何以_龙华小产权房数次贩售后商业价值过亿_原物业公司竟追讨夺取房产!

 

摘要：圣埃蒂安德胡尔坎物业公司受让时只有黄大仙区1400余万。如若城中村，高达9700万多万平方米的违规建筑物或可分期付款等同面积的不合法房产，其市场商业价值但过亿。

南都“马上办”4月份共报道了23宗举报，涉及31个被点名单位，至今7宗已赢得答复或化解，但有16宗仍在处理中，其中还有不少“老大难问题”。而违规建筑物进入市场销售增添的问题相当突出，有5宗有关举报。

如龙华民治弯果大楼、石岩义乌小商品生活馆都是由来已久的违章建筑，多年来却租售活跃，而依照有关法律条文，违规建筑物应该被拆毁或者充公。

两宗违章建筑引起的纷争举报，牵涉众多小物业公司、小租客的利益，但至今仍无完整的化解方案，目前出面回应媒体的都是当地市中区的办事处，反馈多为“尽力搭建协商平台，促成事件各方沟通”。

调解手段能起到多大作用？为什么未见更高一级主管部门应声？

违规建筑物增添系列衍生问题

以龙华民治弯果大楼为例，这一建筑物高12层，总建筑物面积9700万多万平方米，原有200数名居民。建筑物并没任何建楼相关手续，在2009年备案“发展史遗留下来违章建筑”，此后被多方转售，分割销售给数个小物业公司。

不过胡尔坎物业公司在2015年提控告讼，称当事建筑物权属性质为农民自发性工业用地，依照有关法律条文法规，受让合约应属合宪，意欲夺取房产。而这一诉请也赢得高等法院支持，胡尔坎物业公司重审赢得胜诉。但这必然要产生一系列法律条文纷争，已经购买部份物业的物业公司必然将发起反周，增添不稳定因素。

物业公司取回房产的一个背景是随着城中村，农地和其上房产的商业价值大为提高。圣埃蒂安德胡尔坎物业公司受让时只有黄大仙区1400余万。如若城中村，高达9700万多万平方米的违规建筑物或可分期付款等同面积的不合法房产，其市场商业价值但过亿。

实际上依照有关法律条文，违规建筑物应该被拆毁或者充公。如果严格依照法律条文，胡尔坎物业公司显然并不会取回房产，只不过法律条文在执行过程中，常常被大打折扣。

事件回顾：

“发展史遗留下来违章建筑”弯果大楼7年来为什么能被多次受让？

弯果大楼2009年备案“发展史遗留下来违章建筑”，还没被纳入规范管理，就以1400万被受让给一个“大物业公司”，该“大物业公司”又将部份房屋受让一企业，企业再受让给数个个人。而后来高等法院作出重审民事裁决认定：无证据证明弯果大楼有建楼相关手续和权属证明，1400万元的受让合约书合宪，而在“大物业公司”之后花钱买了弯果大楼房屋的个人小物业公司又该怎么办呢？纷争到现在还没化解。

多年前备案“发展史遗留下来违章建筑”如今留下纷争

弯果大楼位于龙华民治市中区五和大道附近，又名民乐工业园公寓B栋，高12层，原有两百多户居民。前年开始，大楼前物业公司控告现物业公司。高等法院裁决后，前物业公司通知租客直接跟他这一方解约，还有优惠。但租客解约之后却被停水停电。纷争到现在还没有化解。

该大楼属于谁？在2009年备案深圳市农村城市化发展史遗留下来违规建筑物时，该建筑物备案权利人为“朱某良”、“朱某芬”。“朱某良”、“朱某芬”把大楼受让给了乙方刘某锋，签有《房地产所有权受让合约书》。而2010年4月，该大楼又受让给乙方冯某珍，所有权受让合约书上的乙方是“吴某生”。

据了解，两次受让的乙方———刘某锋和冯某珍是亲戚关系，乙方吴某生授意朱某良朱某芬签了第一份合约书，而两份合约书指的是同一个交易：涉及的弯果大楼建筑物总面积为9700万平方米，共十二层，占地面积为600万平方米，受让总价款为1496万元，协议签订合约，扣除乙方已支付给乙方的借款等款项，只要乙方收到乙方950万就视为付清该楼房农地受让总价，合约书还签订合约了付款方式和部份楼层房租先由乙方缴交后再转给乙方等等事项。

到了2015年，吴某生、朱某良、朱某芬三人作为原告，将冯某珍、刘某锋诉至法庭，供称发现当事建筑物权属性质为农民自发性工业用地，依照有关法律条文法规，受让合约应属合宪，并指原告自赢得房屋所有权收租开始即存在不依法缴纳税款税费等违规行为，请求判令双方2010年4月签署的转发合约书合宪，并诉求原告冯某珍等返还缴交的房租等费用。原告朱某良表示，受让时曾口头签订合约，冯某珍方不能再将房屋受让，后来却没有遵守。

依照裁决文书，冯某珍答辩中指出，吴某生等3人控告主张合宪，因当事建筑物存在城中村拆迁补偿、农地房屋增值等利益，并辩称己方已将弯果大楼七套房屋受让给数名小物业公司，剩余房屋则整体受让给深圳市泰兴御物业管理有限公司(以下称“泰兴御公司”)，而泰兴御公司又通过签订《房产合作分配合约书》的形式，将弯果大楼房屋受让给了个人，产生多位“小物业公司”。

高等法院民事裁决：

受让协议认定合宪

双方诉至法庭后，宝安区人民高等法院作出一审民事裁定，以涉案建筑物(即弯果大楼)没有房地产证，并已进行发展史遗留下来违章建筑备案，认为案件应先由行政机关对建筑物物不合法性进行审查处理后，当事双方再就合约纷争诉讼为由，驳回原告诉讼。其后吴某生等三人上诉，2015年12月市中院则做出重审民事裁定，认为吴某生等三人就受让协议合约纷争诉至高等法院，属于合约纷争，高等法院应予审理，据此裁定撤销宝安高等法院一审民事裁定，指令宝安高等法院进行审理。

2016年4月，宝安人民高等法院做出民事裁决，认为原原告为房屋买卖合约关系，本案为房屋买卖合约纷争，无证据证明涉案房屋有相应的建楼相关手续和权属证明，故原原告签订的受让合约书违规了法律条文法规规定，应认定为合宪合约，裁决确认原原告于2010年4月签署的受让合约书合宪。目前，该裁决已经生效。

进展

社区工作站介入

高等法院裁决生效后，弯果大楼的“小物业公司”向南都记者提供了《房产合作分配合约书》，称房屋是买来的，虽是小产权，但认为己方也有相应权益。民治市中区民乐社区工作站方面表示，会积极搭建平台给有关方协商沟通，并联系市中区司法所提供法律条文方面的援助。

南都评点：明知没有产权证书，“发展史遗留下来违章建筑”仍被转来转去，小物业公司购房时想必不可能不知道房子的实际状况。原物业公司受让后又提诉讼，二手物业公司受让后又继续受让，小物业公司明知房屋没红本仍买，都逃不过一个利字，城中村的巨大利益，农地房屋的增值空间，弯果大楼问题如何化解，需要市中区社区下苦功夫了。

石岩义乌小商品生活馆已有400数名小租客

4月报道的石岩义乌小商品生活馆纷争事件。石岩义乌小商品生活馆体量庞大，位于宝石西路37号，石岩汽车站正对面。生活馆楼高20多层，玻璃外墙，该楼1-4层、5-12层、13-21层依次是小商品店铺、酒店和写字楼。

这一生活馆早于5年前就被定性为违章建筑而遭到充公的行政处罚。但实际上，这一建筑物仅仅只是名义上被充公，一直未被移交给有关部门。并且从当年开始，这一商品城就被多次出租，形成由一房东(违章建筑开发主体)、两个相继承租整栋楼“大房东”和400数个小租客的“出租链”。

评点：一旦这复杂的租赁关系中出现矛盾，小商户的经营受到影响，又增添多重不稳定因素，当地有关部门又只能疲于应付调解。

违规建筑物的产生就在于不遵循法律条文，而一旦出现衍生的问题，譬如前述的各种矛盾，也必然无从在法律条文框架内予以化解。

事件回顾：

石岩义乌小商品生活馆5年前被定性为违章建筑而充公，却为什么租给数百商户？

石岩义乌小商品生活馆5年前就被定性为违章建筑而充公，但从当年开始就被多次出租，形成由一房东(违章建筑开发主体)、两个相继承租整栋楼“大房东”和400数个小租客的“出租链”。两个“大房东”之间因房租起冲突乃至打官司，其租赁合约已被高等法院裁定合宪。石岩市中区办回应记者，称市中区高度重视，积极介入此事，并为双方搭建了沟通平台，谴责破坏秩序的行为。让人困惑的是，市查违办的材料称5年前生活馆充公后交给了石岩市中区，而市中区称并没有移交。

2017年4月21日，宏裕石岩义乌小商品生活馆依旧在营业并在大门的显示屏上打出招租的信息。

这条“违章建筑出租链”有多长？

石岩义乌小商品生活馆位于宝石西路37号，石岩汽车站正对面。生活馆楼高20多层，玻璃外墙，该楼1-4层、5-12层、13-21层依次是小商品店铺、酒店和写字楼。经南都记者观察，生活馆客流量并不大，酒店已不再营业。

生活馆目前由深圳前海宏裕资产管理有限公司(下称宏裕公司)经营管理。租客欧阳先生跟该公司签了19年的租约(从2014年10月1日起)，2017年10月1日收铺。他说，生活馆挂牌的开业仪式石岩市中区的有关领导也参加了，“就是因为有市中区官员，我们才相信了这个项目，才决定租店铺”，没想到这个项目其实是违章建筑。欧阳先生说，租客最近才了解到生活馆大楼无建楼相关手续，是一栋违规建筑物，2013年就被充公了。拿到官方文件后，大家才梳理出这栋大楼被多次出租，产生“一二三级大房东”和400数个小租客的过程。

违章建筑被充公的当年就出租了

据租客提供的一份《市查违办关于宝安区石岩市中区宝石西路37号地块涉嫌违章建筑的复函》的材料显示，石岩义乌小商品生活馆在2009年11月由叶志文与罗春荣合作开发建设。由于没有取得建设工程规划许可证，2012年3月6日被宝安区规划农地监察大队立案查处（但仍于当年10月封顶）。

2012年3月15日被处以“充公其建筑物物”的行政处罚，建筑物物移交石岩市中区自发性资产管理办，半年后，该生活馆大楼被叶志文与罗春荣出租给汇商厦公司，为期19年。对此，叶志文与罗春荣方的代表陈先生告诉南都记者，生活馆跟石岩片区很多小产权房一样，是一种发展史遗留下来，并不影响该建筑物日后的正常经营活动。这个说法并没有得到市中区和有关部门的证实。

2012年3月15日，深圳市宝安区规划农地监察大队向“一房东”下发行政处罚决定书，处以“充公其建筑物物”的处罚决定。

汇商厦租下生活馆一个月后，2013年11月又把大楼出租给了龙海滨、王鹏两人，租期同样为19年。没多久，承租的龙、王两人以生活馆租赁合约(含500万元租房押金及其他在场材料)作为出资，入股了深圳前海宏裕资产管理有限公司(下称宏裕公司)，享有该公司39.4%股份。2014年4月14日，宏裕公司跟汇尚厦签订了《房屋租赁合约》，从此宏裕公司取得了该大楼的实际经营权。如果说叶志文、罗春荣是“一房东”，姑且称汇尚厦为“二房东”，那么宏裕公司可算作“三房东”。这三方后来形成了连环欠租的局面。

三房东租约被高等法院判合宪

“二房东”汇尚厦卢王琳表示，与宏裕公司合作之初就签订合约生活馆只能按月出租，不能长租。但该“三房东”却跟100数个投资者签了19年的长租还一次性缴交房租。卢王琳说，“这是最初的冲突点”，后来宏裕公司没按合约交租，才终于引发了官司。

“二房东”汇尚厦公司提供公司员工被宏裕公司的安保人员殴打致伤的图片。

他说，按合约，宏裕公司应从2015年1月1日起向汇商厦公司交租，但到了当年3月还没交。汇商厦公司发函催讨，宏裕公司以没取得消防合格审批为由拒交。随后，双方签订了一份《补充协议》，签订合约由汇尚厦公司协助宏裕公司办理消防审批合格证，房租降为50%。但宏裕公司交了70万元之后又不交了。2015年7月，“二房东”汇商厦公司控告宏裕公司这个“三房东”长期不交租，不履行合约；而同时“三房东”也以“二房东”没有办理消防合格证为由进行反诉。宝安人民高等法院依法将两案合并审理，裁决双方签订的《房屋租赁合约》及《补充协议》合宪，要求“三房东”宏裕公司返还承租的房屋并赔偿租期内房租。

宏裕公司不服而上诉，深圳市中院裁定双方合约合宪，但一审未对宏裕公司对生活馆的装修进行资产评估，要求发回重审。重审已于今年3月开庭，未宣判。

“三房东”宏裕公司：

二房东两年来十多次搞破坏

宏裕公司代表称，此前不交租的原因主要因为汇尚厦公司没有在签订合约的时间内办理消防合格证。他指责汇尚厦公司从2015年3月以来组织了十多次破坏生活馆经营秩序的行为，造成租客恐慌，不少租客因此离开。今年春节后，汇尚厦公司到生活馆闹事5次，造成巨大损失。该代表还说汇尚厦并没有主动告知生活馆是违规建筑物，合约中也没有体现，直到2016年底从政府信息公开的内容中才得知该建筑物在2012年3月被处罚并充公的情况。

由于宏裕公司长期不交租，汇尚厦公司组织人员到生活馆门口举牌维权。

对租客要求退租的诉求，宏裕公司称，生活馆总共有500多间商铺，出租的商铺有400多间，其中长租客有100多户。目前仍在打官司，二审结果尚未公布，宏裕公司仍会继续履行与长租客的合约。至于到了合约签订合约的交铺时间(2017年9月30日)，宏裕公司也将会履行合约向小商户交铺，小商户可以自己经营，也可以委托宏裕公司管理经营，届时会将每个月的房租返还租客。

“二房东”汇尚厦公司：

被欠租后巨亏，将强制停水停电

汇尚厦卢王琳透露，宏裕公司欠租近2500万元，导致汇尚厦亏损上千万，汇尚厦因此也没有能力向“一房东”交租，也欠叶志文、罗春荣2000余万。他气愤地说：“现在看来，获益者只有宏裕公司，既不交租，还在向小商户收租。”

卢王琳称，依照高等法院裁决及裁定，宏裕公司应当返还场地并停止营业，把房租退还给所有商户。如果不执行又继续不交租，汇商厦公司将采取强制停水停电等措施维护自身的权益。

“一房东”代表：

不愿掺和纷争，只想收到房租

前述“一房东”代表陈先生表示，汇尚厦公司目前只缴纳了当时合约押金500万，后来就没有交过租了。一房东在促成生活馆正常经营上付出了很多努力，尽心尽责。包括在当初汇尚厦公司没法办理消防合格证的时候，一房东也跟对方签署了《补充协议》，签订合约消防合格证前只缴交一半的房租。陈先生说，一房东并不想参与汇尚厦公司与宏裕公司合约纷争事件，物业公司只想收到房租，确保生活馆的安全经营。

疑点：

生活馆充公后，市查违办称已移交市中区，而市中区称并未移交

石岩市中区称，2016年市中区就已经知道义乌小商品生活馆的情况，市中区高度重视，积极介入此事，并为双方搭建了沟通平台，对于此前双方都有过激行为也多次召开座谈会，建议双方通过合理不合法的途径寻求协商化解，引导双方走法律条文程序。经查，目前该建筑物物产权尚未移交市中区自发性资产管理办。与前述《市查违办关于宝安区石岩市中区宝石西路37号地块涉嫌违章建筑的复函》的材料不一致的是，市中区称目前该建筑物物产权尚未移交市中区自发性资产管理办。

短期来看，违规建筑物给民间增添了财富，某种意义上还给深圳劳动力提供了廉价的生存空间。但长远来看，违章建筑挤占城市的发展空间，更为严重的导致社会只能长期在维稳机制内运作，增添的一大恶果就是法律条文不被尊重，丛林法则横行。

内容来源：奥一网、网络等

整理编辑：龙华资讯网

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