依旧不建议投资。 ⑤东部片区 包括常平镇、企石镇、桥头镇、横沥镇、谢岗镇、樟木头镇、东坑镇。 东部片区处于东莞中间位置，不靠深圳也不靠广州，完全没有地缘优势。目前有城际轨道可连通广州、深圳，但随着整个东莞的交通发展日渐完善，东莞市内将有更多地铁及其他轨道交通可畅达广州、深圳、香港。那么，东部片区现有的轨道交通优势将会被大大削弱。 另一方面，由于东部片区是东莞最早有铁路连通深圳、香港的片区。因此，成了早期深圳和香港的传统制造业转移的核心地区。但近年东莞传统制造业衰落，大量工厂搬走，而一度黄色产业猖狂的东部片区现在也被扫掉了。所以当前整个东部片区，貌似还没有从过往的悲伤中走出来，没有打造起新的产业优势！所以，东部片区也是不建议投资的。 ⑥东南临深片区 包括塘厦镇、凤岗镇、黄江镇、清溪镇4个镇。 临深片区，从字面意思能知道就是离深圳最近的片区，尤其是塘厦、凤岗两个镇都已经直接插入深圳腹地，被深圳给包围了。大体上，片区的东部接壤深圳“东进策略”核心区域——龙岗，西部紧靠深圳的观澜和光明。 这个趟在深圳怀里的片区，产业在东莞其实并不亮眼，除了塘厦的经济好点，其他的镇都一般。但是没有办法，挨着深圳就是这个片区的最大法宝。尤其是靠近龙岗的片区，龙岗作为深圳的“东进战略”的中心，对这个片区的影响和辐射力度会非常大！该片区距离龙岗大运中心最近的距离仅2.4公里，距离深圳国际大学城也才2.5公里，大部分区域到深圳福田也大概在1个小时房程之内。 当然，东南临深片区不会放过任何的机会，把自己的地铁线连到深圳去。规划中的地铁R1线和R1支线，从黄江和塘厦分别接轨深圳地铁6号线、4号和22号线。除此以外，还有深圳外环高速，西起宝安，途经塘厦和凤岗，通往龙岗、大鹏。因为它是横向连接，所以它能够打通所有竖向通往深圳的高速环线。又有地铁连接，又有纵横交错的高速，这个片区作为深圳的睡城还是可以的。 投资东南临深片区，可以考虑以下板块： 第一，凤岗临近大运城板块，大运城板块是深圳“东进策略”的中心区域，而凤岗有部分区域紧挨着龙岗大运城，我把它称之为凤岗临大运城板块。该板块距离规划中的深圳地铁16号和21号线都不远，而且21号线可直达深圳前海。目前，该板块在售新盘不多，但是有一个去年地价去到2.6万的地梁项目准备开售，预计高层洋房要卖到3.6万的价格。 第二，凤岗临近平湖中心板块，这个板块靠近龙岗平湖，正在修建的深圳地铁10号线，离凤岗最近的地方，直线距离在2公里之内，可以直接连通福田CBD。该片区目前房价2.5万/㎡左右，与福田相比自然是存在一个很大的价差！ 东南临深片区直入深圳腹地，离深圳近是最大的优势，但是在产业和经济上并不是东莞最强的片区，只能看后期能不能抓住机会发展起来。但是对于投资而言，作为深圳的睡城承接深圳的购房外溢人群是没有问题的。 究竟是投资产业升级的代表松山湖呢？还是投资经济最强，西靠南沙，南靠宝安的滨海片区，或者是买离深圳最近的临深片区呢？接下来我给大家做最终的总结和建议。 东莞各区投资攻略和最佳选择 东莞6大片区中，最有投资价值是这3大片区：

松山湖片区、滨海新区，东南临深片区，但是这3个片区之间又该如何选，投资价值排序是怎么样呢？片区内部的板块和项目又该如何做选择呢？ （1）松山湖片区：选泛松山湖区，选择顺序依次是北中南，选择有地铁或城轨可以到达深圳的项目。 松山湖是东莞产业升级的关键，决定了东莞的未来，发展空间和价值就不再多说。唯一的瑕疵就是地缘上与深圳不相连，但未来逐步落实的轨道交通可以弥补这一点。 我们把松山湖片区分为北、中、南3个片区，因为北区是产业聚集区，也是片区的交通枢纽区，我们称它为松山湖的CBD，所以投资价值最大。其次是松山湖的中区，也就是位于大朗镇靠近东莞地铁1号线的地方，这里离松山湖CBD也不远，同时也有靠地铁。最后才是松山湖的南片区，这里的产业比较散落且离地铁较远。 最后，投资松山湖区域的房子，必须考虑可租可售两方面。因此，一方面要距离园区近，一方面又能靠近地铁或城轨，这样的项目才是首选。 （2）滨海新区：优先长安临深项目，其次是长安及虎门核心地段内有地铁可以到达深圳的项目。 滨海新区既有地缘优势，离深圳前海最近。又有产业优势，还是交通枢纽，绝对是东莞房价的领头羊。刚刚给大家介绍了两个板块：虎门核心板块和长安临深板块，首选长安临深板块，理由很简单，虎门和长安都是东莞经济实力数一数二的镇，长安是直接紧挨着深圳，而虎门则要通过轨道交通接轨深圳！其次，才是选长安及虎门核心地段内有地铁到达深圳的项目。 （3）东南临深片区：优先凤岗靠近龙岗大运城的板块，其次有地铁接驳深圳且距离高速入口较近的项目 东南临深片区是深圳东进策略、深圳购房人群外溢的最大受益者。房价最大的支撑点就是与深圳的通勤时间和便利程度。因此，投资该片区必须考虑楼盘到深圳的中心或副中心的交通方式和通勤时间。显然，凤岗临近大运城板块是该片区的首选，因为它直接靠近龙岗的中心。但由于该板块价格略高，如果资金预算相对紧凑的朋友，可以考虑有地铁连接深圳或者距离高速入口较近的项目。 如果要给这3个片区的投资价值排一个顺序，一定是滨海新区>松山湖片区>东南临深片区，其余三个区：城区片区、水乡新城片区、东部片区，不建议考虑，不考虑的原因我就不再重复了。 小编小梁经理每周提供最新房源，时时更新，欢迎来电咨询，楼盘到访。 更多莞深小产权房，请关注：http://918fang.com