“小产权房”卖方洪富不交房,卖方无视高等法院_chan_

此前有该文谈起“小房屋产权房”买方洪富、明确要求买方退还房屋的刑事案件，在此类刑事案件中，高等法院现阶段普遍偏激于否决控告，不对刑事案件作虚拟该案，但有朋友提出疑点，“如买方还未交货房屋，买方控告，高等法院这种情况下会如何处置”。本期该文就通过一个案例来解答大家的疑点。【基此案情】2018年9月5日，宋某与沙芥签定《购房订金协议书》约定：沙芥将所涉房产出售予宋某，转让价格元，订金为5多万元，于协议签定当天缴付，沙芥在2018年11月5日前交房，宋某在沙芥交房当日缴付两笔款项60多万元，在2018年12月13日前付清定金元。合约签定后，宋某向沙芥缴付订金5多万元，但沙芥未交货房屋。此外，所涉房产系位于深圳市××浪街道××区××南边××房，没办理手续房产注册登记，沙芥已办理手续历史欠账违规建筑物普查注册登记。

宋某向高等法院控告允诺：1.允诺证实双方购房合约合宪；2.允诺沙芥退还宋某购房订金50000元，并缴付本息。沙芥向高等法院民事诉讼允诺：1.允诺司法机关维持原判宋某索赔沙芥经济经济损失10000元；2.允诺维持原判宋某承担此案所有诉讼费用。【裁判说理】一言以概之：证实合约合宪，买方应退还购房订金并缴付本息，否决买方明确要求索赔房产废置付的民事诉讼允诺。二审高等法院认为，此案为房屋买卖合约纠纷。所涉房产没办理手续房产注册登记，且属历史欠账违规建筑物，而未经中央政府处置。在中央政府处置前，难以就所涉房产买卖合约的曾效力作出虚拟判定，因而，对宋某有关证实合约合宪之允诺未予全力支持。合约签定后，沙芥未交房，所涉房产亦难以办理手续产土地权属注册登记，因而，沙芥无继续占有宋某购房订金的不合法理据，沙芥应向宋某退还购房订金，故宋某诉请沙芥退还购房订金50000元理据充分，二审高等法院予以全力支持。有关本息，沙芥占用宋某订金确实造成宋某经济损失，应予索赔。本院认为，所涉房产系未取得不合法房屋产权证明亦无不合法建楼相关手续的违规建筑物，且尚未前述交货，宋某与沙芥就所涉房产签定的购房合约为合宪合约，故沙芥应将其收取的订金及相关本息退还宋某。所涉房产为违规建筑物，司法机关不允许出租牟利，故沙芥有关废置经济损失的允诺依据不足，未予全力支持。

【点评】就无不合法建楼相关手续的无牌房屋签定的买卖合约，因交易标的是违规建筑物，买卖合约合宪这一结论前述基本是没争论的，因而，此案二审高等法院裁决合约合宪完全在意料之中。而反之亦然是无不合法建楼相关手续的无牌房屋，在房屋已交货、买方控告明确要求退还房屋的刑事案件中，高等法院之所以否决控告，而未间接判定合约合宪，并不代表高等法院认为合约有效，前述只是现阶段政策及市场情况下的一种权宜之计。而此案中，二审高等法院对买方有关合约合宪的允诺反之亦然不作虚拟处置，却有点夸饰，因此案争论焦点并不涉及房屋的土地权属，只是有关订金等费用的退还或索赔，中央政府对房屋的处置结果并不负面影响高等法院的裁决。据此可推论：在涉及无不合法建楼相关手续的无牌房屋的买卖合约纠纷刑事案件中，如刑事案件裁决结果可能负面影响房屋土地权属，则现阶段深圳高等法院通常会否决控告，不间接判定合约曾效力。不过，也不宜夸饰，此案中，如买方控告明确要求交房，此案处置结果虽然反之亦然会负面影响房屋土地权属，但高等法院更可能是判定合约合宪，否决买方允诺，因合约从法律上而言是合宪的，高等法院没理据全力支持买方交房的允诺，因而，此案宋某间接允诺证实合约合宪并退还订金及本息是明智之举。

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