划拨土地上房屋未经审批能否转让(附6个相关案例)_知乎_

作者：唐青林，北京市云亭律师事务所合伙人、律师

阅读提示：

本文摘自北京云亭律师事务所创始合伙人唐青林律师在中国法制出版社出版的《判决书中的合同法》。唐青林律师精通合同法领域的法律法规，办理过大量涉及合同纠纷的重大疑难案件，有丰富的经验指引企业防范和降低合同法律风险。关于这个问题，唐青林律师认为：

关于未经审批划拨土地上房产转让合同的效力问题，司法实践中尚存在争议。最高人民法院内部针对该问题即存在两种观点：一种观点认为合同有效（主文案例、延伸阅读案例1～案例3）；一种观点认定合同无效（延伸阅读案例4～案例6）。亟需通过法律或司法解释明确正确答案。2019年11月14日正式发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要（法〔2019〕254号）》明确了对效力性强制性规定以及管理性强制性规定的区分和识别，给此类合同效力的判断问题提供了清晰的思路。

裁判要旨：

一、转让划拨土地上房产的审批行为是物权变动的必要条件，未经审批不影响债权合同的效力。

二、债权合同的效力是独立的，至于标的物能否登记或者交付，只是影响到物权变动的效力，但对债权合同的效力不产生影响。

三、本案争议最大的焦点是《房屋转让协议》的效力问题，五次审理出现了三种不同的认定结果，即有效、未生效、无效。最终最高法院认定《房屋转让协议》有效，理由是：

首先，《房屋转让协议》并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定。《城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的……（六）未依法登记领取权属证书的……”第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”上述规定属于管理性强制性规定。因此，《房屋转让协议》违反上述规定并不属于《合同法》第五十二条第五项规定的违反法律、行政法规的强制性规定的情形。（根据2020年5月新颁布的《中华人民共和国民法典》，《合同法》第五十二条第五项的规定已经被《中华人民共和国民法典》第一百五十三条所修改，即违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。）

其次，登记、审批并非《房屋转让协议》生效的条件。第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，债权合同的效力是独立的，是否登记或者交付，影响到物权变动的效力，但对债权合同的效力不产生影响。《城市房地产管理法》第四十条第一款虽然规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”但该审批行为仅是物权变动的必要条件，也即未经审批，将无法办理房产所有权登记，房屋所有权不发生转移，但这并不影响房屋买卖合同的效力。

案情简介:

一、岳阳市中院（2008）岳中执字第143号民事裁定书裁定将南山区南头麻雀岭工业区B栋第一层房屋交付给刘光华抵偿债务。房屋的土地性质至今仍为划拨用地。

二、2009年3月12日，刘光华与李佰雄签订《房屋转让协议》，约定刘光华将上述房屋转让给李佰雄，转让价款为239万元。协议签订后，李佰雄已付清购房款，案涉房屋没有过户。

三、2009年12月1日，刘光华收回案涉房屋，并出租给案外人顺丰速运（集团）有限公司南山营业部至今。

四、李佰雄向南山区法院起诉，请求：确认协议合法有效；刘光华协助李佰雄办理房产过户手续，支付李佰雄不协助办理房地产证的违约金2万元。刘光华提起反诉，请求：确认协议无效；李佰雄支付刘光华2009年3月12日至2009年11月30日期间房屋使用费元。

五、南山区法院判决认定《房屋转让协议》为有效合同，但该院认为刘光华协助李佰雄办理案涉房屋的过户手续的条件尚未成就，故未支持李佰雄关于协助办理过户的诉讼请求。

六、刘光华不服，上诉至深圳中院，深圳中院改判：确认《房屋转让协议》无效；李佰雄向刘光华支付2009年4月2日至2009年11月30日的房屋使用费元；刘光华向李佰雄支付239万元及利息。

七、李佰雄不服，向检察机关申诉，广东省检察院向广东省高院提出抗诉。经深圳中院再审审理，深圳中院认为《房屋转让协议》未生效，但原审处理结果正确，故判决维持深圳中院作出的二审判决。

八、广东省检察院再次提出抗诉。广东省高院再审判决维持深圳中院再审判决。

九、李佰雄仍不服，向最高法院申诉。最高法院改判维持南山区法院判决。

实务经验总结：

本文摘自北京云亭律师事务所创始合伙人唐青林律师在中国法制出版社出版的《判决书中的合同法》。唐青林律师精通合同法领域的法律法规，办理过大量涉及合同纠纷的重大疑难案件，有丰富的经验指引企业防范和降低合同法律风险。前事不忘、后事之师。作为战斗在第一线的律师，本书作者唐青林律师给读者提出如下建议（如果读者有相关法律问题，欢迎和本书作者唐青林律师联系和沟通）：

一、鉴于司法实践对未经审批划拨土地上房产转让合同的效力尚存在争议，存在被认定无效的风险，本书作者建议该类交易中的受让人可采取分阶段付款的方式，避免在办理完成相关审批手续前已支付全部价款但不能取得物权。此外，可在合同中约定办理报批手续的义务人及相应违约责任，以确保合同生效及取得物权。

二、《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》自2005年施行至今已逾十三年，部分条款已经与物权法的规定相抵触，且相关问题在司法实践中存在较大争议，“同案不同判”的现象较为严重，亟需通过法律或司法解释的方式予以修正。

相关法律规定：

《物权法》

第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

《合同法》

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

新法规定：根据2020年5月新颁布的《中华人民共和国民法典》，上述《合同法》《物权法》自《中华人民共和国民法典》生效之日起废止，上述条文已经修改为：

《中华人民共和国民法典》第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

违背公序良俗的民事法律行为无效。

《中华人民共和国民法典》第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

《中华人民共和国民法典》第二百一十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

《中华人民共和国民法典》第二百二十九条因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。

《中华人民共和国民法典》第五百零二条 依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。

依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。

《最高人民法院关于适用<合同法>若干问题的解释(二)》

第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。

《全国法院民商事审判工作会议纪要（法〔2019〕254号）》

30.[强制性规定的识别]合同法施行后，针对一些人民法院动辄以违反法律、行政法规的强制性规定为由认定合同无效，不当扩大无效合同范围的情形，合同法司法解释（二）第14条将《合同法》第52条第5项规定的“强制性规定”明确限于“效力性强制性规定”。此后，《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》进一步提出了“管理性强制性规定”的概念，指出违反管理性强制性规定的，人民法院应当根据具体情形认定合同效力。随着这一概念的提出，审判实践中又出现了另一种倾向，有的人民法院认为凡是行政管理性质的强制性规定都属于“管理性强制性规定”，不影响合同效力。这种望文生义的认定方法，应予纠正。

人民法院在审理合同纠纷案件时，要依据《民法总则》第153条第1款和合同法司法解释（二）第14条的规定慎重判断“强制性规定”的性质，特别是要在考量强制性规定所保护的法益类型、违法行为的法律后果以及交易安全保护等因素的基础上认定其性质，并在裁判文书中充分说明理由。下列强制性规定，应当认定为“效力性强制性规定”：强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的；交易标的禁止买卖的，如禁止人体器官、毒品、枪支等买卖；违反特许经营规定的，如场外配资合同；交易方式严重违法的，如违反招投标等竞争性缔约方式订立的合同；交易场所违法的，如在批准的交易场所之外进行期货交易。关于经营范围、交易时间、交易数量等行政管理性质的强制性规定，一般应当认定为“管理性强制性规定”。

《城市房地产管理法》

第三十八条下列房地产，不得转让：

(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的;

(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(三)依法收回土地使用权的;

(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;

(五)权属有争议的;

(六)未依法登记领取权属证书的;

(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;

(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

第四十四条划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。

第四十五条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：

（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；

（二）领有国有土地使用证；

（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；

（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。

转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章 第四章和第五章的规定办理。

《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。

《民法总则》

第一百五十三条　违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

违背公序良俗的民事法律行为无效。

裁判要旨精要暨本案链接：

以下为该案在法院审理阶段，判决书中“本院认为”就该问题的论述：

《房屋转让协议》合法有效。理由如下：

首先，签订《房屋转让协议》时，刘光华系案涉房屋的所有权人。湖南省岳阳市中级人民法院（2008）岳中执字第143号《民事裁定书》和《协助执行通知书》，裁定并通知将案涉房屋过户给刘光华。《物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”因此，刘光华依法对案涉房屋享有所有权，其有权与李佰雄签订《房屋转让协议》。

其次，《房屋转让协议》并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定。根据《合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，只有违反效力性强制性规定的合同才无效。《城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的……（六）未依法登记领取权属证书的……”第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”从条文内容看，第三十八条、第四十条均未直接规定违反后的行为无效。而且在此类纠纷中，认定划拨土地上的房屋买卖合同有效，继续履行合同，也不会侵害国家利益和社会公共利益。因此，《城市房地产管理法》第三十八条和第四十条属于管理性强制性规定。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条亦不是效力性强制性规定。《房屋登记办法》和《深圳经济特区高新技术产业园区条例》均不是法律、行政法规。综上，《房屋转让协议》违反上述规定并不属于《合同法》第五十二条第五项规定的违反法律、行政法规的强制性规定的情形。此外，《房屋转让协议》系转让房屋的合同，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条关于“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为，而非房屋买卖，故该规定不适用于本案合同效力的认定。

再次，登记、审批并非《房屋转让协议》生效的条件。《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，债权合同的效力是独立的，是否登记或者交付，影响到物权变动的效力，但对债权合同的效力不产生影响。《城市房地产管理法》第四十条第一款虽然规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”但该审批行为仅是物权变动的必要条件，也即未经审批，将无法办理房产所有权登记，房屋所有权不发生转移，但这并不影响房屋买卖合同的效力。广东省高级人民法院依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》认定《房屋转让协议》未生效，属适用法律错误，应予以纠正。

最后，认定《房屋转让协议》有效符合诚实信用原则和公平原则。《房屋转让协议》是李佰雄和刘光华的真实意思表示，《房屋转让协议》明确表述了案涉房屋的土地性质是行政划拨用地，详细描述了案涉房屋的流转过程，并约定刘光华积极配合办理过户手续，刘光华不得以合同无效而主张案涉房屋归其所有或要求领取政府征收、拆迁等取得一切权益。刘光华反诉要求确认《房屋转让协议》无效并要求李佰雄支付房屋使用费，显然违背了其在《房屋转让协议》中作出的承诺，其不诚信的行为不应得到法律的支持，否则，对李佰雄将造成极大的不公。综上，《房屋转让协议》合法有效。

案件来源：

李佰雄、刘光华房屋买卖合同纠纷再审民事判决书，[最高人民法院（2017）最高法民再87号]。

延伸阅读

本文摘自北京云亭律师事务所创始合伙人唐青林律师在中国法制出版社出版的《判决书中的合同法》。唐青林律师精通合同法领域的法律法规，办理过大量涉及合同纠纷的重大疑难案件，有丰富的经验指引企业防范和降低合同法律风险。为了让读者对该问题有更加深入的了解，本书作者唐青林律师在上文的基础上，整理出如下更多的延伸阅读素材，供读者参考：

关于转让划拨土地上房屋合同效力认定的案例：

一、认定未经批准转让划拨土地上房屋有效的案例（案例1-案例3）

案例1：石家庄市化学煤炭技术服务中心与石家庄汇益丰房产置业有限公司项目转让合同纠纷申请再审民事裁定书[最高人民法院（2013）最高法民申字第748号]认为，“《合同法》第四十四条规定：‘依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。’而《房地产管理法》并未将批准作为合同生效要件。《房地产管理法》第四十条规定：‘以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。’根据该规定，涉及划拨土地使用权的房地产转让合同签订后，需办理相关审批手续，经过房地产管理部门批准转让的，应由合同的受让方直接与房地产管理部门签订土地使用权出让合同，缴纳土地出让金。该规定所指的审批并非是对房地产转让合同的审批，因双方只有签订房地产转让合同后，履行合同时才会发生报批问题，该规定实际上对涉及划拨土地使用权的房地产转让合同的效力给予了肯定。房地产管理部门是否批准转让主要涉及到合同义务能否得到履行问题，如果房地产管理部门不予批准，不办理过户登记，物权不能发生变动，房地产转让合同也将不能履行，但是否批准并不导致合同无效。”

案例2：滕州市百货总公司与张百永及商登红返还财产纠纷申请再审民事裁定书[最高人民法院（2013）最高法民申字第50号]认为，“涉案土地系划拨用地，根据《城市房地产管理法》第四十条的规定，以划拨方式取得土地使用权，转让房地产时，应当报有批准权的人民政府审批。……张百永与百货公司签署《房产转让协议》是双方当事人的真实意思，张百永愿意以750万元购买涉案房屋，百货公司愿意将涉案房屋卖于张百永，并协助起草了划拨土地使用权收回并再次出让的报告，配合张百永参与招拍挂的程序，从而取得涉案土地使用权，进而可以办理地上房屋的所有权登记。由于程序原因，张百永未能成功摘牌，涉案土地并未出让，仍在百货公司名下。但张百永签署合同的目的是取得涉案房屋，并非国有土地使用权。土地使用权是否能够改变性质，不影响房屋买卖合同的效力。百货公司和张百永可以通过共同促使土地改变性质来达到合同完全履行的目的，从而使张百永取得涉案房屋的权属登记。因此，张百永和百货公司之间《房产转让协议》并不违反法律、法规的禁止性规定，该协议合法有效，张百永具有请求商登红返还房屋的请求权基础。百货公司主张《房产转让协议》无效，张百永无请求权基础且其行为损害国家利益和百货公司利益的申请理由不能成立。”

案例3：北京瑞德康住房开发股份有限公司与内蒙古普利房地产开发有限责任公司其他买卖合同纠纷审判监督民事判决书[最高人民法院（2014）最高法民抗字第41号]认为，“民事主体在从事民事活动时，应诚实守信，以善意的方式履行其义务，不得滥用权利及规避法律或者合同约定的义务。《城市房地产管理法》及本院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》旨在维护国家土地管理秩序和打击擅自改变划拨土地的使用用途损害国家利益的行为。而本案中呼和浩特市政府已经批准了在划拨土地上进行商业开发，由此形成的房地产项目进入房地产交易市场，并未突破呼和浩特市政府的优惠政策的范围和国家土地管理的目的。诉讼发生至今，普利商城占有范围内的土地性质没有能够得到变更，并非瑞德康公司的责任。在原审以及本次再审中，瑞德康公司多次表示愿意办理土地出让手续并缴纳土地出让金。本案二审过程中，内蒙古自治区高级人民法院曾经致函呼和浩特市政府法制办公室，呼和浩特市政府法制办公室回函表示如果瑞德康公司缴纳土地出让金，经审核批准后可以办理土地过户手续。因此，涉案房屋买卖行为不会造成国有划拨土地使用权控制权的流失和国家利益的损害。普利公司主张涉案房屋买卖协议违反强制性规定，损害国家利益的理由不能成立，其主张《普利商城买卖协议》无效的主张，本院不予支持。”

二、认定未经批准转让划拨土地上房屋无效的案例（案例4-案例6）

案例4：哈尔滨市不锈钢制品厂、李岩房屋买卖合同纠纷再审民事判决书[最高人民法院(2017)最高法民再70号]认为，“依据《城市房地产管理法》第三十一条‘房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押’的规定以及物权法上‘房地一体’或‘房随地走、地随房走’的原理，本案中，不锈钢厂作为房屋的权利人虽对其房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，但转让房屋时必然涉及土地使用权的转让。案涉《房屋买卖协议》中的房屋建立于不锈钢厂以划拨方式取得的土地之上，因此其处分房屋时必然涉及划拨土地使用权的转让问题。《城市房地产管理法》第三十九条规定：‘以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。’国务院《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第四十四条、第四十五条亦明确规定，未经市、县人民政府批准的划拨土地使用权不得转让。根据《最高人民法院关于适用〈合同法〉若干问题的解释（一）》第四条‘合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据’的规定，上述条例属于行政法规的强制性规定。本案房屋所涉及的土地为划拨取得，土地使用权人不锈钢厂未经有批准权的人民政府审批，不具有对土地使用权进行处分的权利，双方签订的《房屋买卖协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。另外，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条‘土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的应当认定合同有效’的相关规定，本案在起诉前也未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，案涉《房屋买卖协议》亦应认定为无效。”

案例5：中航技房地产开发有限公司与中国科学院地理科学与资源研究所合资、合作开发房地产合同纠纷民事判决书[最高人民法院（2009）最高法民一终字第98号]认为，“中航技公司与地理所于2006年12月12日订立的《合作协议书》，是以转让用于经济适用房建设的划拨土地上的非住宅配套公建房屋的所有权和相应的土地使用权为目的和主要内容。该转让行为至今未取得用地管理单位国务院机关事务管理局审核同意，也未经政府主管部门批准。依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条关于‘土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效’的规定，中航技公司与地理所之间订立的《合作协议书》应当认定无效。”

案例6：甘肃三宝房地产开发有限公司与兰州双箭矿机有限责任公司、甘肃省城市建筑第三工程公司建设用地使用权出让合同纠纷申诉、申请民事裁定书[最高人民法院（2016）最高法民申297号]认为，“三宝公司与联合筹建处所签订的关于楼位转让的协议书及补充协议，因涉及土地为划拔土地，转让协议未报有批准权的人民政府审批，违反了《城市房地产管理法》第四十条第一款和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，故转让协议及补充协议均属无效。”

《判决书中的合同法》作者简介：

唐青林，北京云亭律师事务所创始合伙人，北京市律师协会公司法专业委员会副主任，北京第二外国语大学国际法学院兼职教授，中国民主建国会会员。中国人民大学法学硕士学位。1999年开始从事法律工作。曾代理多起在最高人民法院审理的疑难复杂案件并成功获得胜诉。法律专业论文曾发表在核心期刊《法学研究》和最高人民法院《民事审判指导与参考》。

唐青林律师精通合同法领域的法律法规，办理过大量涉及合同纠纷的重大疑难案件，有丰富的经验指引企业防范和降低合同法律风险。

唐青林律师在注重法律实务的同时，注重理论和案例研究，十多年来在中国法制出版社等出版了十余部法律实务类著作：《公司保卫战》《公司法裁判规则解读》《商业秘密法律实务精解与百案评析》《企业家刑事法律风险防范》。多次受邀在清华大学、人民大学、中国社会科学院研究生院等高校或大型企业讲授法律实务类讲座。

如果读者有相关法律问题，欢迎和本书作者北京云亭律师事务所唐青林律师联系和沟通。