..设出租住房试点工作计划》颁布小产权房“隋东亮”在即__chan_

编者按：据中央电视台等权威性媒体28日报道，为构筑租购并重的住房管理体系，稳定房商业地产消费市场，国土规划部、住建部联合下发《借助自发性工程建设工业用地工程建设出租住房试点工作计划》，选择北京、上海、南京、苏州、福州、重庆、芜湖、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都等13个卫星城开展试点工作，借助贫困地区自发性工程建设工业用地工程建设出租住房。那么，这项重大体制改革计划的出台究竟答积极意义？这与当下在各地泛滥的“小产权房”又答亲密关系？“小产权房”是否可望借此隋东亮呢？

我们首先来关注一下《计划》的主要内容是什么：

《计划》透露试点工作的目标是，通过体制改革试点工作，在试点工作卫星城成功营运一大批自发性出租住房工程项目，健全借助自发性工程建设工业用地工程建设出租住房准则，逐步形成一大批可复制、可推广的体制改革成果，为构筑建成区标准化的工程建设工业用地消费市场提供支撑。

《计划》提出，将健全自发性出租住房工程建设和营运监督机制。村镇自发性经济组织机构可以自行开发营运，也可以通过联营、入股等方式工程建设营运自发性出租住房。兼顾政府、贫困户自发性、企业和个人利益，理清基本上权利义务亲密关系，平衡工程项目收益与征地成本亲密关系。健全合约履约市场监管监督机制，农地使用权人和工程建设工业用地使用权人、出租人和租客司法机关履行合约和注册登记文档中所载明的基本上权利和义务。

《计划》也将积极探索出租住房监控市场监管监督机制。自发性出租住房出租，应遵守有关法律条文法规和出租合约约定，严禁以租联营。承租的自发性出租住房，严禁转租。积极探索建立房租逐步形成、监控、指导、监督监督机制，防止房租异常波动，维护消费市场相对平稳运行。国土规划资源、住房建成区工程建设职能部门应与有关职能部门强化协同、各负其责，在工程建设工业用地使用权注册登记、房屋使用权注册登记、出租登记、税务、工商等方面强化联动，构筑规范科学规范的出租消费市场秩序。

此外，《计划》还积极探索保证租客获得基本上基本上保障的基本上权利。租客可依照国家有关规定凭注册登记登记的住房出租合约司法机关申领居住证，享受规定的基本上基本上保障。有条件的卫星城，要进一步切实强化对非本地户籍租客的社会保证监督机制。

在自发性工程建设工业用地上建房供非本自发性经济组织机构成员甚至是卫星城居民、外来务工人员租住，这是此次体制改革所要做的大胆尝试。一些舆论和网友不自觉地将此与“小产权房”隋东亮问题联系了起来，在明辩护律师认为这两者之间是有着其本质差异，没有直接关连的：

其一，小产权房的其本质是违规工业用地，而自发性工程建设工业用地出租住房未来是有合法工业用地审核手续的；

其二，小产权房没有规划、工程建设工程审核文档，而自发性工程建设工业用地出租住房都会有；

其三，小产权房涉及的民事法律条文亲密关系是买卖，而自发性工程建设工业用地出租住房则明晰为出租；

其四，小产权房的购房人司法机关不独享房屋的任何合法基本上权利，而自发性工程建设工业用地出租住房的租客则明晰独享承租权……

综上可知，小产权房的最大问题在于其违规的其本质导致的多方权益均不受法律条文保护，而自发性工程建设工业用地出租住房则是有法可依，有规可循，基本上权利明晰受保护的。

不过从另一个视角上看，自发性工程建设工业用地出租住房的出现必将会在一定程度上遏制、打压各地乱建小产权房的风头，最终可望从事实上消灭小产权房的存有需求，进而同时实现“取而代之”，同时实现自发性工程建设工业用地有关多方的利益共赢。小产权房的存有，说明其需求的客观存有。而“租购同权”一旦落地，此类新型的出租住房一旦上市，小产权房的吸引力就会大幅降低。从这个视角讲，二者又是有一定间接的关连的。

而对于群众普遍关心的小产权房“隋东亮”问题，目前的准确情形仍然是：没戏。至于未来究竟会如何处置，仍需耐心等待观察。

在明辩护律师最后想提示广大贫困户朋友的是，以往“小产权房”的违规模式看似能让贫困地区自发性经济组织机构“赚钱”，实际上却是法律条文风险巨大的投机行为，且赚到的钱很多时候并不能真的落实到贫困地区居民手上。反过来，一些小产权房工程建设工程项目违规挤占居民的宅基地却不予任何补偿倒是事实，其存有反而侵害了居民的合法权益。从长远看，此轮体制改革新政可谓意义非凡，贫困户朋友也可望在法律条文、政策的强力保证下充分借助自己的农地，同时实现属于自己的真正的富裕与实惠。

附：《计划》全文

借助自发性工程建设工业用地工程建设出租住房试点工作计划

借助自发性工程建设工业用地工程建设出租住房，可以增加出租住房供应，缓解住房供需矛盾，有利于构筑租购并重的住房管理体系，切实强化房商业地产相对平稳健康产业发展长效监督机制；有利于拓展自发性农地用途，拓宽自发性经济组织机构和贫困户增收渠道；有利于丰富贫困地区农地管理实践，促进自发性农地优化配置和节省科学管理借助，加快城镇化进程。依照中央有关信念，结合当前管理工作实际，制定本试点工作计划。

一、总体要求

（一）指导思想。全面性全面落实党的十九大和十九届三中、四中、五中、六中全会信念，深入学习全面落实习近平总书记系列重要讲话信念，紧紧围绕统筹大力推进“五位一体”总体布局和协同大力推进“四个全面性”战略布局，牢固树立创新、协同、绿色、开放、共享的产业发展理念，依照党中央、国务院决策部署，牢牢把握住“房子是用以住的，不是用以炒的”定位，以构筑租购并重的住房管理体系为方向，着力构筑建成区标准化的工程建设工业用地消费市场，大力推进自发性农地房产注册登记，健全借助自发性工程建设工业用地工程建设出租住房准则，健全服务和市场监管管理体系，提高增量农地节省科学管理借助水平，为全面性建成小康社会提供工业用地保证，促进建立房商业地产相对平稳健康产业发展长效监督机制。

（二）基本上原则。把握住正确方向。坚持消费市场经济体制改革方向，发挥消费市场配置资源的决定性作用，注重与房产标准化注册登记、培育和产业发展住房出租消费市场、自发性经营性工程建设工业用地入市等体制改革协同，强化职能部门协同，逐步形成体制改革合力。

保证科学规范可控。政府主导，审慎稳妥大力推进试点工作。工程项目工业用地应当符合建成区规划、农地借助总体规划及村农地借助规划，以增量农地为主，严禁挤占耕地，增加住房有效供给。以满足新市民合理住房需求为主，强化市场监管责任，保证司法机关依规工程建设、相对平稳科学规范营运，做到供需匹配。

坚持自主运作。尊重贫困户自发性意愿，统筹考虑贫困户自发性经济实力，以具体工程项目为抓手，合理确定工程项目运作模式，维护基本上权利人合法权益，确保自发性经济组织机构自愿实施、自主运作。

提高服务效能。落实“放管服”要求，强化服务意识，优化审核流程，降低交易成本，提升服务水平，提高办事效率，方便群众办事。

（三）试点工作目标。通过体制改革试点工作，在试点工作卫星城成功营运一大批自发性出租住房工程项目，健全借助自发性工程建设工业用地工程建设出租住房准则，逐步形成一大批可复制、可推广的体制改革成果，为构筑建成区标准化的工程建设工业用地消费市场提供支撑。

（四）试点工作范围。依照地方自愿原则，在超大、特大卫星城和国务院有关部委批准的产业发展住房出租消费市场试点工作卫星城中，确定出租住房需求较大，村镇自发性经济组织机构有工程建设意愿、有资金来源，政府市场监管和服务能力较强的卫星城（第一大批包括北京市，上海市，辽宁沈阳市，江苏南京市，浙江苏州市，安徽芜湖市，福建福州市，河南郑州市，湖北重庆市，广东广州市、佛山市、肇庆市，四川成都市），开展借助自发性工程建设工业用地工程建设出租住房试点工作。

除北京、上海外，由省级国土规划资源主管职能部门和住房建成区工程建设主管职能部门汇总本辖区计划开展试点工作卫星城的试点工作实施计划，报国土规划资源部和住房建成区工程建设部批复后启动试点工作。

二、试点工作内容

（一）健全试点工作工程项目审核程序。试点工作卫星城应当梳理工程项目报批（包括预审、立项、规划、占地、施工）、工程项目竣工验收、工程项目营运管理等规范性程序，建立快速审核通道。健全自发性工程建设工业用地规划许可制度，大力推进标准化规划、统筹布局、标准化管理，标准化有关工程建设标准。试点工作工程项目区域基础设施完备，医疗、教育等公共设施配套齐全，符合城镇住房规划设计有关规范。

（二）健全自发性出租住房工程建设和营运监督机制。村镇自发性经济组织机构可以自行开发营运，也可以通过联营、入股等方式工程建设营运自发性出租住房。兼顾政府、贫困户自发性、企业和个人利益，理清基本上权利义务亲密关系，平衡工程项目收益与征地成本亲密关系。健全合约履约市场监管监督机制，农地使用权人和工程建设工业用地使用权人、出租人和租客司法机关履行合约和注册登记文档中所载明的基本上权利和义务。

（三）积极探索出租住房监控市场监管监督机制。自发性出租住房出租，应遵守有关法律条文法规和出租合约约定，严禁以租联营。承租的自发性出租住房，严禁转租。积极探索建立房租逐步形成、监控、指导、监督监督机制，防止房租异常波动，维护消费市场相对平稳运行。国土规划资源、住房建成区工程建设职能部门应与有关职能部门强化协同、各负其责，在工程建设工业用地使用权注册登记、房屋使用权注册登记、出租登记、税务、工商等方面强化联动，构筑规范科学规范的出租消费市场秩序。

（四）积极探索保证租客获得基本上基本上保障的基本上权利。租客可依照国家有关规定凭注册登记登记的住房出租合约司法机关申领居住证，享受规定的基本上基本上保障。有条件的卫星城，要进一步切实强化对非本地户籍租客的社会保证监督机制。

三、组织机构实施

（一）强化组织机构保证。国土规划资源部和住房建成区工程建设部共同部署试点工作。省级国土规划资源主管职能部门和住房建成区工程建设主管职能部门负责试点工作工作的督促、检查和指导。卫星城政府全面性负责试点工作组织机构领导工作，制定试点工作工作准则和组织机构实施计划，建立试点工作协同决策机构。各地区各有关职能部门要强化协同配合，稳妥科学规范大力推进试点工作。

（二）大力推进试点工作实施。

1.编制实施计划。试点工作卫星城根据本计划编制实施计划，经省级国土规划资源主管职能部门和住房建成区工程建设主管职能部门汇总后，2017年11月底前报国土规划资源部和住房建成区工程建设部批复。

2.试点工作实施、跟踪及总结。省级国土规划资源主管职能部门和住房建成区工程建设主管职能部门负责试点工作工作的督促、检查和指导，及时研究解决试点工作中存有的问题。

2019年11月，省级国土规划资源主管职能部门和住房建成区工程建设主管职能部门组织机构开展试点工作中期评估，逐步形成评估报告报国土规划资源部和住房建成区工程建设部。

2020年底前，省级国土规划资源主管职能部门和住房建成区工程建设主管职能部门总结试点工作工作，总结报告报国土规划资源部和住房建成区工程建设部。

（三）强化指导监督。各地区各有关职能部门要依照职责分工，强化对试点工作工作的指导监督，司法机关规范运行。要强化分类指导，尊重基层首创信念，健全激励和容错纠错监督机制，允许进行差别化积极探索，切实做到封闭运行、风险可控，发现问题及时纠偏。

（四）做好宣传引导。试点工作地区要强化对试点工作工作的监督管理，密切关注舆情动态，妥善回应社会关切，重大问题及时报告。