贫困地区专有房屋进行买卖纷争合约曾效力判定正当理由精选集

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编者按：

贫困地区专有房屋进行买卖纷争合约的曾效力以判定合宪为准则，以判定有效率为值得一提，如果进行买卖双方都是同一信用社组织机构的成员，经过了自发性农地审核相关手续的，可以判定合约有效率。

判定合约合宪时需要考虑相关行政管理工作法律条文法律条文法规对违规进行买卖自发性农地行为的处理。

▶ 合约法 

第三章 合约的曾效力

第五十二条　有以下情形之一的，合约合宪：

（五）违反法律条文、行政管理工作法律条文法规的强制性明确规定。

第五十八条　合约合宪或是被撤销后，因该合约获得的财产，应予以退还；不能退还或是没有必要退还的，应折价补偿。有过失的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过失的，应各自承担相应的责任。

最高人民检察院相关适用《中华人民共和国合约法》若干问题的解释（一）（法释[1999]第19号）第四条合约法实施以后，人民检察院确认合约合宪，应以全国人大及其常委会制定的法律条文和国务院制定的行政管理工作法律条文法规为依据，不得以地方性法律条文法规、行政管理工作规章为依据。第九条依合约法第十条第二款的明确规定，法律条文、行政管理工作法律条文法规明确规定合约应办理手续核准相关手续，或是办理手续核准、注册登记等相关手续才施行，在一审法庭辩论终结前原告仍没有办理手续核准相关手续的，或是仍没有办理手续核准、注册登记等相关手续的，人民检察院应判定该合约未施行；法律条文、行政管理工作法律条文法规明确规定合约应办理手续注册登记相关手续，但未明确规定注册登记后施行的，原告没有办理手续注册登记相关手续不影响合约的曾效力，合约标的物所有权及其他物权不能转移。

▶ 第十四条

第六章　自发性农地所有权

第一百五十三条　自发性农地所有权的获得、行使和受让，适用农地管理工作法等法律条文和国家相关明确规定。

比较《第十四条》草案（以下条款未在正式施行的第十四条中出现）

第六章　自发性农地所有权 第一百六十条　贫困户占有的自发性农地占地面积应符合明确规定的国际标准。两户根本无法拥有两处自发性农地。 第一百六十二条　自发性农地所有权人经本自发性同意，可以将修建的住房受让给本自发性内符合自发性农地所有权分配条件的贫困户；住房受让时，自发性农地所有权一并受让。明令禁止农村居民在贫困地区购置自发性农地。 

▶ 农地管理工作法（2004年修订）

第六十二条 贫困地区居民两户根本无法拥有两处自发性农地，其自发性农地的占地面积不得超过省、省、省辖市明确规定的国际标准。

贫困地区居民写字楼工业用地，经乡（镇）上海市人民政府审核，由市级上海市人民政府核准；其中，涉及挤占农工业用地的，依本法第十条的明确规定办理手续审核相关手续。

比较86年农地管理工作法

第二十一条 城镇农业户口户口居民建写字楼，需要采用私有财产的农地的，必须经市级上海市人民政府核准，其工业用地占地面积不得超过省、省、省辖市明确规定的国际标准，并参照国家工程建设征用农地的国际标准支付补偿费和安置补助费。

▶ 中共中央办公厅相关强化农地受让管理工作不得放售农地的通告（请示报告〔1999〕39号）

二、强化对贫困户自发性农地的受让管理工作，不得违规挤占贫困户自发性农地进行房地产开发贫困户自发性农地所有权不得出让、受让或出租用于农业户口工程建设；对符合规划并司法机关获得工程建设工业用地所有权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使农地所有权必须转移的，应严格司法机关办理手续审核相关手续。

贫困户的写字楼不得向农村居民出售，也不得核准农村居民挤占贫困户自发性农地建写字楼，相关部门不得为违规修建和买回的写字楼派发农地尼布寺和房DF93。

▶ 中共中央办公厅相关严格执行相关贫困地区自发性工程建设工业用地法律条文和政策的通告请示报告（〔2007〕71号）

二、严格规范采用贫困户私有财产农地进行工程建设　贫困地区写字楼工业用地根本无法分配给本村居民，农村居民不得到贫困地区买回自发性农地、贫困户写字楼或“小产权房”。

▶ 地方明确规定

石家庄市贫困地区自发性农地管理工作明确规定（废除）

第十八条　进行买卖或是以其他方式违规受让自发性农地的，其协议或合约合宪，充公违规所得，对在该农地上新建的写字楼时限拆除或是充公，并对进行买卖或违规受让自发性农地的双方原告按违规所得百分之五十以下金额判处罚金。

石家庄市贫困地区自发性农地管理工作办法（[2002年]第7号）

第二十条 违规受让自发性农地或是违规受让农地工程建设写字楼的，由市级以上上海市人民政府农地行政管理工作主管部门责令时限改正，充公违规所得，并可判处违规所得百分之五以上百分之二十以下的罚金；构成犯罪的，由司法机关司法机关追究刑事责任。

第二十四条本办法自2002年7月1日起施行。1992年7月8日省上海市人民政府发布的《石家庄市贫困地区自发性农地管理工作明确规定》和1998年1月1日省上海市人民政府发布的《石家庄市贫困地区自发性农地管理工作明确规定修正案》同时废除。

▶ 北京市高级人民检察院相关印发贫困地区专有房屋进行买卖纷争合约曾效力判定及处理准则研讨会会议纪要（京高法发[2004]391号）

二、相关贫困地区专有房屋进行买卖纷争合约曾效力的判定

与会人员多数意见认为，贫困地区专有房屋进行买卖合约应判定合宪。主要理由是：

首先，房屋进行买卖必然涉及自发性农地进行买卖，而自发性农地进行买卖是我国法律条文、法律条文法规所明令禁止的。根据我国农地管理工作法的明确规定，自发性农地属于贫困户私有财产．由村信用社组织机构或是居民委员会经营、管理工作。中共中央办公厅1999年施行的《相关强化农地受让管理工作不得放售农地的通告》明确规定：“贫困户的写字楼不得向农村居民出售，也不得核准农村居民挤占贫困户自发性农地建写字楼，相关部门不得为违规修建和买回的写字楼派发农地尼布寺和房DF93。”同时，农地管理工作局[1990]国土函字第97号《相关以其他方式违规受让农地的具体应用问题请示的答复》也明确明确规定：原自发性农地采用者未经司法机关核准通过他人出资翻建房屋，给出资者采用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他方式违规受让农地”的违规行为之一。

其次，自发性农地所有权是信用社组织机构成员享有的权利，与特定的身份关系相联络，不允许受让。目前贫困地区私房进行买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了自发性农地，损害了信用社组织机构的权益，是法律条文法律条文法规明确明令禁止的。

第三，目前，贫困地区房屋进行买卖无法办理手续产权证书变更注册登记，故进行买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护。

第四，判定进行买卖合约有效率不利于保护出卖人的利益，在许多案件中，出卖人相对处于弱者的地位，其要求退还专有房屋的要求更关涉到其生存权益

与会者同时认为，此类合约的曾效力以判定合宪为准则，以判定有效率为值得一提，如果进行买卖双方都是同一信用社组织机构的成员，经过了自发性农地审核相关手续的，可以判定合约有效率。

附录：典型案例

▶北京市宋庄“画家村”案件

北京市第二中级人民检察院民事判决书

(2007)二中民终字第13692号

上诉人(原审被告)李玉兰，女，1969年5月11日出生，汉族，石家庄市邯郸市邯山区居民，住北京市通州区宋庄镇辛店村。

委托代理人陈旭，北京市隆安律师事务所律师。

委托代理人王立则，男，1950年5月15日出生，画家，住北京市通州区宋庄镇白庙村。

被上诉人(原审原告)马海涛，男，1964年7月21日出生，汉族，北京市通州区潡县敬老院职工，住北京市通州区永顺镇乔庄西区14号楼142室。

委托代理人董秀梅(马海涛之妻)，1962年11月7日出生，汉族，北京市通州区潡县敬老院职工，住址同上。

上诉人李玉兰因一般进行买卖合约纷争一案，不服北京市通州区人民检察院(2007)通民初字第1031号民事判决，向本院提起上诉。本院司法机关组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人李玉兰及其委托代理人陈旭、王立则、被上诉人马海涛之委托代理人董秀梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

2O06年l2月，马海涛与其母吴淑敏起诉至原审法院称：吴淑敏与其丈夫马万春在通州区宋庄镇辛店村有北房五间、西厢房三间。马万春于200O年去世。2002年，马海涛将北房五间、西厢房三间卖与李玉兰。因李玉兰不属于通州区宋庄镇辛店村贫困户，其无权采用辛店村自发性农地，故起诉请求确认马海涛与李玉兰所签房屋进行买卖协议合宪，李玉兰退还房屋，马海涛、吴淑敏同意按相关部门评估的房屋现值退还李玉兰购房价款。后吴淑敏撤回起诉。

李玉兰辩称：双方签订的房屋进行买卖协议是合法有效率的。马海涛亦为居民户口，其亦无权采用通州区宋庄镇辛店村的自发性农地，无权要求退还房屋，且马海涛的起诉超过了诉讼时效。故不同意马海涛的诉讼请求。

原审法院经审理认为，违反法律条文、行政管理工作法律条文法规强制性明确规定的合约合宪。李玉兰系居民，司法机关不得进行买卖贫困地区信用社组织机构成员的住房。马海涛要求判定进行买卖合约合宪的诉讼请求，理由正当，证据充分，应予支持。合约合宪后，因该合约获得的财产，应予以退还。马海涛应依房产的现值对李玉兰进行补偿，房产的现值应以评估值为准。李玉兰应把该房产退还给马海涛。对李玉兰相关马海涛起诉超过诉讼时效的答辩意见，因合约合宪属于自始合宪，故其抗辩意见不予采信。综上，原审法院于2007年7月判决：一、李玉兰于本判决施行之日起九十日内将位于北京市通州区辛店村的北房三问、西厢房六间及院落腾退给马海涛；二、马海涛给付李玉兰补偿款九万三千八百零八元，于本判决施行之日起十五日内执行清。

判决后，李玉兰不服，向本院提出上诉，坚持认为其与马海涛所签房屋进行买卖合约有效率，并据此请求撤销原判，驳回马海涛的诉讼请求。马海涛同意原审判决。

经审理查明，马海涛原系北京市通州区宋庄镇辛店村贫困户，于1998转为居民，现户籍地为北京市通州区永顺镇乔庄西区14号楼142号。李玉兰系农村居民，户籍地为石家庄市邯郸市。双方诉争之房屋原系马海涛之父马万春继承之祖遗产，1993年北京市通县农地管理工作局向马万春核发诉争房屋所在院落之《自发性农地工程建设工业用地尼布寺》，确认马万春为该宅院之农地所有权人。马万春与吴淑敏系夫妻，二人共生有一子四女，分别为马海涛、马海芹、马海兰、马海伶、马海明。马万春于2000年9月去世。

2002年7月1日，马海涛与李玉兰签订《进行买卖房协议书》，将诉争房屋及院落以45000元的价格卖与李玉兰。《进行买卖房协议书》上书：“宋庄镇辛店村马海涛与李玉兰商定将正房五间、厢房三间卖给李玉兰作价4．5万元整，房屋及院落以上级下发的农地所有权证为准，房款自签字后一次性交清，双方遵守协议”。落款处除有进行买卖双方签字，还有中证人康文宏及代笔人郭化勤签字，并加盖北京市通州区宋庄镇辛店居民委员会印章。同日，北京市通州区宋庄镇辛店居民委员会在诉争房屋所在院落之《自发性农地工程建设工业用地尼布寺》变更记事一栏中记载“马海涛于2 0 02年7月1日将上房五间、厢房三间出售给李玉兰采用”。

该契约签订后，李玉兰支付给马海涛房款45 000元，马海涛将房屋及《自发性农地工程建设工业用地尼布寺》交付李玉兰。李玉兰入住后对原有房屋进行装修，并于2003年1 0月经北京市通州区宋庄镇辛店居民委员会核准新建西厢房三间。

在原审法院审理期间，马海涛同意按照房屋及添附物的现值退还，并申请对诉争房屋及添附物的现值进行评估。原审法院司法机关委托北京东华天业房地产评估有限公司对诉争院落内房屋及其他地上物的现值进行评估，评估结论为房屋及其他地上物在2007年4月20日的价值为93808元。

上述事实，有双方原告陈述、户籍证明、自发性农地工程建设工业用地尼布寺、进行买卖房协议书、评估报告等证据在案佐证。

本院认为，自发性农地所有权是贫困地区信用社组织机构成员享有的权利，与享有者特定的身份相联络，非本信用社组织机构成员无权获得或变相获得。马海涛与李玉兰所签之《进行买卖房协议书》的进行买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的自发性农地所有权。李玉兰并非通州区宋庄镇辛店村居民，且诉争院落的《自发性农地工程建设工业用地尼布寺》至今未由原农地注册登记机关司法机关变更注册登记至李玉兰名下。因此，原审法院根据我国现行农地管理工作法律条文、法律条文法规、政策之明确规定，对于合约曾效力的判定是正确的。上诉人李玉兰相关合约有效率之上诉请求，本院不予支持。

合约被确认合宪后，因该合约获得的财产应予以退还，不能退还或是没有必要退还的，应折价补偿。基于上述合约合宪之法律条文后果处理的一般准则，原审法院判决买受人李玉兰将其买回的房屋及院落退还出卖人马海涛，出卖人马海涛将价款退还买受人李玉兰并无不当。但买受人李玉兰在买回房屋后自行出资对房屋及院落进行了新建及装修，考虑到李玉兰对于房屋及院落的添附系附和于出卖人所有的原物上，无法识别与分离，即便能够分离，分离后添附部分的采用价值亦极大贬损。故原审法院判决买受人将原物及添附一并退还及给付出卖人，由出卖人将原房及添附部分的价值折价补偿买受人的处理结果亦无不当，本院亦予以维持。

考虑到出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及自发性农地属明令禁止流转范围，出卖多年后又以违规出售房屋为由主张合约合宪，故出卖人应对合约合宪承担主要责任。对于买受人信赖利益损失的赔偿，应全面考虑出卖人因农地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原进行买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。但鉴于李玉兰在原审法院审理期间未就其损失提出明确的反诉主张，在二审程序中，不宜就损失赔偿问题一并处理，李玉兰可就赔偿问题另行主张。综上，依《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之明确规定，判决如下： 

一、维持北京市通州区人民检察院(2007)通民初字第103l号民事判决第一项、第二项；

二、马海涛与李玉兰于二00二年七月一日所签之《进行买卖房协议书》合宪。

评估费600元，由马海涛负担300元(已交纳)，由李玉兰负担300元(于本判决施行后七日内交纳)。

一审案件受理费50元，由马海涛负担25元(已交纳)，由李玉兰负担25元(于本判决施行后七日内交纳)；二审案件受理费70元，由李玉兰负担(已交纳50元，剩余20元于判决施行后七日内交纳)。 

本判决为终审判决。

审判长：肖蓉蓉

审判员：张振越

代理审判员：李馨

二零零七年十二月十七日

书记员：康乐

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