房产农地即将到期怎样续牌,标准答案出了

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昨天，我发表了《本次全国人大常委会将会对房考姆说怎么？》的观点，指出本次全国人大常委会常委会法工委相关负责人接受采访时所说的“按照全国人大常委会常委会修法规划的安排，有关方面已经开始研究起草房考姆法草案，相关工作已经开始逐步大力推进”是Auterive。

为什么说“已经开始逐步大力推进”那个模糊说法是Auterive？原因是房产税跟农地税收收入是重复收税，在没解决农地税收收入，也是农地的房租怎样续牌的问题前，房产税都难以得出明确标准答案。

中国房产的使用权仅仅是地上建筑物的永久房屋产权，但农地都是出租权，也是最久五十年（也有五十年和四十年和二十年）的出租期。农地出让的这时候，地产商都是纸制交纳了最久五十年租期的房租，接着大家买房时也都给大家明确了农地即将到期的年数。

所以，农地即将到期了，房子却是他们的吗？那个房子跟你租的房子道理那样，他们配置了红木家具家用电器，房子出租合约即将到期了，红木家具家用电器却是你他们的。假如签了合约，所以房子能继续住，假如没签合约，房东把房子又租给了别人，所以里头的红木家具家用电器却是原来租客的，而已假如原来租客愿搬出也行，不愿搬出能跟房东谈好折价受让，那个这时候就叫做房屋征地款。

现阶段，中国非官方得出的五十年住宅的续牌回复是能手动续牌，无须申请，之所以能续牌，原因是房产难以搬出，根本无法续牌或者征地，但征地须要补偿金，补偿金须要有地产商愿支付征地款才能承诺，所以征地的事情难以预计，现阶段根本无法得出手动续牌的承诺。

但怎样交费续牌没说明。这点不可否认是全国人大常委会须要综合修法考虑的事情。能肯定，开户农地税收收入是必然的，而已到底开户多少却是一个悬念。

既然农地税收收入是纸制交纳最久五十年的农地房租，所以开户就有了两个办法。一种方式是续牌时一年一收，也是房产税。按照房产的商业价值1％左右每年交纳一次，连续交五十年，正好相当于房子的农地商业价值。另一种方式是跟现在那样纸制交纳五十年的房租，即使纸制交纳当然就要打折，比较合理性的方式是打七五折。比如一套房子单价600万，其中农地商业价值400万，打七五折是200万，是房主交纳200万续写五十年，重新换房本，房本里头的农地年数缩短五十年。

所以，多数人是否愿交纳200万让他们600万的房子续牌五十年呐？相信一定有人愿有人不愿。不可否认这种有的是物业公司愿有的是物业公司不愿的结论是最合理性的结论。即使假如所有物业公司都愿的结论，所以北欧国家就吃亏了，北欧国家财政立刻吃紧。假如所有物业公司都不愿的结论，所以很难大力推进也可能将带来社会动荡。

前年深圳试行小房屋产权房转成大房屋产权货品房试点工作，不可否认是让小房屋产权物业公司开户三分之一的农地税收收入，接着领到大房本。结论是有的是物业公司愿开户拿房本转成货品房，有的是物业公司不愿，尤其那些不受让的物业公司就不交费也不拿房本。

深圳计划是试点工作，也积累了经验。给未来农地即将到期怎样支付费用打下了基础。

五十年农地即将到期，假如开户农地房租，所以续写五十年，房本更新农地延期五十年却是大房屋产权房，相当使用权跟使用权继续属于物业公司，能继续交易受让。假如不交纳农地房租，房本手动作废，转成了小房屋产权，相当物业公司只有使用权没了使用权，不能受让交易。

那是的结论是部份物业公司肯定开户农地房租换新房本，即使领到新房本就能受让抵押变现，部份而已居住需求的物业公司可能将不会支付费用，再说他们住又不卖，等须要买进的这时候在支付费用也能。

这是现阶段非官方得出的手动续牌无须申请的回复的根本原因。

不怕物业公司不开户农地房租，再说早晚都会交纳。最迟买进时，新的物业公司就会交纳领到新房本。

就像现在的经济适用房，买房时欠着北欧国家10%的综合地价款，假如心急受让的物业公司就会开户改为货品房，假如不心急而已自住的物业公司就直到受让的这时候再开户，只不过也是买主支付，但这种没交农地费的房子就会比普通货品房昂贵一些，那个昂贵的部份是须要开户的农地的价格。

农地的价格是可能将调整的，未来大概率会上涨，所以北欧国家每隔几年都会上调，即使现在不交纳，越往后就会越高，所以你会选择那种呐。

却是上面的案例，单价600万的房子，其中农地即将到期后房主立刻交纳200万续写五十年，重新换房本，房本里头的农地年数缩短五十年。那个这时候即使已经续牌了，房子商业价值800万，而没续牌的房子却是600万。对于后来的买主，是愿交纳物业公司800万买已经续牌的房子，却是愿交纳物业公司600万办理房本时开户200万呐。只不过都是那样的。

假如推迟十年以后再交纳，可能将开户的费用是300万，减去过去的十年，还剩六十年。那个这时候买房的人仍然会面临选择到底是买已经续牌的最合适却是没续牌开户农地费的最合适。

那些一直不开户也不买进的物业公司，只不过北欧国家也不心急，再说早晚物业公司要把房子继承给子女或者赠与给他们，那个这时候就要更换房本，就由新房本的申请人来开户农地房租接着领到新房本。

那个计划跟现阶段流行的共有房屋产权计划那样，共有房屋产权房基本都是北欧国家跟个人各持有三分之一房屋产权，只要不受让，一直住着就不用管另三分之一。但一旦受让，所以要不北欧国家收购转让给他们，要不根本无法把他们三分之一房屋产权转让给他们，他们也是持有三分之一房屋产权。

那个解释就解决了当前房地产的很多问题。比如小房屋产权房的其本质是仅仅拥有使用权，而大房屋产权房的其本质是同时拥有使用权和使用权。小房屋产权跟大房屋产权的区别是农地税收收入，农地税收收入是买断农地最久五十年使用权的房租，房子本身只有使用权，农地才是有年数的使用权。

现在北欧国家提出房住不炒，房住是房子的居住权，不炒是房子农地的使用权。

本次全国人大常委会将审议居住权的确权，也是居住权跟使用权能分离，个人能独立拥有居住权以及使用权，放在现在的说法是买卖不破出租，其中买卖是使用权，出租是使用权。

让我们关注人大会议的进展。

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