买回的“小产权房”难以交房,应怎样化解__chan_

 【此案概要】

安阳许昌的陈先生等20位受托人在2018年所买回的某新盘“小房屋产权房”，按约应在2018月底交房，但迄今仍被婉拒交房。

找地产商查问，明确要求付款时，遭地产商强硬态度婉拒；明确要求交房时，则被地产商KMH“办妥大房屋产权房成本上升”等借口推卸责任。更过分的是，地产商明确要求陈先生等人依照高于周边“大房屋产权房”房价的标准补交房款，否则不可能交房。

在退房、交房均无望的情形下，陈先生等人慕名而来找到了北京在明辩护律师事务所的杨念平、张波辩护律师。

【办案经过】

代理后辩护律师杨念平、张波考虑到“小房屋产权房”保险合约可能属合宪合约、刑事案件或将面临继续执行困难、受托人另行房屋居住、临近月底受托人急需付款好好过年的现实因素，指出该案目前的最优计划为通过快速民事诉讼方式化解争论，并制定了“三步走”民事诉讼策略：

第三，立即起诉明确要求履行合约交付房屋；第二，取证调阅新盘开发投资顾问身份信息；第三，新增投资顾问为共同原告明确要求承担连带责任；第四，根据检察官意见建议，修正增加各别诉请，明确要求退回购房款并索赔。

此外，应在条件允许时，第三天数展开财产保全，以保障后续案款的继续执行。

【刑事案件结果】

刑事案件办理过程中，在充份沟通交流的基础上，检察官尽心负责、受托人积极配合，经协调、批捕、取证、新增原告、变更诉请、开庭、继续执行、继续执行协商等流程，基本完全依照既定的计划展开，当事人最终收到了判决退还的购房款和违约利息。

需要特别注意的是，虽然该案经历了诸多民事诉讼流程，但从2021年11月底批捕到2022年1月20日全部拿到继续执行案款的不到2个月天数内，受托人所委托事项已经全部得到化解，受托人心里的石头得以落下，过了一个“放心年”。

【法律条文难题分析】

该案涉及一个迄今仍未形成标准化意见建议的法律条文争论难题，即：“小房屋产权房”保险合约是否有效率？

经检索，目前，民事判例中指出“小房屋产权房”保险合约合宪的意见建议居多，但仍有部分持不同意见建议的裁判员观点，指出应采取抵押权犯罪行为的迷思，即合约标的正当性不应负面影响债权犯罪行为即合约这类的曾效力，那么，“小房屋产权房”保险合约归属于有效率的合约。

由于《民法》第三百五十七条归属于对原《合约法》第十四条无权处分准则展开的修正，笔者倾向于指出“小房屋产权房”保险合约的曾效力不受卖方这类正当性负面影响，但对《民法》第三百五十七条如何解释和适用，仍需一定天数形成标准化的裁判员准则。

对民事实践而言，因合宪归属于法庭主动审查事项，在民事诉讼中可以考虑依照“小房屋产权房”保险合约的曾效力不受卖方这类正当性负面影响的思路来设计诉请，或者在诉请中直接有意忽略合约这类曾效力难题，在批捕后，可以通过与伊瓦诺检察官展开充份沟通交流并酌情修正诉请。（张波/文）