两个深圳小产权房中介机构的努力奋斗之路

最近深圳禽流感反反复复了数次，所有金融行业都受到了重大负面影响，当中有位金融行业受负面影响接近一年了，能坚持下来的人并不多。锈毛握着杯子拍着椅子说，在我看来房商业地产金融行业是Sitapur，须要的这时候就掏出用，那我们做中介机构的是Sitapur的把手，须要的这时候被温润的小手握着，不须要的这时候，别人看都不会看一眼。

说这话的这时候，锈毛已经喝了不少了，估计是这一年来的心理压力太大，加上喝了不少酒，我也就来了兴致，我说干脆把你的经历写出来，也让大家了解呵呵这个特殊社会群体，他说可以写了发出来，因为互联网上谁也不认识谁，悄悄的各不相干。

改行Joyeuse租公寓好几年了，作为工地上最文艺的中年，文字却也基本荒废了，大家当茶余饭后，了解呵呵卫星城里面生活的另外两个社会群体，凑合着看吧。

01 从保安人员改行到房商业地产中介机构，入行的开始

锈毛是本文的主人公，总之他本人不姓胡，但确实是大哥。

锈毛出生于贵州的两个小山村，岁数到了23岁的这时候，他面临着两个优先选择，两个是接受母亲的安排，和隔壁村的两个姑娘结婚，接过母亲的担子，把家pulchre。另外两个优先选择是跟著舅舅去南方两个叫做深圳的卫星城闯天下。

总之第二个优先选择是等到锈毛带着胡二和胡三到了深圳的这时候，他母亲才晓得的。

胡二和胡三是锈毛的弟弟，两个读到初二，两个读到初一，因为志向都无此念书，所以都跟著锈毛来到了深圳。

锈毛来到深圳是2009年，经过近30年的改革开放发展，深圳已经是两个相当繁华的卫星城了，但要求也相对比较高了，锈毛三兄妹晃荡了近2个月，才在舅舅的帮助下，进了一家饭店做保安人员。

在我看来，人生道路就这样发展下去的话，那锈毛现在可能是保安人员队长或者物业主任，但绝对不是现在别人口中的胡总。

事情的转机发生在某两个傍晚，胡二在饭店停车场，抓到两个往车上塞小电视广告的小伙，开始胡二以为是抢钱的，结果发现是塞小电视广告的，就把人给放了，顺手把电视单页拿给了锈毛。

锈毛第二天约了这个小伙见面，透过闲聊才晓得，就这样每天插呵呵车身电视广告，电视广告内容是产品销售房子，这个小伙运气好的这时候两个月收入竟然可以达到1万多元。听到这个数，当场就把锈毛给吓住了，问须要什么前提，小伙说啥前提不必，愿意干就行。

当锈毛把这个情况和胡二胡三说的这时候，两兄妹听说这个工作啥前提不必，却可以赚到三兄妹加起来3倍还多的工资，都心动了，胡三看著锈毛说，大哥，这个不会有什么危险吧？锈毛看著胡三说，你看一看咱们三兄妹G540贵重的小东西被骗不？胡三看一看胡二的长裤，又看一看锈毛的长裤，说，行，那就豁出去了。

进了子公司后，锈毛终于搞清楚了自己到底是卖什么的，那是深圳在宅基地、集体工程建设用地或者是工业用地等各类土地上立起来的农民房，这类房子没标准的房DF93，市场上俗称小产权房。

当锈毛会花天数不断和小区、饭店保安人员、城管执法等社会群体进行博弈的这时候，过往的保安人员从业经历给了他很大的帮助。

进子公司不到两个月，他就开单了，客户是两个本地上了岁数的老奶奶，在锈毛软磨硬泡了两个多月后的某个下午，老奶奶看著锈毛满头大汗把煤气扛到厨房后，爽快地出手买了一套位于观澜的两房，23万元。

拿了卖房佣金的这个晚上，锈毛走在路上，觉得马路都宽敞了许多，灯光照在脸上特别的柔和，他甚至想起来了念书这时候的校花，觉得应该找个天数打个电话给她。

入行一年多，学到许多以前想学但没机会学的小东西，也买了以前许多不敢买的小东西。村里人都透过他爸妈的嘴，晓得他在深圳发展很不错，让几个表弟都过来跟著他工作。

随后锈毛认识了子公司做产品销售前台的妹子，广东梅州的，苦苦追求了将近2年，才终于做了锈毛的女朋友，并于2015年结了婚。

02 2015年后房市的突飞猛进让锈毛进了快车道

入行几年后，随着产品销售技巧不断成熟，锈毛的收入也水涨船高。但小产权房金融行业内产品销售在2015年前买房的人并不多。

这个问题，我曾经请教过锈毛，锈毛说，归纳就以下3点：

1、小产权都是一次性付款交易，许多产品销售手上并没那么多钱。

2、好不容易攒了几十万的产品销售，都回老家买商品房去了，毕竟衣锦还乡才是最重要的人生诉求。

3、在小产权产品销售过程中，产品销售非常熟悉当中产生的各种问题，在产品销售的内心对于小产权还是有担忧的地方。

锈毛是2012年离开子公司的，子公司原来的高管出去自创门户，带走了一帮产品销售人员，锈毛这个组就在当中。

彼时的深圳，小产权房的工程建设已经得到了有效管控，新建楼房基本暂停了。一小部分搞工程建设的人外溢去了东莞、东莞、广州等周边地区，当中一小部分人去了海口，十年过去了，回过头看，去了海口和东莞的损失最大，广州次之，东莞的还算幸运，总之，这是事后归纳了，在彼时来看，都是最好的出路。

留在深圳的一小部分人，暂停了新的工程建设以后，做起了旧房改造产品销售业务，金融行业内人的说法是全面收购包销。简单的理解是彼时疯狂的建了许多小产权房，许多房子建好了以后，献身精神没产品销售渠道，透过出租又须要太长的天数才能回笼本金，所以产生了很大的代产品销售需求，胡二有一天在办公室回忆过去青葱岁月的这时候，忽然听到新闻在播放某地房商业地产去库存量的内容，才晓得自己彼时参与了轰轰烈烈的深圳小产权去库存量这样的千亿级大项目。

锈毛的新老板，是留守在深圳搞全面收购报销的代表人物。在深圳相当一小部分的小产权从业者，不管是献身精神还是产品销售者，高学历的人相对较少，在这个房商业地产的野蛮生长年代，小产权作为两个相对灰色的领域，一般高学历的人很少会主动去涉及这个领域。

锈毛的老板是在很偶然的机会插足这个金融行业的，他有一次在外面吃饭，看到隔壁一桌人台面上放着上百万的现金，老板在豪气地派发着现金，和老乡一打听，才晓得是做小产权开发的。锈毛的老板这下受了刺激，想想自己堂堂两个985毕业生，每个月拿着不到2000的工资，一狠心，扎入了小产权领域。

锈毛跟著老板跑遍了大半个深圳，到处做项目，慢慢从两个小组长，变成了负责子公司产品销售的胡总。

从2015年到2017年，整个小产权产品销售领域走出了2012年政策打压的低谷，随着商品房的火爆，小产权市场迎来了自己的春天。

在产品销售模式上，诞生了所谓的全城联动方式，也是两个全面收购报销的老板，将整栋楼或者几栋楼买下来重新装修后，选个黄道吉日开盘，然后全城产品销售带着自己的同事和客户一起去看房。

这个联动方式极大的提升了单盘的客户数量，有效的促进了成交，每个环节配合非常默契，网上联系客户的，外场接客户的，现场前台解说的，最后谈判成交的，配合的天衣无缝，2018年，彭东在贝壳上搞的贝壳交易模式，说是颠覆了中介机构间的关系，从敌对变成了合作，锈毛看了贝壳的交易系统介绍后，淡淡的说，其实我们小产权的中介机构，早就走这个模式了。

03 安逸的产品销售模式，让锈毛慢慢忘记了风险

锈毛从2018年后就开始单干了，他的老板始终还是两个有理想的中年人，觉得这样把房子买过来装修呵呵卖出去，虽然钱是赚了许多，但没未来，后来就铁了心转型，把创业几年来赚到的钱都投入到了电子产品研发，据说花了好几亿了，还得到了红杉资本的投资，目前发展得很不错，总之，这是后话了。

锈毛透过金融行业将近10年的沉淀，无论人脉还是资本，都获得了初步的积累，去到哪里都有人叫胡总。

出来单干后，他的工作主要是对接那些花钱全面收购房子的老板，有一小部分是以前老板的朋友，也有一小部分是新入行的老板。

在这些老板装修好房子以后，锈毛和他们签订一份独家或者多家子公司一起合作的产品销售合同，签好独家合同后，锈毛会通知金融行业内做的比较好的同行中介机构，告知他们项目地址和项目基本情况，请他们多多上客。

刚刚开始的这时候，锈毛、胡二、胡三都在两个项目上努力，后来项目多了就都成了地方诸侯，各自负责相关项目的具体产品销售，总之，项目的谈判和定价策略，还是由锈毛来掌控。

签订产品销售合同，现场产品销售，产品销售结束，换场。

在这样的环境中，中介机构们不满足于简单的赚取佣金了，慢慢开始了一些多元化的操作。

有一定资本积累的中介机构，在项目开盘后，会根据项目的地段和房屋装修品质进行判断，如果确定项目在市场上有加价空间，那么他们会毫不犹豫的和开发商谈定两个比较低的折扣，全部将房源定金打给开发商，然后透过天数差寻找客户，将房屋全部产品销售完毕以后，再将房款打给开发商，完成二道贩子的交易。

对于资本比较少的中介机构，他们愿意花较多天数，扎根两个区域，碰到价格相对低的房源，他们就出手全面收购回来，等到合适价格的这时候就卖出去。

有一次锈毛和几个产品销售一起侃大山，聊起谁经手的房子压在手上的天数最短，最后两个小伙说，他曾经上午80万收了一套房，下午95万就卖出了，虽然这是两个特例，但也侧面说明了彼时交易的火爆。

真正点燃所有中介机构都参与炒房的导火索是旧改，透过旧改带来巨大收益，刺激了所有中介机构的神经，所有中介机构都冲进了炒房大军。

据中介机构们回忆说，2020年最火爆的深圳北站附近的旧改项目，彼时所有流通的房源都在中介机构手上，短短3个月内，当中一套房子转了8次手，单价从每平方16000元涨到了46000元，市场氛围极其疯狂。

在这样的市场氛围中，所有人都没感觉到风险，都觉得房价可以一直涨上去，锈毛也在这几年慢慢入手了8套小产权房，当中一套用于自住，剩下的都拿来出租了。

锈毛有这时候会恍惚，觉得生活就这样一直过下去也挺好的。

04 金融行业调整瞬间到来，所有人都惊慌失措

2021年的4月，在天数长河里面也是很普通的月份。

但对于深圳小产权房的从业者来说，却是接下来须要面对一系列困难的开始。

2021年的4月初，对于小产权房的中介机构们，无论是天气，还是市场环境，都是极好的，不断飙涨的房价，让天空都充满甜蜜的气息。

在过去一段天数里面，因为深圳推出了二手房指导价，直接导致商品房交易市场进入了冰冻期，大量的房商业地产中介机构失业了，他们或改行，或去了其他卫星城，或回了老家，那段天数谈起房商业地产中介机构金融行业从业者，大家记忆最深的是落寞的背影。

小产权房承接了一小部分的商品房中介机构和他们带来的客户，对于这些客户以前购买的商品房，动辄几百万上千万，小产权房几十万或者一百多万的价格，所以这些客户的进场，简直是降维打击，许多客户一出手是几套或者十几套。带客的产品销售外场，这边带客看房，那边4S店交定金买车，经济一片繁荣。

快乐的天数总是特别快，又是这时候说拜拜。4月底，在央视舆论引导下，深圳地方政府快速地出了政策，再次强调小产权房禁止交易，市场快速进入了冰冻期。

2021年6月份，许多同行聚在一起，反反复复探讨，这次政策的持续性到底维持到什么这时候，什么这时候能回暖。经过2008、2012、2015年这三次政策调控的老产品销售相对比较乐观，觉得这只是一次阶段性调整，耐心等待即可。

天数很快过去了半年，那些积压了房子在手上的开发商，终于试探性的进行了开盘，随着天数的推移，许多人发现市场发生了一些根本性的变化，那是买家不见了，网络上没客户，线下也没客户，许多人都在探讨，过往咨询过买房的人是不是都无此深圳了。

有位年轻中介机构小伙不信邪，掏出，就联系以前有意向买房的客户。上备注名字为民治坂田预算46万的谢哥告诉小伙，买房还是有意向的，但预算降低了，只有36万，还要地铁口100米，要四面采光，要电梯房，要高楼层，要面积大于20平方，小伙回头看一看自己住的8楼楼梯房，面积只有11平方，只有天气特别好的这时候房间光线才比较好，默默的看著手机，忘记了回谢哥的信息。

2021年12月份，在东莞的农庄，小产权房中介机构领域公认的金融行业权威龙哥，召开了一次金融行业研讨会议，探讨小产房接下来的发展趋势，参与会议的人许多，接近上百人，大家热烈的发表着自己的意见，对金融行业未来倾注着极大的激情和希望。到了晚上喝酒环节，部分人喝了不少酒，就发起了牢骚，说半年多了，一套房都没成交，不晓得接下来怎么办，龙哥苦笑着说，大家一起熬着吧。

锈毛听完后晃了晃手中茶杯，说深圳北站附近这个旧改项目的房子，还有一些中介机构同行持有在手上，但价格已经回落到了23000元左右，而且还很难成交，龙哥归纳说这是市场。

对于未来，所有人都在努力的装着相信未来市场一定会恢复，但一不小心就露出了惊慌失措的样子。

05 房商业地产进入黑铁时代，“黄金小产权梦”就此结束

2022年3月22日，深圳短暂封城后，卫星城再次出发，但小产权产品销售市场却没跟著再次出发。

许多小产权房中介机构，在职业优先选择上，已经做了好数次的妥协。

有些人进入了网约车金融行业，有些人进入了租赁金融行业，有些人进入了亚马逊外贸金融行业，有些人进入了物业金融行业，有些人进入了外卖金融行业。

锈毛那天约了几个以前的中介机构兄妹聊天，说起同行的这些优先选择。

胡三插嘴说，原来我们中介机构这么全能的啊，不干中介机构了，干啥都可以啊。大家听了哈哈大笑，但笑完又觉得有点落寞。

锈毛已经走出了迷茫期，经过半年多来的探索，他也弄明白了，深圳的小产权房市场已经走过了黄金时代，想要再次辉煌很难了，但这么庞大的市场，完全杜绝也不可能，毕竟对于深圳的高房价，刚需还是存在的，几十万就可以在深圳安个家，只是许多深漂们最可能实现的梦想了。

既然有这个市场需求存在，那边就须要有专业的人士为这些人提供对应的服务。

所以锈毛带着胡二，搞起了抖音，在网上专门做起了介绍房子的短视频内容，听说2022年2月开始，已经透过视频成交了3套房。

有许多人在大卫星城闯荡十几年后，卖了卫星城房子回家乡发展，这样可以降低生活压力提升生活质量，对于这个问题，锈毛是这样说的，回去家乡发展是不可能的了，我现在的想法是要我的孩子可以接受大卫星城的教育，把这个卫星城当成自己的故乡，不想等他长大后再来卫星城时才发现，这个卫星城再也没了落地生根的机会。

在深圳这个卫星城，面对着时代带来的巨大变化，一小部分人在奉献了自己青春后转身离去，一小部分人重新再来。

不管如何优先选择，他们都在这个卫星城留下了属于自己的印记。

未来已来，唯有坚强面对。