小产权房保险合同被高等法院裁决有效率,你就敢买小产权房了_

以往对小房屋产权房保险合约效力判定的裁判员观点是以判定合宪为原则，以判定有效率为例外。如进行买卖双方都是同一信用社组织机构的核心成员，经过了宅基地审批有关手续的，能判定合约有效率。对将房屋进行买卖给本集体组织机构之外的核心成员，尤其是贫困地区居民的，无论建房行为是否不合法。高等法院通常以保险合约违背国家经济政策的禁止性明确规定而判定其合宪。

然而2017年4月26日深圳市中级人民高等法院对（2016）粤03民终22009后名“小房屋产权房”保险合约有效率的裁决让购房者看到了希望！

（2016）粤03民终22009后名裁判员要旨：

高等法院判定事实：1993年8月，深圳市东莞市人民中央政府向黄XX签发了粤房字第XXXX号房屋复印件，证实坐落于深圳市龙岗三十五区X栋X座X路X的住宅楼一栋所有权人为黄XX。1998年10月10日，黄XX与吴X签定《受让房屋合约书》，约定因本栋楼归属于自建房，房地房DF93不能转交吴X，在经济政策允许房产转让时，黄XX要积极协助吴X办理手续房DF93。

一审东莞市高等法院指出，该案房屋归属于有房DF93的不合法房产，原告自愿进行买卖，没违背法律条文、行政管理法律法规的硬性明确规定，也不存在合约合宪的其他情形。黄XX诉讼允诺证实合约合宪，吴X返还房产并支付房屋使用费，均没法律条文依据，未予支持。

二审深圳中级法院向深圳市总体规划和国土规划资源委员会龙岗管理局致函，查阅所涉房屋所在地块农地性质。该局于2017年3月14日以深规土宝函【2017】329号复函，内容为：“所涉房屋位于龙岗35区，属原深圳市总体规划局南埃尔普十月二十二日签发的城地批字第00189号《国家建设征地农地通告书》范围；我局档案系统中未查阅到该地块的有关征地补偿金资料。2004年，深圳市三届第一二三次常务会审议通过《深圳市龙岗龙岗一区城市化农地管理办法》，其第二条：根据《中华人民共和国政府农地管理法实施法规》的有关明确规定，一区贫困地区信用社组织机构全数核心成员转成贫困地区居民后，原归属于其核心成员私有财产的农地归属于乌木。”

故深圳中级法院指出，根据《中华人民共和国政府农地管理法实施法规》的有关明确规定，东莞市贫困地区信用社组织机构全数核心成员转成贫困地区居民后，原归属于其核心成员私有财产的农地归属于乌木。因而，该案所涉房屋不归属于私有财产农地房屋，且所涉房屋亦取得房屋房DF93，故黄XX与吴X签定的《受让房屋合约书》没违背法律条文、行政管理法律法规硬性明确规定，系双方原告真实意思表示，该合约不合法有效率，黄XX允诺证实合约合宪的上诉理由不能成立，本院未予支持，裁定驳回上诉。

上引事例中，所涉的房产是自建房，有不合法的建楼有关手续，其房DF93是整栋楼的房DF93，黄XX是将这栋楼其中的一间房卖给吴X，该房间暂时无法办理手续房DF93。合约有效率并不意味著能够继续履行，深圳中级法院驳回的是证实合约合宪的允诺，该案原告即买方诉讼允诺要求证实保险合约合宪而并未提出无法履行保险合约而解除合约的允诺，买方也未在该案中反诉或全案起诉要求办理手续所涉房产的房屋产权转移有关手续，所以高等法院裁决保险合约有效率不代表就能转让。

购房者看到今年深圳高等法院有两个小房屋产权房保险合约被判有效率的事例，就指出小房屋产权房保险合约有效率是个趋势，这是以偏概全的误读。丹柱法律条文团队负责人颜宇丹辩护律师指出: 深圳最近两个所谓小房屋产权保险合约有效率的事例一个是南山高等法院的绿本转红本强制执行案，一个是龙岗高等法院的购买自建房的保险合约有效率案。前案所涉房产的性质是全成本微利房，有绿本房DF93，这类经济政策性福利房在深圳合乎一定条件后能办理手续红本房DF93。后案所涉房产有建楼有关手续，有中央政府颁发的房DF93，深圳贫困地区信用社组织机构全数核心成员转成贫困地区居民后，原归属于其核心成员私有财产的农地归属于乌木，不归属于违背法律条文、行政管理法律法规的硬性明确规定禁止受让的房屋，所以其保险合约因而有效率。

对那些没不合法建楼有关手续、房DF93明的小房屋产权房进行买卖纠纷，深圳及至全国高等法院的做法依然是判定合宪。

2017年3月3日，深圳市总体规划国土规划委非官网发布了关于房屋征税补偿金计算方法产品价格的通告，该通告对住宅类历史遗留违法建筑的征税补偿金有了明确“非官方”基本产品价格。深圳市总体规划国土规划委有关负责人表示，该房屋征税补偿金计算方法产品价格的适用范围具体以深圳市总体规划国土规划委非官网通告为准，绝非网络上流传的“小房屋产权房征税非官方价”。这份《深圳市房屋征税补偿金计算方法产品价格》的通告，赫然出现在深圳市总体规划和国土规划资源委员会网站上，这意味著对小房屋产权房征税，首次有了明确的“非官方”基本产品价格。不过，绝非所有的小房屋产权房都能获得补偿金，只有拿到通俗意义上的“绿本”，或者合乎有关明确规定的小房屋产权房，才适用于此补偿金计算方法产品价格。因而，业内人士指出，基本产品价格的出现，并不意味著小房屋产权房都有机会隋东亮。

笔者颜宇丹辩护律师曾就此在接受媒体记者采访时表示：深圳首次公布部分小房屋产权房征税补偿金计算方法产品价格与小房屋产权房流转和隋东亮没必然的联系，小房屋产权房的存在有其合理性，小房屋产权房也有使用功能，小房屋产权房进行民事拍卖也是常见的现象，但不等于小房屋产权房就能进行上市交易和正常的流通领域。小房屋产权房经过多次受让，如果从法律条文上判定所有的小房屋产权房保险合约合宪，征地后将导致最后一手买家找不到原来的买方退回购房款，也得不到补偿金而流离失所，中央政府给予小房屋产权房低于市场价的征地补偿金，并不会改变中央政府对小房屋产权房的处理态度，即源头增量严格遏制，尊重历史现状，存量合理疏导的解决策略。

进行买卖小房屋产权房不受法律条文保护，因而进行买卖小房屋产权房签定的合约合宪，由进行买卖小房屋产权房产生争议提起诉讼的也为数可观。但由于法律条文法律法规及民事经济政策上的语焉不详，加之民事审判人员理解认识上的分歧，往往导致这类刑事案件处理结果上的不同，有不少刑事案件被简单地以涉及或可能涉及农地所有权、使用权争议，依法应由有关中央政府机关先行处理为由而被人民高等法院未予受理或受理后裁定驳回起诉。这种状况不啻于是扬汤止沸，问题非但未能得到切实有效率的解决，反而因这种“锯箭疗法”而使矛盾激化，极不利于维护原告的不合法权益，也有损民事权威和法律条文的尊严。如果不拿出足够的勇气、智慧和历史责任担当来正视存在的问题并依法依规，并结合公序良俗和诚实信用原则来认真对待和解决问题，势必使矛盾越积越深，纠纷层出不穷、永无宁日。

小房屋产权保险合约签定后，买方向买方支付购房款，买方将小房屋产权房实际交付给买方占有使用，买方多年来一直对房屋行使占有、使用、收益等权利。买方通过公平的进行买卖行为已经获得在当时而言与其房屋价值等值的价款，而买方基于房屋市场产品价格上升及房屋征地等经济因素，违背诚实信用原则反悔进行买卖行为，要求收回房屋并与征地办达成所谓的征地补偿金协议，明显是利益驱动！因而，根据公平合理、诚实信用及信赖利益保护的原则，应依法保护房屋现有权利人的权益。

从深圳市中央政府颁的《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干明确规定》和《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干明确规定》能看出，上述规章在处理历史遗留问题时也是本着实事求是的原则承认及保护房屋现有权利人的利益。根据2013年5月1日起施行的《深圳市发布房屋征税与补偿金实施办法（试行）》第二十三条明确规定，作出房屋征税决定的辖区中央政府对被征税人以及合乎明确规定的不合法使用人应当给予补偿金。试想，深圳市在中央政府征地项目中涉及合作建房及私宅违法受让的户数绝非少数，有些私宅甚至已经转卖了无数次，涉及的原告不计其数，如果征地部门不与房屋现有权利人“谈判”，那么单是查找“真正”的原始权利人就工程浩大。反之，如其跟现有权利人所进行的一系列谈判工作因所谓的房屋处分人反悔而都是将付之东流，所有的征地程序都得重新进行，征地工作将更加困难。

出卖人在出卖小房屋产权房时即明知其所出卖的房屋及宅基地归属于法律条文禁止流转范围，遇到中央政府征地又能因所涉房屋获得巨大利益，故其应对合约合宪承担主部责任。参照北京市高级人民高等法院《关于印发贫困地区私有房屋进行买卖 纠纷合约效力判定及处理原则研讨会会议纪要的通告》要综合权衡进行买卖双方的利益，要根据征地补偿金所获利益，和房屋现值和原价的差异对买受人赔偿损失；其次，对买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿金的明确规定，买受人的经济损失应该基于出卖人因农地升值或征地补偿金所获的利益，以及房屋现值和原价的差异所造成损失两因素予以确定。

笔者颜宇丹辩护律师指出，无论是基于法律条文明确规定，还是基于社会效益及社会正义与公理考虑，买方都有权获得部分征地补偿金权，否则应由买方返还买方购房款并赔偿相应的损失。

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丹柱法律条文团队主要核心成员简介

颜宇丹    广东诚公辩护律师事务所合伙人辩护律师，丹柱法律条文团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市辩护律师协会宣传委员会副主任、房地产法律条文专业委员会委员、实习辩护律师面试考官、广东省颜氏宗亲会副会长、深圳市总工会专家讲师团讲师、深圳“七五”普法讲师团讲师、深圳电视台常驻嘉宾辩护律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳辩护律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。

刘京柱   广东诚公辩护律师事务所专职辩护律师，中共广东诚公辩护律师事务所第二党支部书记。华东政法大学法学学士、山东大学法律条文硕士。自1993年6月起先后在内地某中级人民高等法院和深圳某基层人民高等法院工作，担任法官20余年，获个人三等功二次，曾担任民事审判指导小组组长，2015年6月自高等法院辞职，辞职前为国家一级法官，主审和参审各类刑事案件5000余件，具有深厚的法学理论功底和丰富的民事实践经验，在房地产法律条文服务、公民事律条文事务和传统民商事纠纷领域颇有专长，在国家级和省级报刊杂志上发表论文十余篇。2015年10月加盟广东诚公辩护律师事务所。在多个党政机关和企事业单位讲课，受到普遍的欢迎。

曾俊欣   广东诚公辩护律师事务所专职辩护律师。毕业于北京师范大学珠海分校法律条文与行政管理学院，曾处理过大量疑难复杂民事诉讼、执行刑事案件以及刑事刑事案件，擅长处理房地产、民间借贷纠纷及常年法律条文顾问服务，精通潮汕话。秉持“专业专注”的原则，以对客户负责、认真办案的理念，获得了客户的普遍好评。

 李瑶   江西财经大学法律条文硕士研究生，曾在爱普生技术(深圳)有限公司任职法务和互联网金融公司任职法务主管，擅长公民事律条文事务，股权结构设计、股权融资、风险控制、公司合规事务及管理、公司治理等法律条文事务。 

 陈奇俊   广东诚公辩护律师事务所专职辩护律师。擅长处理房地产、继承、劳动等民事纠纷和各类常见刑事刑事案件，精通粤语、潮汕话和客家话，拥有三星集团等巨型外企的管理工作背景。工作严谨、高效，崇信细节成就专业，专业助力成功。

吴泽人  华东政法大学法律条文学院法学学士。擅长处理建筑工程、房地产纠纷刑事案件、股权纠纷刑事案件以及刑事辩护。坚持以“专业、细致、负责”的精神服务客户，尽最大努力维护原告的不合法权益。

楚平  广东诚公辩护律师事务所辩护律师助理，曾在云南省楚雄州中级人民高等法院民三庭实习，有一定的法律条文实践经验。对待工作认真负责，本着“务实、勤恳”的原则，协助团队更好地完成工作。