深圳小产权房投资价值（深圳小产权房需求再抬头“富贵”险中求？(组图)）专家谈深圳小产权房的未来，

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拥有众多四层小楼的大靓长廊坐落于沙浦街道入水径不远处。虽然是小产权房，仍有很多人历险购买。深圳晚报本报记者 李 博 摄

房价上涨、政策限牌、通胀忧虑，灰色地带的深圳小产权房市场需求再趋弱

深圳新闻报道网1月10日讯

（本报记者 陈相明 实习生 许 薇）“近来不少客户都在询问有没有高性价比不错的小产权房，有自己住的，也有想买回收房租的。”川越茂，福田区某品牌中介机构工作人员方经理如此说。

管吻，深圳商

“身世”复杂

讲法不准确，大体分四类

深圳的小产权房到底有几种？深圳市佳涅齐区成交价顾问有限公司董事长宋星慧曾在国土规划职能部门工作过，她如是说说，在深圳其实没有真正意义的“小产权房”，因为“小产权房”而此民间讲法原是指在农村集体农地上违规建设、向公众租购的房子。2004年，深圳为的是加快城镇化进程，把贫困地区公有化农地全面转成国有，居民转成市民，并取消了村组织。不过，在农地收归国有的过程中，为的是照顾原居民的利益，深圳市为各户划占地约不少于120万平方米，五层不少于5层，建筑物面积不少于480万平方米修造房，少于而此面积的建筑物，都属于违规建筑物。

宋星慧说，现阶段深圳没有市国土规划职能部门颁发房产证的房子主要有以下四类：一是原来贫困地区集体工业用地买下合作方，合作方盖起的类似商品房小区的房子，然后买下非居民，乡政府发尼布寺，实际上是国有农地上的违规建筑物；二是军产房，即国家批给军队的工业用地，有军分区提供的房产证；三是政府拨给给基层单位的农地建筹资房，以安置职工，但也会建多一部分买下外部人，该基层单位只有一个大绿本证，如果基层单位趋紧就会拿大绿本证抵押物给贷款，房子或被回收。

近日，据深圳市查房地局如是说，现阶段历史遗留下来抽样调查两千五百，全区有近40aquatic违规建筑物，这个数据约占全区60余aquatic建筑物总数的半壁河山。

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坐落于福田区东湖不远处的军产房麒麟长廊。深圳晚报本报记者 陈相明摄

价格驱使

便宜近一半，房租却持平

小产权房已经不仅仅是原居民自建的“握手楼”，在福田、罗湖和南山，也有不少貌似商品房小区、环境较好的小产权房，但由于没有国土规划职能部门的房产证、不能贷款等因素，售价仅仅是周边商品房的50％左右。

坐落于福田区西丽留仙大道的留仙居是由新围乡政府会开发的小产权楼盘，小区较大，有精致的园林设计，建筑物外观和商品房无差别。据不远处的地产中介机构如是说，现阶段留仙居的市场售价大约是8500元～9000元／万平方米，而距离留仙居步行约10分钟的商品房南国丽城售价约为1．8万元／万平方米。

坐落于福田区学府路和前海路交汇处的鸿海大厦，是一栋2009年入伙的军产房，有小面积的长廊，建筑物品质也与商品房无异，只是居住密度较大，一层有17户，现阶段市场售价是1．2万～1．3万元／万平方米。鸿海大厦对面是知名的阳光棕榈园，市场均价2．1万～2．2万元／万平方米。紧邻鸿海大厦北边的是新楼盘东方银座公馆，开发商定价2．9万元／万平方米。

本报记者又来到福田梅林片区的金梅长廊。据不远处的地产中介机构如是说，这是属于下梅林股份有限公司上世纪90年代的小产权房，虽然是老房子，没有长廊景观设施，属于爬楼梯式居民楼，但由于坐落于梅林成熟的生活片区，现阶段售价也要8000元～9000元／万平方米，而且放盘的业主极少。紧邻的军产房深圳边防分局住宅区，由于房子年代较新，小区环境优雅，售价要1．3万元／万平方米。据了解，现阶段梅林片区均价接近2万元／万平方米。

虽然售价较低，但小产权房同样也会涨价，并且与所处片区的房价涨价速度类似。例如，留仙居2008年年底时，价格为5000元～6000元／万平方米，现价9000元／万平方米。鸿海大厦2009年开盘价约为6000元／万平方米，现价上涨了100％。相比之下，前海房价去年下半年以来由于概念的炒作，涨幅较惊人，个别商品房定价已经少于3万元／万平方米。

另外，貌似周边商品房的小产权房房租和商品房无异，这也成为吸引投资客的关键。本报记者在梅林边防分局住宅区的物业管理处了解到，现在一室一厅空房房租为1800元，二室一厅和三室一厅分别在2500元到3600元不等。

流通困境

买家门槛高，中介机构不热衷

深圳晚报本报记者日前随机采访的几个房地产投资客都表示，对小产权房比较感兴趣。“我最近正在关注小产权房，如果价格低，房租又高，回报率达到10％，风险又可控，我会考虑买入，像龙华、沙浦等片区的小产权房价格较低。当然风险越大，价格越低。”投资客关盛对本报记者说。

“现在哪里有这样高性价比较高的小产权房？”在深圳航空业从事销

美联物业市场研究部主任徐枫分析说，虽然正规的中介机构公司一般都不代理小产权房，但深圳房价攀上1万元／万平方米以后，有不少客户对小产权房都比较感兴趣。“一般是老人或来深圳不久的年轻人。”

从事房地产中介机构近10年的黄经理向本报记者透露，近几年宝安和龙岗原居民自建或外来人员买一块地建的小产权房销售一直较火爆，2000元～3000元／万平方米，虽然环境差一点，但二三十万元就能拥有一套100多万平方米的大房子。

“一般来说，军产房价格是最高的，带长廊小区的、地段较好的坐落于福田、南山和罗湖的小产权房，价格近几年飙升，甚至已经少于1万元／万平方米。宝安和龙华的小产权房价格较低。”黄经理说。

其实并不太多，一方面，是市场的放盘量比较少，另一方面，中介机构人员对推荐这些房源显得并不热情。

“一次性付款、转手难是一般投资客介入较少的原因。小产权房更适合自住或长线收租。”黄经理如是说说，虽然总价比周边商品房要低，但由于不能按揭贷款，买家需要一次性付款，对买家的门槛非常高，导致有效市场需求比较少，市场流通的速度比较慢，有业主放盘一两年都卖不出。

除了军产房有军队发的房产证风险较小，筹资房和乡政府建的房只有一纸合同或尼布寺明。“过户不能更改姓名，只能去公证处进行公证，但始终不是自己的名字，所以很多消费者觉得没有安全感。”黄经理说。

另外，过户的时间不固定，也令中介机构对代理小产权房心有余悸。“我有朋友买了套军产房，到广州过户，但军分区的房产证办了几年才办下来。”深圳地产资深评论人风语分析说，不像商品房二手交易已经有非常成熟的流水线操作流程，小产权房的过户，受到乡政府、军队房产管理职能部门的人为因素影响较大，快的可能一个星期可以搞定，慢的可能拖上好几年也不一定。加上平时中介机构代理小产权房的交易量本来就少，就更加不愿接触，怕双方产生纠纷牵连到中介机构公司。

律师点评

法律风险大 出手要三思

发生纠纷或状告无门

广东信荣律师事务所主任律师张茂荣在接受深圳晚报本报记者采访时说，购买军产房的风险主要表现在：

1．根据有关规定，军产房由军队管理，地方政府不予干涉，其出售对象限于军队人员，属军人军属福利住房；

2．军人军属购买军产房后需要上市交易的，实行准入制度，在同等条件下，原售房基层单位有优先购买权，并需补交相关费用。购买二手军产房如未能履行相关手续办理产权登记，权益将无法保障；

3．按揭及再转让风险：无法按揭付款，购买及再转让不如商品房；

4．购买军产房方面最大的法律风险在于买卖双方发生纠纷后，地方法院可能不予受理，从而导致状告无门的境地。

小产权房不受国家法律保护，拆迁难得补偿

购买小产权房的风险主要表现在：

1．违约风险：小产权房是指在集体农地上建造的房屋，因没有缴纳农地出让金，所以不能上市交易。由于深圳早在2004年已经实现全部农地收归国有，自此已不存在严格意义上的小产权房，此后建设的所谓“小产权房”均属违规建筑物，其买卖行为无效，一旦某一方反悔并诉至法院，法院将判决退款退房；

2．拆除风险：小产权房没有房地产证，不受国家法律保护，一旦拆迁将很难得到补偿。根据有关规定，还可能面临被强制依法拆除或者没收的风险；

3．按揭及再转让风险：无法按揭付款，因大多属于违建，再转让困难。

小产权房业主众生相

有人后悔，有人坦然，还有人跃跃欲试。小产权房的业主们各有各的账本。看看业主们的打算，或许能够了解小产权房的市场市场需求，也能够判断小产权房的投资价值。

后悔者：转手难赚钱少

27岁的市民小徐2009年结婚，夫妻俩一个偶然的机会得知福田区一个军产房开售，价格仅在六七千元／万平方米，当时周边房价基本都要过万元／万平方米。经过再三比较后，以40多万元的总价一次性付清一套两居室的军产房房款，并精心装修后在2010年年初入军产房住。

但是，从2009年年初至2010年，深圳的房价大部分都翻番，小徐购买的军产房总价上涨到八九十万元，赚了40多万元。2010年10月，夫妻俩想换套大房，于是在中介机构那儿放盘，结果上来看房的人一听说要一次性付款，都连连摇头，遗憾离去。

“2009年如果买套200万元的商品房，40万元当首期，那么现在可能赚一两百万元了。”虽然买了低价房，如果出租也能有不错的房租，但因为错失了利用贷款买房的杠杆作用，也错失了更多的房产升值空间，现在还面临转手困难的局面，想起买军产房的经历，小徐心里说不出是什么滋味。

平静者：只看中居住价值

“房子的功能是什么

“中介机构说我看小产权房都看成专家了。”

2010年10月，她买下了坐落于银湖车站后的一处军产房，总价50多万、80多

安稳者：当起“包租公”

虽然没