深圳小产权房产品销售火热！流转后将迈向何处？持有者是那么想的……

“那么大的体量，那么多人买回，国家不会一刀切的。”这是许多买回小产权房人继续下赌注的支撑点。

（放眼望去，沙井新区里，除了远方anthology围栏的新盘是货品房外，周边无论体量大小，都是小产权房。）

“开车走过沙井，你看到的那些气派、集中的写字楼小区房，没有几个是货品房，基本上都是乡政府奶坛楼。 ”专精代理小产权房的郑先生告诉本报记者，和杂乱无章又独立成型的“握手楼”贫困户唐楼不同，这些乡政府与开发商合作盖起的奶坛楼，单厢绞尽脑汁取两个威猛的英文名字， 比如上城名邸、银穗草豪庭、名豪丽城、匍茎云峰、裕盛华庭、春和景荔径，麒麟名都等。 听英文名字，两个比两个威猛，两个比两个高大上。

（右边为乡政府奶坛楼，左边是贫困户房，都是小产权房）

深圳小产权房最先发展于宝安区沙井镇，小产权房占沙井建筑物的三分之一以上。 迄今，沙井一些比较大型的小产权房，体量有十两栋，有地下停车场，天然气管道，甚至还有游泳池，基本上与货品房的体量相差无几。

前段时间，因前段时间出来一些相关经济政策，想了解小产权房的人突然就多起来，尤其是沙井新区的小产权房，甚至一天卖出二十多套。近日，本报记者实地探访了这片深圳最先的小产权开发地沙井新区。

关注的人多了

5月18日，国资源部正式发布通知，搞好小产权房的产权归属注册登记组织工作。紧接着，5月20日，深圳市规划局又正式发布消息，《深圳市“房地一体”农村宅基地和集体建设用地流转注册登记发证组织工作计划》，同样也是搞好小产权房流转注册登记的组织工作。于是，小产权房难成热点，引来众人围观，许多纠结的购房者等着下一步棋的经济政策。

另一只靴子始终没落地，这也不是第一次。关于小产权的经济政策声音，其实一直都有，专家各种解读也是层次TNUMBERibm。政府部门一次次大数据统计，主要是为了制定下一步棋计划，至于怎么解决，问题很复杂，迄今没有定案。于是，民间关于小产权房的争议也就颇佳。

和往年不同，今年，深圳还一次性兜出“家底”：2020年，深圳计划入市的写字楼+商务人士公寓楼项目共计109个，预计供给面积601.88万平方米、69350套。不仅如此，今后，市住房建设局将通过季度正式发布的形式，定期对住房和商务人士公寓楼等重要信息进行汇总和更新。

将近7万套写字楼供给，满足购房需求？那个是真难说。

据深圳相关公布数据显示，深圳市的违法建筑物数量约40aquatic，占地面积高达4.2亿平方米，占深圳总占地面积的49.27%，基本上占据了深圳楼市的半壁江山。直到现在，深圳仍有三分之一左右的的人口定居在小产权房中。

（公交车站的小产权房基础建设完善，环境一样，但房价仅为旁货品房的三分之一）

从街头巷尾随处可见的小产权广告，以及走在路上被塞的小产权房重要信息就知道，小产权房一直存在，如同货品房的影子，让人又爱又恨。尤其是，但凡经济政策上有点动静，有关小产权房的声音更是此起彼伏，想了解的人反而多了。 “这段时间，加我，进行咨询小产权房的人是多了些，大多对规划整齐的乡政府奶坛楼感兴趣，那种贫困户房还是不太认可。”郑先生说。“进行咨询的人都是想买来换房的吗？”本报记者问。“不完全，换房的居多，但也有股权投资客，直接问有没有整幢转卖。”郑先生告诉本报记者，前段时间接待的顾客越来越高端，手握千万的比奇不在少数。

销售依旧火热

“就上周，那个写字楼小区转卖了三套。两套小户型，一套小公寓楼。总共就三幢楼，80%以上是换房，卖得相差无几了。如果你考虑股权投资，建议买总价低的公寓楼，股权投资回报率很高，能够安顿下来3000元。来看公寓楼的人许多，目前只剩下两两套公寓楼可转卖。”郑先生跟本报记者推荐着。

那个更名为懿园的乡政府奶坛楼，位于沙井海洋新城核心，旁华联斜300米 地铁12号线500米，交叉处1公里，外环高速500米……如此交通便利、基础建设齐全的写字楼小区新盘，39平的公寓楼仅100多万，90平的两房仅200万左右，算下来，单价还不到2.3万。

（30第二层的乡政府奶坛楼，气势上极难想象它是小产权房）

那个高达30第二层的墙体，外墙设计整洁水蒸气，若不是郑先生事先告知这是乡政府奶坛楼，从踏进写字楼小区的那一刻起，本报记者极难将原形毕露常见的货品房区分开来。 一楼的“物业租赁”中心宽敞明亮，从进行咨询租售重要信息到带人看房，专人指引、介绍，一改本报记者脑海里密集、脏乱、无人看管的小产权房印象。

（乡政府奶坛楼懿园的写字楼小区并不大，但绿化不错，换房人口为多）

在收楼小姑娘的带领下，本报记者一行进入写字楼小区。写字楼小区园林面积并不大，但郁郁葱葱、安静舒适，有老人在户外打牌，或带着孩子悠闲地聊天，显然定居有些时间了。转入升降机大厅，装潢水蒸气，犹如VIP顾客室，真不能小瞧库塞县的乡政府财力。听着收楼小姑娘的专精介绍，升降机行至5楼的样板房，四种房型，大小不一，均设计时尚，户型紧凑。

（小产权房的升降机大厅如同VIP贵宾室，装潢高档而气派）

再看沙井其他新区的小产权房，本报记者时时感受着小产权房的与时俱进。位于沙井商业中心区，临宝安大道，公交车站物业鸿荣源禧园是有十年楼龄的成熟新盘，本报记者上网查询二手房重要信息显示，这里的单价在5.5万-5.7万左右。距此不远有许多人熟悉的乡政府奶坛楼裕盛华庭，享受着同样的区域基础建设，出门就是公交车站，写字楼小区车库、游泳池一应俱全，但挂牌单价仅2.2万左右，相当于禧园房价的4成。

相比此前的懿园，这里的写字楼小区环境更为热闹，车库出入口私家车络绎不绝。“那个新盘性价比很高，交通便利，还可落户。我好多顾客买了这里，都涨价了，很满意。”收楼人员说。一系列流程走下来，再听闻只需低于周边货品房三分之一的价格，就能享受相差无几的写字楼品质，连本报记者都有点心动。

但走访多个沙井小产权房后，本报记者也发现，这种乡政府奶坛楼，尽管外型看，越来越接近货品房，但细节上还是存在许多差异。比如户型层高偏矮，大约2.8米。且使用面积有点虚，公摊面积偏多，基本上上公摊在30%左右，相比货品房的公摊20%左右，同面积的户型明显小气许多。此外，这些小产权房一般车位比也是无法满足1:1的，相对而言，车位比较紧张。

（沙井小产权房的样板房有模有样，似乎有与货品房一样的定居品质）

郑先生介绍说，在深圳，除了沙井，龙华新区的大浪、民治、观澜、清湖等一些公交车站的小产权房开盘几天就被抢购一空，比货品房还抢手。其他区域如宝安区的西乡、福永、松岗、石岩，龙岗区的坂田、横岗、坪山、平湖等地也有不少小产权房。包括市中心区，也零星有些乡政府奶坛楼，但体量没有沙井、龙华、龙岗那么大。

诱惑大 风险更大

“那么大的体量，那么多人买回，国家不会一刀切的。”这是许多买回小产权房人侥幸的支撑点。

本报记者身边也有不少买回小产权房的朋友。其中一位已经换房七八年，她甚至后悔买晚了：“以前是想在市区买套货品房的，越看越涨，涨到存款只能买个小户型，一家人怎么住呢？后来听朋友推荐龙华的小产权房，当时单价才9000多。我去看了，还是很犹豫，担心有风险。纠结的过程中，货品房在涨，小产权房也跟着水涨船高，我看的那套后来都涨到1.1万了。最后买了现在住的观澜这套。100万一次付款，近100平的大三房。水费、电费偏贵点，其他都还好。”

本报记者的另两个朋友在龙华的清湖公交车站买的小公寓楼股权投资，60万一次付款，现在每月收3000的房租。“上周，和我一样户型卖到了150多万。这些年，周边的货品房涨了三倍，我这小产权房也跟着涨了两倍多。”她甚至建议本报记者也股权投资一套小产权房：“投入成本低，回报高，现在销售环节都是一条龙，成熟的，不用担心。”

郑先生说，和往年以低收入人群买回为主不同，近些年，小产权房的买回顾客群体开始向高端顾客转变，“今年房价太高，二手房买不起，许多人把目光转向小产权。疫情过后，沙井这边的小产权房都跟着涨了好几千，水涨船高，许多小产权房，收入低的刚需者也未必买得起了。”

目前，深圳的小产权房在销售环节上，有组团看房、现场销售，律师见证下的合同签订、甚至部分项目具有分期付款或按揭的金融服务，已形成较为完整的链条和操作程序。需要注意的是，许多奶坛楼就算有30层，也只有两个产权证，买回者只能同乡政府会签合同。

郑先生介绍，虽然不是房产证，但过户非常严格，业主过户、律师公证，以及乡政府盖章，一样都不会少，房价一次性付清，基本上没有后顾之忧。 可据本报记者了解，律师见证签合同这一操作不过是掩耳盗铃。深圳市司法局2009年就明文禁止律师对小产权房做见证，公证处也不能公证。即使做了见证，也只能说明交易双方在律师面前签订了一份无效合同而已。如有律师参与属违规执业行为，更不可能因律师见证导致该行为有效。

作为全国小产权房问题最突出的城市之一，究其原因，一是因深圳房价高企，买不起货品房的深圳人中有部分会将小产权房作为安居选择，而看到这一市场需求的股权投资客也会进场；二是看到城市更新背后的巨额利润，不少人将小产权房作为一种股权投资选择。近两年，深圳拆迁进程明显开始加快，随着岗厦、蔡屋围、大冲、白石洲、上沙、下沙这些著名的城中村相继被拿下，一栋栋贫困户楼被夷为平地，随之而来的就是原住民通过拆迁暴富的各种传说。

若单纯考虑定居，而不考虑下一代教育问题或者产权问题，小产权房价格低、手续简单、即买即住、物业费低，不失为过渡性的选择。

如果买来股权投资，小产权房无法使用杠杆，不能以最小投入撬动最大收益；不具备货品房的金融属性，意味着永远无法真正享受房价上涨带来的巨大福利；无法自由交易，不能随着市场或自身的变化及时置换，相当于花大价钱买了两个大宗货品，只能借着通货膨胀、物价上涨的大趋势有零星增值。

如果买来等拆迁，为了尝到旧改的那口汤，把筹码压在这里，不见得是最好的选择。