疫情之下,承租非国有企业房产能否要求减免租金_

 

近期，个别地区新冠疫情爆发，各地政府均采取了封控措施，势必对相关合同的履行产生影响，比如上海市就紧急出台《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》，其中就租金减免问题，该文件指出：

承租国有房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户，2022年免除3个月租金，2022年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区域或因落实防疫要求严重影响经营活动的，再免除3个月租金、全年合计免除6个月租金。

那么，承租非国有企业房屋从事生产经营的企业和个人可以享受租金减免政策吗？很显然，政府文件并未作出相应的规定，那么，若租赁双方无法协商一致，而产生争议，最终还是看相关司法意见！

早在2020年5月最高院出台《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，该文件对于租赁合同的履行问题，明确指出：

1. 承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。

为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。

2. 承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。

承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。

从最高院的意见可以看出：最高院鼓励租赁合同继续履行，引导当事人参照有关租金减免政策进行调解，协商不成依据公平原则进行裁判。

那么，上海高院是如何规定的？2020年新冠爆发之初，上海高院就出台关于《涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（二）》，其中对于租金问题，上海高院作出如下解答：

  商业用房承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金？

答：应根据具体案情作出相应处理。如受疫情影响房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免房租的，一般可予支持。如疫情并未影响承租人实际占有使用房屋，仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的，一般不免除承租人的租金给付义务；如对承租人营收产生重大减损的，可依据公平原则酌情调整租金。

  居住房屋承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金？

答：应引导当事人协商解决。协商不成的，可结合合同约定的租期及履行方式、房屋实际占有使用情况、疫情影响程度等综合考量，按照公平原则妥善处理。如因出租人主动限制或房屋所在地采取管控措施等导致承租人实际无法使用房屋，承租人提出减免租金请求的，一般予以支持。如疫情不影响承租人居住使用房屋，且承租人不存在感染新冠肺炎住院治疗或被隔离等无法使用房屋的客观情形，承租人提出减免租金请求的，一般不予支持。

从上海高院的解答可以看出，上海高院对于因疫情影响导致房屋无法正常使用的，一般可以要求依据公平原则减免部分租金。

来源：诉讼与执行

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