独家丨原房改课题组组长孟晓苏_把房住不炒变成了限制售房是误读政策

 

北大读书期间，意气风发的孟晓苏（右一）与李克强总理（左二）

中房报记者 马琳丨北京报道

精彩观点先读

●要防止出现“调控调反方向”的事，譬如为控制房价上涨而减少住宅供地、以增加政策性住房供地比例为名减少商品房供地、滞留售房企业现金流以削弱其购地与开发能力、过分强调开发企业“自持率”而造成可供市场销售的商品房减少。

●1998年房改设计的是“由市场供应商品房、由政府提供廉租房”双轨制。没有提出过“经济适用房”这一概念。

●当时对租赁房只说是停建两年，但是没想到两年后主管部门领导换人，就不提这件事了。随后就出现“经济适用房只售不租”和12年忽视保障性住房建设的情况。

●很长时间主管部门对待小产权房问题态度严厉，政策与人民群众要求距离太远。某些部门对农民的管理还是一种“父爱式管理”，生怕一旦放开就乱了。

●在目前农地租赁房已经在朝前走的情况下，还是要及时修改法律，使证券化的资产权得到法律保障。

●推动REITs进入中国我从没灰心过，REITs迟早要在中国大行其道。

●做到“房住不炒”还有更好的办法，比如进行租赁房的资产证券化，居民买卖的是基金受益权证即“REITs股票”，不必都是买卖房屋，“房子是用来住的”就会得到更好落实。

●我从来不支持人们去炒房，居民买房就应当是为住的需求。不炒房与不卖房是两码事，把“房住不炒”变成了限制售房是说不过去的。

●房价问题短期看供求、中期看结构、长期看通胀。最近两年房地产供地与新房销售增幅都在降低，但居民购房的需求并没有下降，而是被摇号与限购措施暂时压抑住了。

●我看到有的地方政府借“引进人才政策”放松对房地产市场的管控，不由得感叹他们的心计与智慧。

房地产市场依然胶着。

各省市不时地播报着各地抢人大战成果，新加入者则甩出更为诱人的落户政策吸引人流；

一二线城市的高房租令租客们叹息、无奈，三四五线城市的高房价也刺痛着许多的人神经；

因为摇号，房子紧俏的消息夹杂着人们抢不到房的抱怨声此起彼伏；

面对房价抬头的趋势，主管部门日忙夜忙，喊话、约谈、发布新政以希望市场平稳发展。

种种现象勾织成了如今房地产市场有些撕裂的画面。

“这并不是正常的现象。通过限购措施对市场进行压制，你能压多久啊？其实，现在这样的限制已经是强驽之末了。”有着“中国房地产之父”之称的孟晓苏表示，面对中美可能发生的贸易战，我们急需扩大内需，包括稳定国内房地产市场。

面对当前局面的房地产市场，他认为主管部门应适当放开管控之手，由各地精准施政，同时要大幅度增加住宅供地，才能使楼市保持平稳发展。

作为一直呼吁小产权房合法化与推动REITs发展的他，在谈到上述两个问题时还表示“优先支持用集体建设用地建设城市租赁房的政策是对的，而鼓励其资产证券化则需要进一步完善政策”，他希望继续修改法律，推动REITs在中国的落地，包括支持农地流转的政策完善。

“尽管还要走一段很长的路，但必须往前走。”孟晓苏表示。

孟晓苏是一个敢于说真话的人，他系统专业的思想对中国房地产业的发展产生过重要影响。不仅见证、参与了改革开放40年来一系列重大改革开放政策的制定与实施，也曾不断地推进住房制度改革，给中国的房地产行业带来了很多新的想法与模式，比如住房抵押贷款、反向抵押养老保险、REITs等金融手段。

现在，他又有了更远的期盼与更大的格局。

5月11日，周五，北京CBD，人流与车流不时交织闪过，又融入到不断变化的时代洪流中。在处于这一繁华与繁忙区域的位于北京世纪财富中心19层的汇力基金，中国房地产报记者与原房改课题组组长、中房集团公司前董事长孟晓苏进行了1个多小时的采访。

采访完毕，记者问他，明年房价会如何？他说，明年楼市会向上“蹦”一下，房价也是。

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“要相信人民群众是真正的英雄”

“ 早在1998年，万里同志就与我谈过农村小产权房问题。他先问我什么是小产权房，我对他做了说明，我说是农民或集体组织在自己宅基地上建房子卖给或者租给城里人。他问为什么不能允许农民这么做呢，我说是违法啊。万里同志说：违法？把法律修改了不就不违法了吗。万里同志还举例说，农村联产承包制开始也是违法，那时违反的是宪法，后来我们把法律给修改了，它就不再违法了。他还对我说：你去讲！”

孟晓苏和万里同志

中国房地产报：最近租赁房REITs被提速，您在其中做着哪些工作？

孟晓苏：5月10日中国证监会召开了一个关于住房租赁REITS（房地产信托投资基金）的国际研讨会，中国证监会主管负责人、全美REITs协会会长等顶级专家都参加了，主要围绕租赁房REITs在国内市场进一步落地的问题，进行交流与培训。

中国房地产报：这次会议上，您主要讲到了什么？

孟晓苏：在这次会议上我主要讲了三方面内容，分别是当年房改方案中的有关租赁住房的政策安排、目前住房制度改革中对“租购并举”政策的再完善，以及如何利用REITs支持住房租赁市场的发展。

中国房地产报：在当年房改方案中对于租赁住房是如何设计的？

孟晓苏：我从1996年起担任由国家四个部委组成的房改课题组的组长，在1998年把“关于住房分配体制改革的建议”递交给了国务院房改领导小组。在当年的住房制度改革建议中，就包括有住房双轨制的设计，要求“由市场供应商品房、由政府提供廉租房”。

当时并没有提出过“经济适用房”这一概念。在房改初期房价还比较低，所以只需考虑两部分购房人群的需求，即可以进入市场购房的人群和租住廉租房的低收入人群。当时设定在哪些城市建设廉租房呢？也就是60多个大中城市，原因是这些城市房屋价格高一些，其他中小城市城镇房价低，那时还不用建设廉租房。

但是廉租房政策却多年没有得到实施。最早两年是因为房改要让居民走出全民租住福利房状态，为了防止一些人仍存在依赖政府、依赖福利房的意识，不仅用提薪和补贴鼓励居民购买公房，而且暂停了租赁房的供应。但当时说好只暂停两年，在这期间推出了一批“经济适用房”，既是为解决两年停建的亏空，使贫困户有房住，又能通过这种房屋为各地房改提供住房的标准价。

当时对租赁房只说是停建两年，但是没想到两年后主管部门领导换人，就不提这件事了。随后就出现“经济适用房只售不租”和12年忽视保障性住房建设的情况。现在推出的“租购并举”制度是对以往住房制度改革的完善，现在需要在提供租赁房方面加以强化。

中国房地产报：目前国内城市的租售比较低，只有1%～2%，这样的租售比并不适合做租赁住房REITS。要做成收益率至少要达到5%～6%。面对这个问题我们该如何解决？

孟晓苏：对这个问题我有三个考虑：一是在租售比比较低的大城市选择收益较高的个案项目进行证券化，目前已经有这样一些项目做了ABS；二是建议把“共有产权房”政策用于租赁房项目进行证券化，政府放弃收租权而把租金收入都交给业主或租赁企业，这样可以有效提高租售比；三是推动鼓励以农村建设用地建设租赁房的企业进行资产证券化，这种“小产权房”的租金回报率就比较高了。

中国房地产报：小产权房的租售比为什么高？

孟晓苏：这些小产权房是因为使用集体建设用地，规避了土地拍卖造成的高地价，所以房价低。即使租金低，相对那些建在高价土地上的租赁房来说租售比则比较高。这些年来我一直呼吁用“小产权房”发展租赁市场，也多次呼吁允许农村集体建设用地规范流转。

中国房地产报：我记得，小产权房合法化您也是呼吁多年了！

孟晓苏：对。这不只是我个人的想法，而是熟悉农村与农民的中央领导同志的想法。早在1998年，万里同志就与我谈过农村小产权房问题。他先问我什么是小产权房，我对他做了说明，我说是农民或集体组织在自己宅基地上建房子卖给或者租给城里人。他问为什么不能允许农民这么做呢，我说是违法啊。万里同志说：违法？把法律修改了不就不违法了吗。万里同志还举例说，农村联产承包制开始也是违法，那时违反的是宪法，后来我们把法律给修改了，它就不再违法了。他还对我说：你去讲！

这以后多年，我按照万里同志的要求，一直在呼吁“小产权房合法化”，当然开始我没有说是万里同志让我讲的。我的这种说法得到了中央文件的支持。十六届三中全会、十七届三中全会、十八届三中全会决议上都有关于支持农地流转的内容，提出了“要允许农村建设用地出让、租赁、入股，与国有土地同等入市、同权同价”等意见。但很长时间主管部门对待小产权房问题态度严厉，政策与人民群众要求距离太远。某些部门对农民的管理还是一种“父爱式管理”，生怕一旦放开就乱了。要相信人民群众是真正的英雄。

中国房地产报：这几年推进的情况如何？

孟晓苏：这种改革在一步步地推进。现在政策已允许用农村建设用地建设租赁房，因为这不是土地所有权的转移，而且这种房屋是允许对城市居民出租的。这件事在北京和上海等城市进行过试点，中间曾经一度被叫停，后来才又放开了。

在租赁期限方面，有的城市曾发文称不允许长租，担心长租变成购买小产权房。后来看到中央和国务院发文件鼓励长租，才把自己发的文件收回了。现在北京规定长租期不超过10年，但为什么是10年？30年又如何？这些时限规定得没有道理。既然这个口子已经开了，却还总想设置障碍，反映了一些人不愿支持农地流转、步步退守的做法与心态。

那么请问允许农地流转、实现与国有土地同等入市、同权同价有什么危害吗？原来它影响到地方政府廉价征用农地高价卖地、从中获取土地差价的既得利益。

今年《政府工作报告》提出“要探索宅基地所有权、资格权、使用权分置改革”，这是一个重大的政策突破，把“资格权”和“使用权”分开了。原来规定集体建设用地只能给农民用，现在规定农民有资格权，但可以把使用权转让给别人。这个思路的推出是很有意义的，当然政策有待进一步完善。

中国房地产报：推进租赁房资产证券化改革进入深水区后，怎么走，您有什么建议？

孟晓苏：中国证监会、住建部已发文提出，“明确优先支持……利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化”。推动用农村建设用地建房已经走到这一步了，是进还是退？如果要退回来就不要谈优先实施证券化的事，如果要继续向前走，进行农地租赁房资产证券化，就要求在转让或抵押其房产权上予以明确。若是权益型的证券化就要把房产权转让给基金，若是债务类的证券化就要抵押其房产权，后者也必须解决抵押权的行使问题，抵押资产不能处置就是虚假抵押，一旦出事就会引出金融风险。在目前农地租赁房已经在朝前走的情况下，还是要及时修改法律，使证券化的资产权得到法律保障。

我希望修改法律推动REITs在中国的落地，主管部门可以利用好已有法律中对于国务院证券主管部门的授权。当然税法也要修改，但还要走很长一段路。在我国改革历程中往往突破在先，而修法在后，所以要搞特区和试点。最终要通过修改法律使新政合法。

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金融创新包含着我的理论、道路和文化自信

“ 中国政府与企业都有大量不动产资产，但融资渠道狭窄负债率过高，我理所当然要把这种金融产品引入到国内。REITs迟早要在中国大行其道。”

孟晓苏和美国前总统克林顿

中国房地产报：早在2005年您首次引进REITs。2006年在时任天津市市长戴相龙的支持下，在天津成立了第一家REITs公司—领锐资产管理股份有限公司。当时您为什么会将REITs引入国内，看到了什么或者说发现了什么问题？

孟晓苏：早在2000年REITs就开始进入亚洲地区，包括新加坡、中国香港就陆续推出REITs。它把凝固的不动产资产通过其租金变成受益权证、再把它投入到资本市场上去流通交易。它已经产生了巨大的经济效应，是一项伟大的金融创新。这种REITs产品在美国已有了1.1万亿美元的规模，并从商业设施、租赁住房，延伸到基础设施等资产。中国政府与企业都有大量不动产资产，但融资渠道狭窄负债率过高，我理所当然要把这种金融产品引入到国内。

中国房地产报：刚刚引入时，市场是什么样的反应？这样的反应您满意吗？

孟晓苏：在2005年我将REITs理念引入国内后，有人误读了这个被翻译为“房地产信托投资基金”的金融产品，以为它是拿来进行开发融资的模式，走了一段路后发现方向错了。它只能运用于持有带租金收入的不动产资产，不能用于房地产开发。现在重点发展租赁住房REITs的路子终于走对了。

中国房地产报：2005年至今十几年终于有了切实的推进，有什么感触？这中间有没有灰心过，走不下去的时候，为什么坚持？

孟晓苏：推动REITs进入中国我从没灰心过。我从房改以来不断引入国内的许多金融产品，包括住房抵押贷款、住房公积金、住房抵押贷款保险、反向抵押养老保险等等，都是经历过几年或十几年的持续工作才被人们接受。对推动我国的资产证券化REITs我更具信心，这其中包含着我的理论自信、道路自信与文化自信。我坚信在全世界畅行的这种金融产品一定会进入中国，REITs迟早要在中国大行其道。

中国房地产报：您希望REITs最终在中国发展成什么样子？或者规模应该达到什么样的水平？

孟晓苏：我赞成北大光华管理学院REITs课题组的判断，他们认为REITs在中国实行起来后，会达到4万亿元人民币的规模。美国约有1.1万亿美元即7万多亿元人民币。中国不动产资产规模大、直接融资渠道少、房地产增值稳定、居民有持有不动产的偏好，这些都会推动未来的REITs迅速形成规模。

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从历史周期看房价上涨是一个大趋势

把自己定位为学者，一生追求家国理想的孟晓苏

“ 严格管控企业卖房、给企业直接定房价、卖了房也不给登记办证等等方式，都是一些强硬措施。但你能压抑多久啊？按下葫芦浮起瓢，地方政府纷纷用各种办法突破楼市限购。要体谅地方政府的苦衷，卖不出地加上房地产税收减少，让他们无力偿还既往贷款的利息，有的甚至发工资困难，再压下去日子就更加难过了。我看到有的地方政府借“引进人才政策”放松对房地产市场的管控，不由得感叹他们的心计与智慧。”

中国房地产报：2017年全国商品房销售额突破13万亿元达历史最高，今年前四个月大房企销售业绩也很不错。调控这么严厉，市场还是这么好，悲观情绪被市场教训了一番，为什么？

孟晓苏：近些年中国房地产市场因调控变成了一个短周期回旋，大约是三年为一个周期。譬如2006年楼市旺销，2007～2008年因调控而低迷；2008年面对全球金融海啸国家出台“四万亿拉动计划”，随即出现楼市反弹包括房价上涨，2011～2012年进行“史上最严厉调控”抑制楼市；到2013年政府换届时居民踊跃购房包括“离婚购房”，楼市又往上蹦，2014-2015年房地产持续下滑让相关产业陷入低迷；2016年在国家“去库存政策”拉动下楼市恢复上涨，许多城市房价上涨幅度达到30%～50%，接着又是两年用“限购、限贷”政策来抑制房价。这十二年来一直是三年小周期回旋，就像跳三步舞的节奏“蹦擦擦”那样，已经是四个“蹦擦擦”。今年是处于第四个“蹦擦擦”中的“第二个擦”。明年会如何？明年应会向上“蹦”的，包括楼市与房价。

现在就可以看到这种往上“蹦”的压力在增大，许多地方已经控制不住了、也不愿再打压下去了。三年来房地产投资增幅一直在下滑、今年房地产销售增幅下滑、企业购地增幅下滑到负值，是国民经济出现“前高后低”走势的重要原因，已经引起各方面关注。此时美国又蓄意挑起贸易摩擦，用多种措施限制中国产品的出口，阻碍我国走向“中国制造2025”的步伐。所有问题的集聚都将倒逼我们扩大国内需求，抵消出口减退与相关产业困难的影响。今年再对国内房地产市场继续打压下去，就明显不合时宜了。

同时还要认清的是，我国城镇房价持续上涨是一个大趋势，自我国有城镇房价统计的30年来，全国城镇平均房价一直在上涨，平均涨幅是每年10.5%。它不是人为因素能够压得下来的，不要像唐吉柯德那样挺着长矛向风车发起冲击，不要用“房价会降”这类不真实的说法去忽悠百姓。美国房地产已经有200多年的发展史，它的市场与房价仍然在周期性上涨。美国房地产市场18年一个周期，这次从2012年到现在房价一直在上涨，推动美国经济强势复苏。我国楼市发展从房改算起刚刚20年，城镇居民住房需求那么大，对量与质的提升都有需求；城镇化仍在迅速发展之中，几亿人口要从农村迁入城市，房价上涨在我国若干年内都会是一种正常的经济现象。

中国房地产报：您这样的说法不怕外界说与现在的调控政策不一致吗？

孟晓苏：我从来不支持人们去炒房，居民买房就应当是为住的需求。不炒房与不卖房是两码事，把“房住不炒”变成了限制售房是说不过去的。住房限购又演化到减少供地与减少商品房供应，现在有很多城市的库存已经严重不足，这也为下一步房价过快上涨埋下了伏笔。

做到“房住不炒”还有更好的办法，比如进行租赁房的资产证券化，通过证券化的方式解决居民的投资渠道的问题，通过持有证券来持有房屋股权。到那时居民买卖的是基金受益权证即“REITs股票”，不必都是买卖房屋，“房子是用来住的”就会得到更好落实。

中国房地产报：从历史周期和经验看，房价既是上涨的趋势，又要实现“房住不炒”，怎么办？

孟晓苏：刚才我已经讲了30年平均房价上涨的数据，2018年1～4月份城镇新房销售均价又比去年年底上涨了8.8%。房价问题短期看供求、中期看结构、长期看通胀。最近两年房地产供地与新房销售增幅都在降低，但居民购房的需求并没有下降，而是被摇号与限购措施暂时压抑住了。严格管控企业卖房、给企业直接定房价、卖了房也不给登记办证等等方式，都是一些强硬措施。但你能压抑多久啊？现在这种限制已是强驽之末，按下葫芦浮起瓢，地方政府纷纷用各种办法突破楼市限购。要体谅地方政府的苦衷，卖不出地加上房地产税收减少，让他们无力偿还既往贷款的利息，有的甚至发工资困难，再压下去日子就更加难过了。我看到有的地方政府借“引进人才政策”放松对房地产市场的管控，不由得感叹他们的心计与智慧。

中国房地产报：今年是改革开放40年，在这40年中我国的经济、城乡面貌、人民的居住水平都发生了巨大的变化，您怎么看待房地产行业在其中的作用与价值？

孟晓苏：住房商品化推动房地产业迅速发展，使它成为新的国民经济主导产业。房地产业与汽车业、基础设施建设业共同拉动着投资与消费，促使中国经济迅速转型到重化工时期。新的主导产业拉动着中国经济20年持续快速发展，使中国成为世界第二大经济体、第一大工业国、第一大货物贸易国、第一大外汇储备国。

具体来看，中国的房地产投资规模从房改前的3580亿元，一路增长到2017年的14万亿元，20年间增幅达到40倍；由此拉动国内生产总值从1998年的7.8万亿元增长到2017年的82.7万亿元，20年间增长了10倍。

朱镕基总理说，“房地产业拉动了一百多个产业的发展”。许多相关产业在房地产拉动下增长迅猛，纷纷成为世界第一。譬如中国钢铁产量占世界50%以上，水泥产量占世界产量60%，电解铝产量占世界65%，平板玻璃产量占世界50%，化纤产量占世界70%，建筑陶瓷产量占世界52%，发电量、煤炭产量、工程机械、港口吞吐量等都是世界第一。房地产与相关产业对中国经济的巨大拉动作用不可低估。

房改所带来的另一个显著变化是居民住房条件的迅速改善。城镇居民人均住房建筑面积从房改前的17平方米提高到2016年的36.6平方米，户均一套住房。

中国房地产报：对于房地产市场的发展您有什么建议？

孟晓苏：房地产市场发展要注重供给侧结构性改革，着力解决人民日益增长的美好生活需要与不平衡不充分发展之间的矛盾。在管理上需要各地精准施政，更要有改革创新精神。国务院已经多次要求因地制宜、因城施策，现在如果还是一刀切式的限购是不合适的，包括靠“约谈”实现一刀切。要尊重各地市场的现实情况，让地方政府有资金有能力推动楼市的供给侧改革。譬如，要继续供应廉租房，加快完善住房保障，就要求地方政府要有足够的资金投入，目前的资金来源除扩大负债之外，主要是土地拍卖收入和房地产税收；要提倡“租购并举”，加快发展住房租赁市场特别是长期租赁，这就需要相关配套政策扶持；要用“共有产权房”降低购房门槛，让“夹心层居民”早日实现购房梦想，就需要政府减少一些当期地价收入，而把部分地价转为房屋产权；要加快推进农村集体建设用地改革，其中需要改革的方面更多；要通过建设“美丽乡村”把城市房地产投资与城市购买力引入农村，让乡里农民可以共享改革发展的成果，更要在试点突破与修改法律法规上有所作为。

面对房价上涨，最重要的是增加居住用地供应、增加商品房与保障房供应。在这方面要防止出现“调控调反方向”的事，譬如为控制房价上涨而减少住宅供地、以增加政策性住房供地比例为名减少商品房供地、滞留售房企业现金流以削弱其购地与开发能力、过分强调开发企业“自持率”而造成可供市场销售的商品房减少，等等。这些都会起到减少供给的作用，反而会推升房价上涨。

楼市调控要从供给侧发力，用增加商品房供应满足市场需求，用增供保障房缓解弱势群体居住困难，从而抑制房价过快上涨，和减少房价上涨对低收入群体造成损害。要改变人为小周期的无效调控，把稳定房地产市场作为政策目标，用建立长效机制取代“短期调控”。

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责任编辑：何可信  刘亚

审读：戴士潮

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