(深圳小产权房介绍)深圳小产权房-叶家

近年来，由于客观上“小产权房”不仅让一部分城镇居民买到了廉价的住房，而且可以起到平抑城市商品房价格的作用，小产权房的购房人群也逐渐攀升。相信有买房意向的广大民众早已通过各种途径了解到了关于小产权房的基本信息，下面向大家介绍一下关于深圳小产权房的客观公正的利弊分析：

先说说小产权房的弊端：

（1）缺少“五证”

房产五证也就是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。这五证是消费者取得房产证的先决条件，包括城中村改造在内的房地产项目如果没有“五证”是不能办理房产证的。尽管“小产权房”一片热销，但众多业内人士却认为“小产权房”存在诸多风险中最大的问题就是没有产权不受法律的保护。

（2）拆迁难补偿

由于小产权房不具备普通商品房的法律性质，所以在购买过程中出现合同纠纷难以得到等同保护;开发建设过程中缺少监管，其质量问题出现的概率要高过商品房;而因为无法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户，对房产价值影响很大;若遇国家拆迁，很难得到相应的拆迁补偿。即使有也比有房产证的房子补偿少。小产权房除了不能办理房产证外那些“便宜房”实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑如果和国家的规划相冲突还很有可能被拆除而且业主也不会得到拆迁安置补偿。

（3）质量难保证

众所周知，小产权房是农民集体土地上建设的房屋，所以有些房屋质量没人监督，而一些开发商为赚钱会偷工减料存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，这类房屋不仅房屋质量和房屋售后保修难以保证，而且入住后的物业管理也容易出现问题。

（4）配套不完善

如果您购买了配套不完善，质量不过关的小产权房，房子几乎都没有暖气，更不用提天然气等配套设施。而且将来一旦出现房屋纠纷可能连水电使用都成问题。

（5）遗赠也麻烦

由于小产权房缺乏产权，因此未来在遗产继承时也可能会遇到许多麻烦。借新农村建设、旧屋改造名义是“小产权房”目前普遍的运作模式具有打擦边球的性质。没有办理相关手续的房子房价一般都很低。有些开发商是“打一枪换一个地方”一旦清盘，兑现不了承诺，马上撤离。那么后续引发的许多麻烦就甩给了购房者。

万事万物皆有两面性，既然小产权房存在着诸多弊端，那么为什么购房人群却只增不减呢？下面让我们具体了解一下购买深圳小产权房的好处。

（1）小产权房即将迎来新的出路

由于政策改革，近期观察到小产权房暗潮涌动，买小产权的人越来越多，卖小产权的人开始惜售、涨价了。为什么呢？

1、8月出台了租赁新政

农民房就相当于“全部转正”，一旦落实，就意味着农民房租赁合同的合法化。

2、深圳人口逐年增加造成用地稀缺

由于北上广经济的迅猛发展，近年来，北上广的人口密集度越来越大。而深圳关内可建筑用地越来越少，关外要成气候还需要时间，这就意味

（7）小产权房的出路愈加宽广

1、政策方面考虑

深圳在今年8月发布《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（送审稿）和《深圳市住房租赁试点工作方案》（征求意见稿），其中提出“十三五”期间，通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套村民自建房或村集体自有物业，统一租赁经营、管理。这似乎也成为了“小产权房”转正的契机。

举个例子，两部委鼓励各市利用集体建设用地建设租赁住房，那么这个租赁租房重要发证吧，

这是不是就突破了。之前的小产权房不允许确权发证的规定！或许，小产权房转正剩下的唯一障碍就是时间！农民也终究会拿回本属于自己的土地权利。

2、根据内部消息预测

中国房地产报指出，有业内人士表示：“小产权房处理处于僵持中，处理政策在1992年、2004年、2009年相继出台。文件都传递一个信息，过去的既往不咎，新的问题一票否决。但事实上政策力度不够，造成小产权房规模越来越大。城市化过程中对原村民的补偿和安排是不足的，令原村民得通过出租屋经济来维持生计。政府一开始对村民房子绕道而行，对不属于村民的地进行征用。但是深圳土地供应不足，最后不得不面对村民房子。”

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示：“这么多年来，小产权房一直在研究解决中，深圳也在加大力度。现在看来，应该要差异化解决小产权房：一小部分可以通过确权解决，一小部分处于严重违法违规需要拆除。现在也有一个重要解决渠道，就是通过法律确权、技术认证，政府会回购一部分小产权房用来做保障房。因为‘十三五’计划每年提供至少7万套保障房，单纯通过建房也不现实，而小产权房是个很好的供应途径。”

张茂荣看法类似，“深圳想在短期内消灭小产权房既不现实也不可能。绝大多数人买不起、租不起商品房的现实，决定了深圳离不开小产权房，小产权房的存在有其庞大的群众基础，而深圳土地已经国有的事实决定了对农民房及违建房确权并不违法。因此，预测未来深圳对于小产权房的政策‘招安’的可能大于拆除和没收，此前政府也表示要将城中村违法建筑用来做保障房。”

3、历史总是惊人地相似

中国历史上应该没有“小产权房”，但的确有类似小产权房的“小产权地”。正如小产权房为当今法律所不容，中国历史上至少有两次“小产权地”亦为当时法律所不容。但是，两次小产权都逆袭成功，合法转正。2017年11月提交审议的农村土地承包法修正案草案，规定承包地实行所有权、承包权和经营权三权分置并行。这预示着承包地在未来将具有更大的权能和利益。根据历史案例可以说明，虽然“小产权地”曾经不受待见，但它们最终取得了合法地位。这似乎印证了“社会的发展是不以人的意志为转移的”这一说法（依稀记得是初中政治课本上写的）。而法律政策对于它们是“顺之者昌，逆之者亡”。不是法律战胜它们，而是它们打败法律。也许，小产权房的命运也是如此。

（8）小产权房的最终命运预测只好不坏

未来会有更多的人选择小产权房。为什么这么说呢？现在市场很多小产权房不比商品房差，而且很多都挨着地铁，虽然小产权房是相对于大产权房而言，其本身是不合法的，国家并不向这类房屋颁发产权证，这也将会导致 后续购房者权利保障的缺位。但是，在现实实践中，选择购买小产权房的人却非常多，而且大有加剧的趋势。低售价、低租金，成为低收入人群抢购小产权 房的主要推动力。相较于价格高昂的商品房，购房者购买到了便宜的房子，实现了住房梦。并且近年来，打压小产权房的政策不断，但在实际操作层面，Z F 基本上没有采取强有力的处罚手段，因此监管缺位致使小产权房迅速蔓延。 法律方面规定也模糊不清，在合法与非合法之间给产权房留下一个擦边球的空间，才导致了各地小产权房建设的泛滥。

深圳规土委牵头制定了《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见（征求意见稿）》（后简称《实施意见》）及《深圳市住房租赁试点工作方案》（征求意见稿）（后简称《工作方案》），今（28日）起至9月3日公开征求社会公众意见。

政策一直在变，小产权值得被看好，小产权也是城镇化大背景时代的产物。小产权的合法化、规范化、市场化，只是时间问题。

（9）小产权房的未来房价趋势大好

就目前来看，一方面，小产权房只会少，不会多，政府不允许再建了，城中村整改，变得越来越干净整洁，交通越来越方便。另一方面，深圳房价太贵，限购限贷，被逼无奈，选择买小产权过度，小产权房如果地段好，配套完善，出租，自己住，用起来更方便。

如果政府做城市更新，会有政府方面的人协调房地产开发商和小产权房的代理人（一般都是村长）。现在这个房价，一个城市更新项目，开发商就盈利一二十倍，小产权房只要是人数够多抱团取暖就不会吃亏。

深圳房价高增长时代，自从1998年开始实施商品房制度以来，在这将近二十年的时间里，中国的房价涨幅十分惊人。根据统计显示，仅仅从2008年到今年，在不二十年的时间里国内一线城市平均房价大概上涨了五倍，而二线城市平均房价大概上涨了三倍。商品房价格已经一年没有上涨了。从现在的情况看，未来两三年也不会涨。反而，深圳小产权目前投资收益率比较高。收租租金收益率高与商品房。如果拆迁有商品房赔偿，等于翻了四倍。投资收益率明显高于商品房。

（10）拆迁补偿

即将2018年了，你有听说那里小产权被强拆了吗？有听说深圳因为拆迁而已流离失所吗？没有，反而是哪儿拆迁，都冒出来一堆的千万富豪亿万富豪。有些人又要说了，只有原村民才有赔偿。但是请您认真思考一下，深圳二十年前就几十万人，真是所有房子都这几十万人的吗。其实大多数都卖给了外地人。拆迁赔偿外地人也有份的。

那么，涉及到土地流转、土地性质、国土规划的问题最后的结果必然是，要么补交地价要么政府出钱收回。

目前市场上所有的深圳小产权确权，给名份，这个话题一直没有断过，是迟早的事，买别处的房子，如果再买房，会影响首付，深圳，只要有房贷，只要有房贷记录首付就要5成，买小产权不会，没有购房记录，没有房贷记录，再买商品房依然是首套房。

一个业主，一栋房子，代表着不是自己，是全深圳住在小产权房里的人的共同利益，深圳4亿平方小产权，占所有住房面积的65%，要么都不赔，要么都赔，你在担心什么？早买的已经赚的盆满钵满了，从以前几千块一平看到现在飙至1万多了这些人你又有何感想呢？