项目_海城关于深圳回迁物业，我们一直强调的2个优点和2个缺点首先我们先公示我

首先我们先公示我们2018年和2019年推荐的几个项目进展情况：卓越项目一期已经拆平，绿海城项目一期已经拆平、二期签约率85%，远洋集团项目签约率80%，平湖佳兆业项目一期签约率95%、二期三期签约率65％，西乡佳兆业签约率80%，财富城项目三期签约率70%，益田集团项目年底开始建设。远洋集团已经两次公示，已经购买的35位会员老师还有

还记得最开始做回迁物业，是因为会员董老师家楼上就是当时购买佳兆业回迁房的居民，而董老师自己买的是商品房，买的时候差价近2倍，但现在二手市场却一个价格，无风险套利空间近200万，因此董老师自己先买一套，给俱乐部回迁物业开创先河。

之后，众多会员老师看懂了深圳回迁房的投资规则，开始纷纷出手购买俱乐部推荐的几个回迁物业。尤其是在2017年杭州买房的那波会员老师，成为了2019年回迁房投资的主流人群。当然，也有很多人质疑，毕竟上网会发现“风险、纠纷”等等还是占主流，不过，随着前面推荐项目的报纸公示，现在会员对俱乐部推荐的项目信任程度倍增，很多去年咨询的会员朋友今年开始出手。

随着关注人群的不断增加，笔者今天决定再写一篇关于回迁房的文章，今天的内容我们主要强调一下缺点，毕竟对于一个全是优点且有巨大无风险套利空间的投资品，说实话市场上是不存在，即便存在也早就落入到有一手信息人的口袋，回迁房之所以在深圳合理地存在，是有其自身优缺点的。

缺点

一.回迁周期确实比期房长

当然，前提还是深圳比深圳，因为深圳楼盖到2/3以上才能开始申请预售，大概到封顶的时候基本才能开盘出售，而回迁物业是处于拆迁阶段的物业，还需要在期房的基础上多1-2年拆迁和2年的新建时间。

二.没有杠杆

全款支付确实让很多人感觉心力交瘁，甚至很多人想出众筹的想法。虽然在深圳首付四五百万稀松平常，但大家想利用金融工具获利一定更多这也毋庸置疑，不过各有各的规则，没有杠杆也是回迁房的缺点之一。

优势

一.安全

从投资收益出发，我们比同等安全级别的投资品，回迁房的投资回报还是比其他的要高很多，当然也是建立在前面两个缺点的基础上所以才会比较高。目前深圳回迁规则已经很成熟，有兴趣大家可以自行下载关于深圳城市更新的几个文件，《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》、《深圳市房屋征收与补偿办法》、《关于加强和改进城市更新实施工作的措施》。不过大家大可不必研究，费神费脑还容易错过机会，我们从简单意义上讲，我们选择标的投资逻辑很简单：历史遗留+开发商确权+住建委备案。现在很多会员问是否安全，当然如果连开发商和住建委都信不过，我们俱乐部也无能为力，毕竟开发商和住建委尤其住建委比起俱乐部还是更可靠。至于是否原地回迁（北京上海基本都是异地回迁，深圳基本都是原地回

二. 回报

说实话，康老师是学数学出生的，笔者也学过精算，过去做投资也天天算算算，所以对于回报一定非常敏感。笔者深深地知道，今天选择不同的投资产品和金融工具，在未来5年后会有天差地别的结果。但所有问过笔者的会员都知道，笔者对回报率只字未提，这是为什么？因为笔者明白，对于高回报的产品，提回报率容易让人过于兴奋而忽略其他不利因素，虽然成交量多了，虽然俱乐部也更赚钱了，但并不利于会员朋友的资金统筹规划和安排。今天同样我也不想把这笔账算给大家，毕竟这个睡后收入（睡一觉起来的收入）除了租赁补偿，还有确定的利差+土地增值的迭代。那么为什么不利于会员朋友的资金安排，因为大家会忽略或者忘记游戏规则中的不利因素，周期和杠杆因素。回迁房的规则就是资金有3-5年的沉默期，这几年期间每个月只有1000多元的租赁安置补偿，无法在公开市场变现，主要是没人敢买，因为新的买房也怕在交房的时候卖方变卦反悔。不过话说回来，房子本身的投资周期都在3-5年，指望今年买明年或后年就能翻倍卖出，我想在当今行情下不太现实，所以选择投资房产，就应该做好3-5年的投资准备，天天幻想明年翻倍卖出既不理性也不现实。因此在笔者看来，即便存在周期因素，也是正常的投资周期，唯一的区别就是在这个周期内能不能变现。

当然，也有一些朋友说没有杠杆、感觉回报太低了，我也不做反驳，在投资市场上，会算计比拍脑袋凭感觉重要的多，回报是不是太低并不可怕，可怕的是对标物就没选择对，回迁房作为一种投资品，一定和同等安全级别、能有同等升值概率的产品比才合理，总与过去的腾讯、阿里股票比，与现在的数字货币比，我想不仅回迁房回报率低，哪个投资品都是输家，过去那么多科技公司，腾讯自己也是九死一生，投资腾讯又拿得住的概率有多少？数字货币多如牛毛，赶得上又买的对的概率又是多少？选到腾讯股票和正确的数字货币难度和彩票中500万难度差不多，所以与那些稀奇古怪、十年一遇的投资品比，既没有逻辑也毫无意义，如果真的能抓住那些机会，相信咨询深圳回迁房纯属调戏康老师。

文章的最后，笔者想告诉大家，既是投资品，就一定有利有弊，投资就是要能接受缺点、把握优点，那些既有高流动又有相当的无风险套利空间的产品，我想除了骗子就是傻子。