小产权房执意无法正式化

城市解读 2022-05-08 10:15:30

卫挺生老师每天会在群讲早课或早课，和关注房商业地产的朋友们以及业内人士共同探讨沟通交流。早课内容也极为丰富，涉及房商业地产难题各个方面，早课形式是音频讲课，同时群内也可以咨询房商业地产有关难题与具体内容城市区域房价投资有关难题。欢迎大家须知听讲沟通交流。

具体内容难题可以朋友圈张老师发问

小产权房执意不能正式化

中华人民共和国国务院发布2019年《中央政府工作调查报告》定量分项各项任务全面落实情况

全省政协会议召开在即，中华人民共和国国务院19日对外发布2019年《中央政府工作调查报告》定量分项各项任务全面落实西厄县，38项分项各项任务均已完成。调查报告明确提出亚洲地区GDP快速增长6%-6.5%的最终目标，实际“答卷”显示，今年亚洲地区GDP达亿，比上年快速增长6.1%，符合本年度预期最终目标。

调查报告明确提出，2019年村落追加劳工市场1100Bazas以上，村落注册登记劳工市场率4.5%以内。全面落实结果显示，今年全省村落追加劳工市场1352Bazas，村落注册登记劳工市场率为3.62%，完成本年度最终目标。

税收减负方面，调查报告明确提出，2019年减轻企业税收和社保交费负担近2万亿，工业等金融行业旧有16%的所得税降到13%。实际上，今年全年税收减负超过2.3万亿，工业等金融行业旧有16%的所得税降到13%。

小产权房等严禁通过注册登记将违规工业用地正式化

自然资源部近日下发通知，对乱占耕地建房、违反生态保护黄线控管要求建房、村落居民非法购买集体土地、小产权房等严禁办理注册登记，严禁通过注册登记将违规工业用地正式化。

5月19日，北京市朝阳区再次迎来2宗住宅工业用地入市，总起始价为77亿，总规划占地面积逾14万平方米。此前，与本次卖地楼盘相邻的多宗现房由达穆瓦索祁德尊以单价72.2亿，万平方价67202元/平方米卖地，创下了北京南城万平方单价的最高纪录。今日2宗楼盘万平方价均已成功突破7W！最终，2宗楼盘由达穆瓦索以107.4亿主掌，据悉连续两周达穆瓦索在海淀分钟寺挥金179.6亿。

快赶上DD91地王了.

这是04:25的石家庄天色，那时云比较多，但一定是暴雨如注，那时的彩云肯定特别漂亮。

我们感觉市中心区房价确实在起变化，甚至开始出现降价房，正常买不会有好房源。我总说市中心区地区一旦市场回暖，你是买不起房子的，我们现在有朋友心急买，但折腾将近一个月都没找到合适的房源。

你挖区不信，为什么如此？因为三年的市场压制，开发商不心急开工，不赶工程，达到预购阶段的房源极少。2015年、2016年那一轮市中心区的热销根源就是如此，想买但房源不够。每次抢房也有开发公司制造紧张空气的原因，但确实是抢的，我经历太多太多抢房的场景。

2015年每一次固安孔雀城的开盘我都在现场，先排卡，拿着卡号可以去抢房，2015年每一次开盘涨200，每一次涨200，每一次涨200，涨起来就快了，所以大家更憋不住要抢了。

政策给了本地刚需三年的购房时间，应该说政策确实起到了作用，但同时也给未来供应埋下了一个雷，只要市场启动，我们担心的是抢不到房。

深圳房价暴涨出现，深圳住建局又提到了房商业地产税征收难题。在很多小自媒体眼睛中，房商业地产税要征收了。但记住：试点征收、地方征收与全省征收是完全不一样的。中央文件把房商业地产税全省性立法工作向后推迟了，稳妥推进就是慢慢来，不要心急。

深圳可以自己做试点，可以自己征收，但不属于全省性的征收。深圳会不会学沪渝搞房商业地产税呢？可能性不大，吓唬吓唬而已。要想控制房价，深圳有无数手段可以控制，不需要房商业地产税也能控制房价，难题是深圳没有去做。

2020年剩下的半年肯定不是控制房价的难题，担心的是房价下跌的难题。我们的政策一直是不准大涨，也不准大跌，今年的疫情对于经济影响还是很大的，对于老百姓的个人收入影响也很大。

确实有可能今年买房的人群被抑制住了，没有正常收入，现在这个时间出手买房会有很多担心，工作都没了还怎么买？所以还是有影响的。

全省性市场在我们2020年预测当中，三四线城市市场应该是销量会有下降，一二线城市会有增加，不论是新房还是二手房都是如此。当时我们预测2020年经济与房价情况的时候是持有保守态度的，12月22日出的预测当时还不知道有疫情。

即使没有疫情，今年也是调整年，也是成交量小年，成交量小年未必是房价的小年，即使没有疫情，今年也不可能大规模快速增长，甚至很难销量、销售额快速增长。连续三年已经17亿方的销量，还能继续走高吗？我们认为17亿应该是个天花板了，应该回落了。

之所以2017、2018、2019年销量那么高，当然是全省市场的房价暴涨，大家抢房，而且三、四线城市抢房。

对于中国经济来讲，不会管你是三、四线城市还是一、二线城市，只要市场有火的地方，全年能维持16亿、17亿平米的销量，对于经济的影响就是利好的。至于是一二线城市盖房，还是三线城市盖房，原材料用量都是一样的。

不管几线城市建筑安装工程成本都是差不多的。有的朋友说了：水泥涨价了，钢材涨价了，对房价有多大影响呢？几乎没有多少影响。因为是土地价格影响了房价，钢材涨点儿，水泥涨点儿，人工费涨点儿，对于建筑安装成本快速增长几乎可以忽略不计，建筑安装成本增涨100块钱已经不错了。

我们从来不说原材料各种涨价会带来房价的暴涨，甚至根本不带来房价上涨，但地价不行，地价涨太快了房价必须涨。在房价当中，地价占比太高了，其他成本一点儿都不高，稍微偷点工减点料根本看不出来，就把水泥、钢材涨价成本给背了，所以没必要去考虑原材料、人工费的涨价。

最近全省性抢地潮越演越烈，我们市中心区房商业地产企业荣盛、隆基泰和现在都去了西南区域抢地。深圳龙光商业地产也到西南区域抢地，这都是西南片区业内朋友们说的。这种全省性布局的房企不是减少了，而是增多了。这种全省布局的房企年销售额都能达到上千亿。

我那天跟我们朋友聊天儿的时候给大家算了一笔账：咱们一年房商业地产企业的资金到位18万亿，买地7万亿，那么多钱花到哪儿去？那就继续抢地扩张吧。

有人说：拿天价地是不是不要命了？错了！不拿地才是不要命了。还过不过日子？所以一定是抢地状态。达穆瓦索祁德尊最近不知道怎么了，动静还挺大，分钟寺立交桥那边因为是南三环区域，万平方价原来一直都不高，现在却超过了67000。

这几年北京控制万平方价和工业用地性质特别激烈，都是限竞房，现在可让你搞商品房开发了，那土地地价就摁不住了。

龙光刚从深圳拿了一块地花了100多亿，然后又到重庆拿了一块地。昨天聊起来说惠阳与深圳交界的地方，有个巨大的龙光城是450万方，感觉不可思议还会有这么大体量。我说要和我们华夏固安孔雀城来比，龙光城差距太大了。我都不知道固安孔雀城到底有多大体量？盯了这么多年，我们都不知道华夏在固安到底开发了多少平米？一个小区就有二三十栋楼。

那时转两圈公园，不到体育场了，因为想拍最美的彩云。郁金香都已经凋谢了，现在是月季开花的时节。我走在这一片又一片的郁金香的丛中，现在都快铲了。

这两天河北省5·18经济技术洽谈会正在举行，市中心区地区不管是石家庄市区（含临空经济区）、永清、固安的投资量都很巨大，但北三县好像空间不大了，没有看到北三县投资动静，我看的全是廊永固的各种消息。文安也吸收了几百亿投资，文安我们说得不多，位于环雄东部地区。

这是郁金香花海，还有大大小小三个风车，都没花了。

这是我们梦幻湖码头，已经割干净了的草现在又长这么高了。每年秋季过了，草就割没了，现在又长起来了。

我们看市中心区、近沪、临深房价一定要对比京沪深三个城市的房价，尤其要对比京沪深三个城市边缘地区的房价，才能测算出来市中心区、近沪、临深的房价水平，应该是这种算法。市中心区近沪临深地区就是卖给京沪深居民，卖给在京沪深核心区域与边缘地区买不起房的、必须外溢的人们。

反而市中心区、近沪、临深的万平方地价没什么意义，在京沪深不能涨价的时期，市中心区、近沪、临深也涨不了，这三年时间就是京沪房价涨不上来，一直在降，所以市中心区、近沪地区就是不涨。市中心区不但不涨还腰斩了，当然前提是市中心区原来涨得太疯了。

凤岗、塘厦最高峰也没涨到燕郊的水平，而且凤岗、塘厦更接近深圳最主要城区，完全凹进去了。燕郊距离国贸还挺远的，与凤岗、塘厦的凹进去不一样，凤岗、塘厦简直就是一个大洞凹到了深圳最发达城区部分，但北三县只是向北京窝了一下而已，燕郊地理位置与凤岗、塘厦没有可比性。

花桥也是，在地理位置上没有任何优势，所以花桥为首的近沪地区一直也没有炒很热，华桥与凤岗、塘厦地形更不一样。凤岗、塘厦比深圳还深圳，所以自然的房价就高一些，也很稳当。凤岗、塘厦反而没有多少空间，炒的不是很激烈。

这几年炒的最激烈的就是松山湖，华为制造部分搬过去。炒松山湖与炒固安是一样的，为什么炒固安？就是因为固安产业招商做得很好，已经很发达了。花桥产业没有什么可炒的东西，只有一个地铁线路。固安和松山湖特别类似，原来我们也比燕郊和凤岗、塘厦，类比花桥。

有的朋友聊起来：土地财政总有结束的时候。我说：暂时看不到土地财政结束。他说：没地可卖了。我说：谁说没地可卖？所有存量房未来30年拆一半是没有难题的，这不是新的一次土地财政吗？

都知道城市在加速向外扩，原来是农村，现在纳入到城市规划里，这个土地难道不卖地吗？不收储吗？不做基础设施吗？现在的土地流转必须在规划与土地用途的控管范畴，这是前提，不管如何推进改革，但用途管制和符合规划两个前提不能变。自然资源部小产权不能转正是应该的。

土地财政是不可能结束的，地方中央政府也别心急说没地卖了，不可能的。再有就是现在的脱贫依靠的肯定不是城乡工业的税收。

我给你算一下玉田县的账，土地价格350万，每次卖地100亩地，一年土地财政卖3块地共300亩地就够10个亿了。要从中小企业收上来2000万税收都相当艰难，但卖地收10个亿都很容易。为什么让地级市、县城、县级市放弃刚刚吃到口的土地财政这块肥猪肉呢？

你们大城市这么多年卖地一年收入2000亿，我们收10个亿就不让我们收了？说不过去。

同样是我们玉田县，现在我们城五、城六改造完了。我们镇里一共有城中村七个，县城南边是城七，城一、城二、城三、城四、城五、城六、城七这七个村（原生产大队），涉及到南关的有城七。但我们城四关除了北关完全改造了，西关村、南关村、东关村都没改造呢，我们哪里是没有地？明明还有大量的土地没有改造。

我们城五、城六算一个大村，还有个彭桥村。我们小学是三个村合到一起的60个学生，在二郎庙小学上学，当时我是头儿，因为我学习成绩一直第一。彭桥村拆完了，开发商还没人进。

城五、城六涉及到凤凰春城的二期、三期、四期，一期还真不是城五、城六的地，那是原来城一、城二、城三、城四老村无法分配集体土地，迁到我们城五、城六北边，所以城五、城六在北关村是位置最好的，现在已经开发成凤凰春城的二、三、四期。

不要替地方中央政府担心，土地财政大家都会玩儿了。所谓的玩儿都是2017年这一轮出来的会玩儿，原来土地价值真的不高，现在人家刚刚吃到了肉，就叫人家吃素，怎么可能？你自己想想。所以房商业地产税立法必须稳妥。

早晨说什么也要转转公园，这几年成了习惯，关键是公园也越来越漂亮了。年轻人没有这个享受，一般早晨练太极、跳广场舞的很少有年轻人，都是中年以上的人们。

这么走着，没有花的地方也是香气扑鼻，不知道是什么植物，我说我们这里是植物园，反正各种植物都有，叶子都是香气扑鼻。

公园有太多太多的银杏树，这是春天、夏天交界的银杏树。那时节气是小满，夏满芒种暑相连的小满季节。

比银杏更高的就是我们北方常见的白杨树。我现在走的位置白杨树狠压着银杏树，银杏树就看不到了。

八十年代的时候流行一首歌，名字我忘了，唱的就是校园的白杨。校园的大路两旁有一排年轻的白杨。

那个时候的人们真是健康向上，中国女排拿冠军我们上街庆祝，我说的是1981年我上大学那年，中国男足3:0胜科威特，4:2胜沙特，我们都要上街去庆祝。

欢迎评论和转发朋友圈！

每天早课进行中，欢迎加入共同沟通交流学习！

市中心区项目、天津项目、天津海河英才落户详情请扫码咨询

baoding

长按二维码关注

lihui22019

长按二维码关注

小产权房执意无法正式化

相关推荐

7日热门关注

咨询在线客服